那些環繞“地區龍頭”而存在的城市，是非常特殊的。

一方面，他們在城市能級上，至今都是三四線，甚至縣區級别的水準。

另一方面，他們在産業、經濟、房價等等硬性指标上，甚至能吊打國内某些排名靠後的省會。

特别是在長三角，那些環繞上海存在的那些縣級市，早就名聲在外。

不管自身資源禀賦如何，隻要能與上海發生關系，身在上海旁邊，就是最大的資源。

很長一段時間，我們魔都财觀團隊都緻力于還原樓市真相，我們的足迹已經踏遍了合肥、珠海、廣州、蘇州、花橋、嘉善、太倉等等許多城市。

之前的文章在此：

我去了一趟“樓市火熱”的合肥……

蘇州樓市，還好嗎？

被吹爆的珠海，現在還值得買麼？大灣區房産投資實地調研（四）

深圳漲完，看廣州！但廣州的風向，完全變了！

上海的熱錢，正在加速外溢

今天文章的目的，是想和大家聊聊太倉。

作為一座與上海僅有一河之隔的城市，最近的樓市情況如何？

先說結論，首先太倉樓市的價值還是不容置疑的。

但對比嘉善、花橋等等“環滬明星”來講，太倉已經不是“價值窪地”。

1

太倉，是江蘇省蘇州市的下轄縣級市，行政面積620平方公裡，常住人口超過72萬人。

對比來看，太倉面積不大、人口不多，離上海很近。

從産業層面上看，太倉确實有可圈可點之處——德企之鄉。

據當地資料，自1993年第一家德國企業落戶以來，目前落戶太倉的德企累計達360家。

其中，制造業德企數量占全國總量的近10%。

從産業結構上來看，因為離上海很近，德資企業大多選擇在太倉設立生産部門，在上海設立管理部門以及營銷部門，這是非常典型的“城市協同發展”。

根據最新的數據，2020年整個太倉市的生産總值達到1386.09億，同比上升3.9%。

其中，太倉市的金融機構人民币存款、貸款餘額分别是1867.10億、1851.64億，分别增長15.9%、17.1%。

這兩個數據，我對比看了下環滬六縣區（太倉、昆山、吳江、嘉善、平湖、啟東），太倉兩個數據的總量是少于昆山的，但增速基本是這六縣區裡最高的。

從宏觀一點的角度講，2020年的疫情考驗了環滬區域自身經濟系統的抗壓能力。

目前看來，太倉在壓力下迸發出的經濟韌性很足。

另外，上面的存款餘額略高于貸款餘額，也能看出太倉本身的活力尚在，本地購買力沒有透支。

以上，總的來說，太倉市依然是一座讓人期待的城市，這也就是為什麼我們開頭所說，太倉樓市的價值不容置疑。

2

初到太倉，我們發現太倉街頭有很多“上海元素”：

直覺告訴我們，觀察太倉樓市也應該遵循“上海線索”。

第一站，我們選擇的是與上海寶山區僅一河之隔的浏河闆塊：

根據1月最新的數據，整個浏河鎮均價在1.45萬每平，環比微跌不到500元每平。

浏河鎮某著名文旅項目，當地媒體統計，這是浏河鎮闆塊賣得最好的新房項目，主幹道三公裡，直達上海。

實地探訪，一眼就知道，這種體量的遊樂場，太倉本地的客流根本撐不起來的：

可能由于是工作日的原因，項目銷售人員多少有點愛搭不理。說辭方面，無非圍繞上海方向鐵路或者地鐵的各種預期利好。

甚至銷售小哥故作神秘的對我們說：

高層正在密切磋商上海軌交延伸到項目周圍的決定……

聽到這話，我們一行人都笑了，氣氛十分愉快且尴尬。

實際上，浏河鎮作為太倉比較早承接上海溢價的區域，給我一種後勁不足的感覺。

從上面那張衛星圖就能看到，項目周邊還有大塊大塊的未開發區域。

這種狀态來看，周邊配套的成熟要等到猴年馬月了。

以上這一切，決定了柳河鎮闆塊擊鼓傳花的屬性很強，純投資客手遞手把價格推高。

1.45萬每平微跌的價格，和花橋比起來确實很有競争力，但架不住花橋的利好肉眼可見。

而且規劃上來看，太倉的建設重點已經西遷了：

3

觀察太倉樓市的第二站，我們選在了太倉西面一點的科教新城、婁江新城闆塊。

轉了一圈，看了些項目，感覺：價值投資的味道有了，環滬小強的窪地沒了。

首先是位于新區萬達商圈的，某2.48萬單價的新盤：

上圖可以看到，市府、萬達、上海東路。

這個項目基本就是類似太倉這類城市的地段IP絕殺，自住非常不錯。

那麼問題來了，作為非太倉人，自住的話，為什麼不去花橋呢？

實際上，2.48萬的單價基本已經追平花橋同類型的新房。

雖然太倉的交通利好中，太倉站已經擴建，太倉南站也已經啟用，但這兩點還是矮上海軌交直通一頭。

相同的疑問還出現在婁江新城闆塊。

作為目前太倉規劃預期最牛的闆塊，50平方公裡，規劃人口20萬，一心、兩軸、三核、四區，西交利物浦大學、西北工業大學進駐……聽的我一愣一愣的。

婁江新城闆塊的項目品質也絕對在線：

隻是價格2.43萬的價格，已經對标環滬第一梯隊了。

另外還有科教新城闆塊，看了兩個項目，均價超過兩萬，說實話，其中一個新中式項目真的讓人心動：

但冷靜想想，所有項目銷講都會提到的嘉闵線，消息滿天飛，但究竟什麼時候開工落成，還在商讨階段。

網上随便一搜，各種震驚體撲面而來：

點進去一看，“全力推動”、“加快實施”等等字眼讓我感覺落成落了個寂寞。

關于嘉闵線最新的消息是今年1月底，稱省鐵路辦委托研究單位，出了一份“嘉闵線北延太倉段工程項目可行性研究報告”。

具體啥時候開建，我在太倉逢人就問，還是無人知道。

實際上，最晚從2015年開始，這條軌交的預期就已經開始發酵，經過快6年各種“重磅消息”的持續刺激。

太倉樓市的預期已經被拔的很高，另外，上海嘉闵線的工期是六年，那麼北延太倉段的工期是多少呢？

這又是一個無人知曉的問題。

4

總結一下太倉之行：

1、太倉底子不弱，樓市價值尚在。

太倉本身産業不錯，與上海結合得非常緊密，未來随着制造業轉移，太倉還有往上走的機會。

2、闆塊之間有差距，建設重點西遷。

幾個與上海聯系緊密的闆塊，浏河鎮投資屬性很強，規劃配套還需要等，單純的擊鼓傳花從來不是好遊戲。

新區、婁江新城、科教新城的配套、規劃更棒，但新房價格已經被預期拉高，姑且屬于正常水平，但對比其他環滬區域，已經沒有性價比優勢。

3、等待嘉闵線北延太倉落成利好，時間成本太高。

上海軌交直接接軌，這是多數環滬城市樂見其成的事情，嘉善、吳江、嘉善、平湖、啟東大家都在等，甚至，上海的崇明區也在等。

可以預見的是，花橋之後6-8年内，上海再有一條跨城軌交的概率不高。

最後，雖然已經是老生常談，但對比産業、交通、人口、确定性等等因素之後，還是要說一句：

太倉是個潛力城市，但确實已經不是“窪地”。

以上為正文，來自老A。

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