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房子要拆遷可以提前解除合同嗎

來源：央視一套

房子過戶次日拆遷公告來了

賣家一夜虧損上百萬

還能反悔嗎？

民法典這樣規定！

面對大額虧損

賣家取消交易遭拒

2021年，陳先生對外出售一套55平方米的房子，小楊通過某中介公司看上了陳先生出售的房子。此前，小楊受好友劉大媽委托，幫其尋找一套合适的二手房。随後，陳先生與劉大媽、某中介公司簽訂房屋買賣中介合同，陳先生也收到了劉大媽按約全額支付的200萬元購房款。幾天後，陳先生與劉大媽簽訂房屋買賣合同，辦理了房屋過戶手續，并約定第二天交付房屋。

然而第二天，浙江省甯波市鄞州區人民政府發布征收公告，陳先生賣掉的房屋正好在征收範圍内。得知此事的陳先生立即聯系了劉大媽和小楊，想要取消這筆交易，卻遭到劉大媽的拒絕。

陳先生認為，按照拆遷政策，這套房子能置換一套90平方米以上的拆遷安置房，就算按3萬/㎡計算，自己的虧損也在100萬元以上。劉大媽和某中介公司明知要拆遷，卻故意隐瞞。

劉大媽表示，自己委托小楊尋找房源，陳先生是主動賣房的，這樁交易你情我願。更何況涉案房屋面臨拆遷的消息在當地已衆所周知，連小區門口的保安都知道，陳先生作為業主不可能毫不知情。劉大媽認為，自己已将房款全額付清，也辦理了過戶手續，房屋買賣合同已履行完畢。拆遷工作還在進行中，涉案房屋最終是否拆遷還無定論，陳先生的要求有違誠信原則。

溝通無果後，陳先生不僅拒絕交付房屋，還将劉大媽、某中介公司起訴至浙江省甯波市鄞州區人民法院，并将小楊列為第三人，訴請依情勢變更原則，解除房屋買賣中介合同和房屋買賣合同，還要求劉大媽将涉案房屋不動産權變更登記于陳先生名下，陳先生退還購房款200萬元。

法院：合同成立，雙方已履行完畢

浙江省甯波市鄞州區人民法院審理後認定，陳先生與劉大媽、某中介公司之間的房屋買賣中介合同、陳先生與劉大媽之間的房屋買賣合同成立并生效。

陳先生與劉大媽關于涉案房屋的價格、過戶及交付時間等重要條款的約定都是出自雙方的真實意願，且在簽訂房屋買賣合同當天就辦理過戶手續是陳先生本人的主張，并非劉大媽與小楊的要求。

承辦法官實地走訪涉案房屋所在社區後，了解到該區域已有較長時間流傳着即将拆遷的消息。陳先生在多家中介公司挂牌出售房屋，其對于房屋的基本情況應有所了解，才能最終确定房屋價格。故陳先生對于涉案房屋可能面臨拆遷應有一定的預見性，且最終的成交價格并未低于當時該小區正常的市場價格。

劉大媽已經全額支付了合同約定的購房款，房屋過戶手續也已辦理完畢，陳先生并不能證明繼續交付房屋會産生明顯不公平的不利影響。因此，陳先生主張依情勢變更原則解除合同，浙江省甯波市鄞州區人民法院不予支持。該案二審維持原判。目前該案判決已生效，涉案房屋已交付完畢。

法官：解除合同需雙方利益嚴重失衡

該案中，原告陳先生以情勢變更為由主張解除合同。根據《中華人民共和國民法典》第五百三十三條規定，合同成立後，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限内協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

情勢變更原則隻有在合同賴以成立的基礎發生巨大變化，緻使繼續履行将顯失公平，導緻一方明顯有利，另一方明顯受損，雙方當事人的利益嚴重失衡時才适用。

該案不适用情勢變更原則的理由如下：

01

涉案房屋所在區域較長時間流傳着即将拆遷的消息。陳先生為出售房屋，在多家中介機構挂牌，其對于房屋即将面臨拆遷的情況應有所了解，并将該因素納入定價的考量範圍之内，故拆遷并不屬于不可預見的事情。

02

情勢變更原則隻考慮“繼續履行合同”是否明顯有失公平。本案中，陳先生與劉大媽根據房屋買賣合同已經完成了全額付款及過戶手續，劉大媽的合同義務已經履行完畢，陳先生簽訂房屋買賣合同的合同目的已經實現，不存在繼續履行合同明顯不公平的情形。

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