【引言】

近年來，由于物業糾紛産生的訴訟激增，越來越多業主對自家的物業服務産生了不滿，物業公司也對業主動不動就拒交物業費的行為深感無奈，最後造成的結果就是物業與業主缺乏良好的溝通，物業服務質量越來越差。

導緻這種現象發生的重要因素就在于，業主對物業服務缺乏管理，從而導緻部分物業公司對服務質量疏于管理，而業主對小區管理漠不關心的态度，也讓這些物業公司慢慢占據了小區的主導地位，今天就來和大家說說如何才能做到對物業服務的有效管理。

【4點管理辦法】

1.确定雙方關系、成立業委會

業主與物業公司之間屬于服務合同關系，業主屬于需求方也就是甲方，物業公司屬于供求方也就是乙方，所以按理來說業主才是“甲方爸爸”，但現實當中的情況往往相反，物業公司的态度往往更加強硬，造成這種情況的原因有兩個：（1）雙方關系沒搞清；（2）業主的權利過于分散，行使起來較為麻煩（一般需要召開大會投票表決）。

所以我們首先就需要确定雙方之間的關系——業主才是小區的主人，物業充其量算作管家，其次就是成立業主委員會，實現與物業公司平等對話的權利。

法律依據：《民法典》第九百三十七條，物業服務合同是物業服務人在物業服務區域内，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

2.确定雙方的權利、義務

上面說到業主才是小區的主人，那自然能夠在合理、合法的範圍内決定小區的任何事情，而物業公司由于為小區提供服務，自然需要擁有一定的小區管理權限，具體的權利由于每個小區都有一定差異，所以可以參考業主制定的管理規約。

物業的義務則是按照合同的約定以及物業的使用性質，對小區公共區域提供相應的服務，而業主則需要在物業按照合同約定提供了服務的情況下，按照合同的約定按時繳納物業費。

法律依據：《民法典》第九百四十二條，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域内的業主共有部分，維護物業服務區域内的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、财産安全。

對物業服務區域内違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

《民法典》第九百四十四條，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

3.确定物業服務内容及完成标準

《物業服務合同》也是管理物業服務的重點之一，我們在《物業服務合同》當中應明确約定物業的服務内容以及完成标準，這樣将物業服務直觀化，便于業主對于物業服務進行監督、管理，也能夠更好地為業主後期維權提供依據。

法律依據：《民法典》第九百三十八條，物業服務合同的内容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的标準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書面形式。

4.确定違約責任

目前，大多數業主面對物業公司服務差的應對方法就是拒交物業費，然而，就算是物業公司确實存在服務不達标的情況，業主也不能拒交全部的物業費，那有業主就要問了不能拒交物業費該怎麼辦？

這就要說到約定違約責任了，物業未按照合同約定提供服務本身就屬于違約的情況，我們可以約定違約責任，或是要求物業減免一定物業費，或是要求物業公司限期進行整改，或是情況嚴重業主可以解聘物業公司等等。

但需要注意違約責任的确定也應合理、合法，像物業一次服務不達标減免全年物業費的條款就屬于無效條款，違約金應根據因違約産生的損失來确定。

法律依據：《民法典》第五百八十五條，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約産生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以适當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

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文丨東友律師

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