請站在投資角度看這個結論。

請站在當下市場看這個結論。

請站在甯波未來20年看這個結論。

這三句話，請默念三遍。

1

甯波=甯波樓市。

請思考：

過去10年，甯波被杭州徹底超越。為什麼？

未來20年，甯波的産業可否？會繼續落後否？

為什麼甯波的房價依舊很高，動辄2萬-5萬？

購買力、産業、城市，如何繼續牛逼？

杭州在思考。甯波在思考。

投資客在思考。購房者在思考。土著在思考。

政府在思考。年輕人也在思考。

這是甯波的城市地形圖：

2

甯波給我的感覺：

幹淨。比99%的城市都幹淨，老城的天一廣場太幹淨了。

第一大港。短時間不可撼動，但是上升空間不足。

制造業很牛。太平鳥、方太、得力、公牛、奧克斯、雅戈爾、杉杉、雙鹿、老闆、羅蒙、博洋、海天、GXG、帥康……

120多個院士。不止屠呦呦。

大名鼎鼎的上海甯波幫。船王包玉剛、電影大王邵逸夫就不用說了，虞洽卿，很牛但有黑料，董浩雲，跟包玉剛齊名，他有個兒子叫做董建華，倪光南、丁磊，也是響當當的知名人物。常凱申同志，應該是甯波最知名的人士了。

科教文衛非常拉胯，也就一個甯大。這是浙江省的通病。

年輕人很少很少，比成都、上海、杭州少了太多，很安靜，不熱鬧，我們幾乎把甯波的重要地方都跑了一遍，明顯比其他城市要安靜很多，尤其是年輕人。

制造業受到嚴重的影響。

總結一下：

甯波商人甲天下。

曾經的制造業、五金業、服裝業、貿易港口甲天下。

甯波人超級有錢，甲浙江。

重視教育，非常幹淨。

但是現在這個曾經的海上一哥遇到了非常大的問題：

一是年輕人願不願意來的問題，

二是曾經的産業如何升級的問題，

三是城市的發展方向問題。

尤其是産業，非常關鍵，沒有芯片、原材料不斷上漲、盈利模式的改變，甚至現在很多年輕人都不願意做制造業，以及人民币升值、原材料成本升值、運費漲價，疊加國際環境的惡化、制造業的惡化、疫情的惡化，都是非常大的問題。

3

甯波樓市。

1、最關鍵的一張圖：限購地圖。

2、最關鍵的3個關鍵詞：限購 限價 CBD 品牌房企。

一個一個來。

這是甯波最近5年限購範圍的變化，不管甯波的限購地圖如何變化，不管甯波的限購時間如何變化，請你務必在心中默念三遍：

主城第一，主城第一，主城第一。

這是2017年甯波的限購地圖：

這是2021年甯波的加強版限購地圖：

這是2022年甯波放松限購的地圖：

2021年版的限購地圖可以完全忽略不計，範圍太大，沒有任何意義。

2017年和2022年的限購地圖最有價值，直接圈出了甯波最具購買價值的闆塊，當然了甯波也很聰明，在5年後納入了兩個新的闆塊，一個是莊市（自住可，投資不可），一個是東部新城（自住亦可，投資亦可）。

最關鍵的3個關鍵詞：限購 限價 CBD 品牌房企。

限購。

限購不必說了，稀缺的才是最珍貴的，越是不讓你買越是有價值。

限價。

限價更不用說了，高新區的萬科沐拾裡、保利錦上印均價3萬6-4萬之間，周邊二手4萬2-5萬，倒挂3000 ；老江東的綠城春熙雲境、榮安文瀾望莊、濱江城投望品限價3萬8左右，周邊二手房動辄4萬5以上，倒挂5000 ；海曙區的中海新芝源境、東部新城的金隅金郡府、東部新城南的華潤文瀾府、灣頭的中海萬科建發的市場認可度都非常高。

CBD。

CBD，嚴格意義上，三江口/天一廣場已經老化，但是考慮到主城地緣強大的購買力 非常成熟的配套 日月湖/外灘的城市精華，姑且把天一廣場算作CBD闆塊。

大牌房企。

我想強調的不隻是安全，更是一種信任溢價，這包括了産品上的溢價，規劃上的溢價，服務上的溢價。

最典型的案例就是海曙老城的兩個樓盤：中海新芝源境和維科新芝望府，兩個樓盤離得非常近，當然了，中海的整體環境比維科要好點，但是中海的産品設計太饞人了，全部都是鋁闆設計，典型的改善産品，大戶型、豪裝、地段非常不錯，市場去化非常好，但是維科作為本地房企，産品設計非常老套，去化也很一般。

奧體、萬達、甬江北、丁家灣、南塘也是自住為主，投資為輔。

長豐灣頭老江東高新海曙老城，自住最舒服，但除了倒挂之外，未來升值一般，一是幾乎沒地了，也沒法再往外拓展，二是購買力會不斷外溢，成熟城區會繼續老化，購買力會不斷外溢。

4

千萬不要去遠郊。

千萬不要圖便宜。

千萬不要去沒産業的地方。

環境不能當飯吃。

請務必記住這4點。

北侖區現在有地鐵，但請你放棄。

鎮海區未來有地鐵，但請你放棄。

高橋鎮、姜山鎮、集士港鎮、方橋、五鄉鎮有（規劃）地鐵，但請你放棄。

慈城新城、開洋經開區環境非常不錯，但請你放棄。

這些闆塊正在降價。

非要地緣自住，或者工作在這裡，可以買，但是但凡有欲望、有更好的選擇，請務必選擇更好的主城，哪怕面積小點，哪怕房齡老點，哪怕主城偏點。

最典型的案例是：

姜山鎮，有地鐵3号線，有海港城，但是片區界面很一般，全部都是小廠房，越秀毛坯2萬4，周邊的祥生潮起雲悅2萬7，現在很難賣；

慈城新城，有地鐵4号線，有湖景，環境非常不錯，但是闆塊内的城投慈水心境、龍光玖譽慈郡、敏捷、萬科都現房了，也不好賣；

鎮海區高中非常非常牛逼，但是駱駝闆塊内的龍光和綠城去化都不好，哪怕南部的莊市已經非常成熟。

北侖區的新碶、大楔、霞浦，有鳳凰新城等概念，也不好賣。

東錢湖是富人區，環境非常不錯，但市場再熱再涼與主城無關。

5

甯波市場貴，但很扁平。

貴，距離主城15公裡單價2萬以上，最貴二手房小區泊璟廷8、9萬，僅僅這兩個指标，能超越的準一線 二線省會城市中隻有南京、廣州、杭州、成都能做到，天津都做不到。

一等的綁裝修 車位，二等的綁豪裝，三等的綁簡裝，四等的平價銷售，五等的降價銷售。越難買，越買不到，越限制你，你就買哪個。

最有價值的項目最難買。東部新城東的金隅沒有優惠，華潤映東華府限價3萬6綁定裝2000裝修，老江東的榮安、濱江需要綁定車位，為什麼？因為難，所以門檻高。

甯波市場整體不好，一是大環境不好，去年的加碼政策雪上加霜，二是限價會越來越高，市場走穩是大勢所趨，三是遠郊成了老大難。

市場很松：首套30%、二套40%，限購放松，限購5年改2年，2年社保/個稅可以一次性補交，政策非常寬松，利率也很低，自住的還是可以買的。

六普到七普，甯波從760萬到940萬增加了180萬，看似很多，但增加到海曙、鄞州、江北的隻有100萬人，相比于杭州300多萬人，明顯吸引力不強，市場還是地緣性市場，自住為主，放眼全國投資性價比一般。

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