北京自貿區具體規劃位置?本報記者 王麗新“随着經濟發展模式走向以降低成本、提高效率為代表的新發展格局推動的高質量發展，房地産發展邏輯會從原來的攤大餅模式，進一步走向高質量發展驅動（模式）”近日，中國人民大學經濟系教授于澤在“2022年東壩區域發展高峰論壇”上表示，未來，房地産發展模式将聚焦于在單位面積上如何能創造更多經濟價值，一個是位置，一個是品質，位置是指要在城市發展核心功能所在的區域，品質指的是如何在這個位置中體現經濟發展的動力，我來為大家科普一下關于北京自貿區具體規劃位置?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

北京自貿區具體規劃位置

本報記者 王麗新

“随着經濟發展模式走向以降低成本、提高效率為代表的新發展格局推動的高質量發展，房地産發展邏輯會從原來的攤大餅模式，進一步走向高質量發展驅動（模式）。”近日，中國人民大學經濟系教授于澤在“2022年東壩區域發展高峰論壇”上表示，未來，房地産發展模式将聚焦于在單位面積上如何能創造更多經濟價值，一個是位置，一個是品質，位置是指要在城市發展核心功能所在的區域，品質指的是如何在這個位置中體現經濟發展的動力。

因而在“新格局”下的經濟社會發展邏輯将催生新的城市發展模式背景下，若以一線城市北京為例，未來能夠體現城市空間高質量發展的最好縮影，在于澤看來，是以第四使館區為代表的東壩區域。

從區位上看，東壩地區位于朝陽區的東北部，處于首都功能核心區、城市副中心以及首都國際機場之間，距離CBD、首都國際機場及一二三使館區直線距離僅10公裡-15公裡。2020年國際交往中心專項規劃進一步明确将東壩地區打造成為國際人才集聚、國際交往活動活躍、國際化綜合服務完善的新亮點區域。同年，東壩地區部分區域劃入國家服務業擴大開放綜合示範區和中國（北京）自由貿易試驗區。

未來如何發展？

作為朝陽區一塊整片開發區域，對東壩區域的闆塊價值，此前業内對其看法是有分歧的。

一種聲音認為，朝陽區已有CBD 望京闆塊，東壩雖有“第二三裡屯”“第四使館區”“自貿區”等規劃背書，但價值空間還要看規劃落實進程。另一種觀點則認為，2022年以來，北京自貿區建設提速，城市建設按下“快進鍵”，東壩闆塊規劃已經愈發清晰，政策利好不斷加持，正從“邊緣地帶”跨向“首都窗口”，進入新的增長極。

從規劃角度而言，“區域東側是北京城市副中心，北邊是首都國際機場，三角區域的中心是北京東北部未來國際交往重要的城市門戶。”北規院弘都規劃建築設計研究院有限公司副總經理何俊喬表示，因此，東壩地區未來規劃的軌道密度非常高，以3号線和12号線為代表的軌道串聯了城市重要功能區，包括CBD、中關村、望京等，極大地激發地區活力和潛力。

“東壩西區是國際宜居居住區、東壩中區是金盞國際合作服務區及第四使館區、東區作為戰略發展地聯通中區規劃延伸打造國際貿易合作區，東壩核心闆塊規劃已經可以預見，這将是北京第三個CBD。”在東壩拿地的某開發商相關負責人向《證券日報》記者表示，不同于沒有金融、産業聚集的居住闆塊，東壩仿若第二個望京，但又有“世界之窗及第二個三裡屯”加持。此外，新興産業總部、跨境電商、跨境金融等七大産業将落地于此東壩自貿CBD，可見未來區域價值。

據悉，2022年以來，即便疫情反複也未能影響東壩區域規劃快速落地的腳步。5月份以來，《北京市“十四五”時期交通發展建設規劃》披露了R4線将在東壩設有兩站；東壩國際商業中心确定建成後經營業态為萬達廣場；東壩多條道路工程招标建設；北京東壩車輛段工程全力沖刺主體結構封頂，這是目前我國規模最大的車輛段工程……

動起來的東壩，讓外界關注到，其闆塊價值或許應該被重估。正如于澤在上述論壇上所示，東壩區域的區位和品質優勢将集中體現服務創造價值與開放型街區推動全球化的新紅利，特别是在“第四使館區”“建設第二個三裡屯”利好加持下，東壩三大闆塊将保持各環節供求動态平衡，促進東壩區域經濟良性循環。

種種迹象顯示，如今的東壩正朝着第三CBD邁進，已不是2013年房企初入東壩時的格局。那麼，作為闆塊内重要配套之一的住宅業态，未來的東壩，将如何建設布局？

北西區建設開啟東壩新居住格局

在上述“高大上”規劃出爐之前，高端商品住宅、回遷房和各種保障性住房并存，多在壩河東南闆塊，如今的二手房挂牌價約在7萬元/平方米上下，但也有如首開龍湖天濮這種均價11萬元/平方米的社區。

但東壩北西區則是空白地段，規劃中屬于國際宜居居住區範疇。在該區域内，2021年12月24日，北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱京投公司）、北京京投置地房地産有限公司聯合體先後以56.1億元、48.5億元及70.7億元，拿下朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目三宗地，該組團地塊拿地總價175.3億元，預計未來貨值超過300億元。

據悉，該項目位置特殊，在北京自由貿易試驗區國際商務片區中的金盞國際合作服務區闆塊，是實現自貿區職住平衡及軌道交通基礎設施配套的重要工程。

據京投發展股份有限公司總裁高一軒介紹，京投發展将在東壩區域内建設一個空中森林般的超大住宅社區（項目總建面超56萬平方米）。在這個大型社區中，增加園林、商業和城市的聯結。因為在其看來，在傳統的房地産企業轉型城市運營商的過程中，需要着重思考如何在城市整體減量的背景下，創造更好的生活方式，并在有限的空間内，創造新的社區聚集模式。

“我們在TOD之外又做了一個新的嘗試——POD，就是以公園為導向的開發模式。”高一軒表示，TOD是以公共交通為導向開發，圍繞一個軌道交通站點，擴展出寫字樓、酒店、商場、住宅形成一個TOD智慧生态圈，“但是我們現在發現，這個生态圈的外延需要再擴大，也需要更強烈的體驗感，所以就有了POD。”

據悉，POD是圍繞一個公園，周邊有商業，項目将公園内外、室内外結合，所有的街區和店鋪都不一樣。簡言之，京投發展·北熙區是一個“次世代”人文街區項目。另據市場人士表示，當下東壩北西區内還沒有在售新房，京投發展·北熙區主力戶型為80平方米至123平方米之間，均價約8萬元/平方米，總價約600萬元起，目前正在蓄客中，由于軌交系統的獨特性，客戶将可以覆蓋海澱、朝陽、望京等多個區域。

從規劃來看，何俊喬表示，東壩北西區聚焦北崗子和東風站兩個軌交微中心。在商業、教育、醫療、公園等空間提升整體城市配套的定位和功能。鑒于此，另有業内人士稱，京投發展·北熙區是這一片區的開端之作，也是在産業、金融聚集區中的高端住區，其建設與入市将開啟東壩住宅市場的新格局。

（編輯 張偉）

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