貝殼找房上的數據顯示，重慶二手房挂牌量超過17萬套。

我們統計了重慶主城區二手房挂牌量最多的100個小區。

重慶二手房挂牌量數據，截止2022年2月15日

這兩組數據，乍一聽，都是有點唬人的。而很多人對「挂牌量大」這件事的理解，通常有3個刻闆印象。

挂牌量大≈投資客有點多吧……

挂牌量大≈房子不好賣吧……

挂牌量大≈小區有點問題吧……

有這些刻闆印象的朋友，太把挂牌量當回事兒了。

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2020年12月初時，重慶二手房的挂牌量也是逼近“17萬套”的量級。2021年5月底降至14萬套，如今算是又回升到之前的水平。

2020年12月初，重慶二手房挂牌量數據，來自鍊家

二手房挂牌量，我們換個詞語來理解，其實就是“二手房供應量”。挂牌量的多少和增減，相當于在反應二手房供應量的變化。

那麼，「挂牌量大」這件事對于買房，究竟意味着什麼？

說實話，如果隻看挂牌量，它真的沒什麼意義。除了告訴你兩件事：供應量充足，看房時你的選擇空間比較大。

具體到某個小區上——挂牌量大的小區，通常規模也會比較大，産品和戶型都會更加豐富。再加上挂牌量大，看房時自然更容易找到自己喜歡的或者合适的房子。

除此以外，它并不能決定這個小區好還是不好，也不能決定房子以後好賣還是不好賣，挂牌量跟這些結果沒有關系。

我們統計的數據中，很多挂牌量比較大的小區，他們的成交量在各自所屬的闆塊裡都排名前十甚至前三。

重慶主城區挂牌量比較大的小區（部分），整理自貝殼找房

所以，不要以挂牌量的大小來決定自己的購房決策，隻有需求才可以。

買房預算多少、想要多大面積，這是買房的基本。明确了這兩個需求，再從交通、配套、環境等維度進一步篩選符合需求的房子。

進一步篩選時，切忌“什麼都要”。一定要明确哪些需求是必須滿足的、哪些需求是錦上添花的。

如果一定要把“挂牌量”這件事講出一點門道、一些作用，應該再結合幾個指标，綜合起來看。

（特别鳴謝：貝殼重慶研究院提供挂牌量相關的觀點支持）

02

解鎖挂牌量的正确打開方式，可以将挂牌量和成交量結合起來，即“挂牌成交比”。

挂牌成交比，屬于市場流動性的一個指征，可以反應當前的市場熱度怎麼樣。

我們舉一個最直觀的例子。

去年5、6月份時，一邊是二手房成交量的快速攀升、一邊是二手房挂牌量的迅速減少。

我翻閱了之前的數據，去年5月初到5月底，不到一個月挂牌量減少1.7萬套、平均每天減少572套。

彼時，恰好是重慶二手房市場熱度很高的時候。

去年5月初時，重慶二手房挂牌量

去年5月底時，重慶二手房挂牌量

一個挂牌量比較大的小區，如果成交不活躍，說明當前市場比較冷。

這種情況屬于買方市場，買方的話語權會更高。對于購房者來說，大概率會獲得一個比較好的談判空間，可以有更多的時間和耐心去搜尋符合自己需求的二手房。

對于自住，首先考慮小區本身的屬性，比如産品、面積、戶型、配套、品質、房齡、物管、環境等。再根據需求中的優先項來選擇适合自己的小區。

對于投資，着重考察收益部分，需要關注當前價格和未來的空間、持有多長時間、持有成本如何、期望的收益又是多少，等等。

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除了成交量，還可以通過小區近30天的帶看量、近90天的成交均價和成交記錄，去判斷近期的市場處于什麼狀态。

帶看量，實際上就是需求。

帶看量比較高，需求量就比較高。當帶看量比較低的時候，至少說明需求不旺盛。需求旺不旺盛，也能體現市場熱度高不高。

成交價格，有固有屬性和浮動屬性。

固有屬性是小區、房子本身的價值。浮動屬性則是指價格的浮動空間，主要代表市場對未來的預期。

市場熱度比較高時，浮動空間裡的溢價部分會更多。市場熱度比較低時，賣家急于出售或者心理預期降低時，就會下調價格，浮動空間随之變小。

我們舉一個比較極端的例子。

假設你尋覓到一個比較喜歡的小區。挂牌量比較大，但小區的成交量、帶看量都不活躍，成交均價也沒有體現出漲勢。而當前整個市場的熱度還挺不錯的。

這個時候，就該留意小區本身是不是有什麼問題是你沒有發現的。考察清楚了，再決定買不買。

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總結一下。

挂牌量的大小，的确有一些參考作用。

比如，在市場偏冷、成交不景氣的情況，挂牌量大小可能影響價格。此時看房的選擇空間、買房的談判空間大概率都會比較充足。

但是，不構成我們買房的決定性因素，隻能作為參考指标，幫助我們去選擇一個相對合适的買房時機。

到底買不買，核心仍然在于需求是否匹配。

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