滿五唯一是指房産證時間是否滿五年,唯一是業主家庭是否隻有這套房子。
判斷一套房子是否滿五年,按照以下順序
首先判斷房産證的出證時間(登記時間)
這是08年之前的房産證版本,登記時間是2006年9月8日,這個可以看出,房産證已經滿五年了。
這是08年版本的房産證,可以看出房産證登記時間是2009年12月13日,顯然也是房産證滿五年了。
這是最近啟用的不動産産權證版本的登記日期,可以看出,這是2018年4月9日登記的。
如果房産證登記時間,或者出證時間已經滿五年了,自然算是滿五年了。可是現實中部分房産證的日期不滿五年,這個算不算滿五年呢?
其次:看房産證來源,以及上一手房産證時間
部分房産證的來源是非交易,那麼房産證的時間可以延續上一手的房産證。比如繼承,贈與,交換,析産。
可以通過調檔(上一手房産證),或者契稅完稅證,隻要有一個滿五年,就算滿五年了。
第三:看房産證是否有非交易的變更
部分房産證由于辦理了抵押,塗銷,遺失補辦等手續,拿着舊版本的房産證去房管局辦理這些業務,也會自動變成新版本的房産證。
比如業主的房子原本欠銀行錢,現在還清了銀行的錢,就需要去房管局辦理塗銷手續,由于現在啟用了不動産權證,房産證就會采用現在版本的房産證,故而就會自動變成最新日期的登記時間,這個也可以通過調檔上一手房産證沿用上一手房産證的日期。
第四:那麼是否都可以通過調用上一手房産證來證明滿五年呢?
其實未必
因為房管局的檔案庫有可能也沒有上一手的房産證,有的是由于時代久遠,保管的問題,有的則是很悲催的沒有将舊證給房管局,典型的如離婚判決析産。
房産證原本是一個人或者兩個人名字,經過法院判決後房子歸一個人或者歸另外一個人,可是保管的房産證不肯拿出來,或者遺失了,就無法正常辦理析産了,不過呢,有了法院的判決書,是可以單方面析産過戶的。
按理離婚析産,也可以沿用上一手的房産證時間,可是,房管局也沒有保管上一手的房産證資料,故而有可能無法證明滿五年。
這種情況怎麼辦?
我們晚點繼續分析,現在來分析唯一。
唯一的意思是業主家庭隻有這套房子。
那麼業主家庭的定義呢?就是看房産證的業主本人,其配偶,未成年子女來計算家庭。
如果子女年滿18周歲,不算了,戶口本上有其他人,比如有爺爺奶奶的的名字,也不算的,所以這個家庭不是看戶口本,純粹看關系的。
房子的定義呢?就是看住宅。
也就是業主房産證上面所有人本人,各自的配偶,他們的未成年子女都是沒有其他住宅,隻有這一套住宅的,那麼算唯一。
曾經買過,但是現在已經賣掉的也不算了,如果名下有非住宅,比如車位,商鋪也不算的。所以這個唯一其實很簡單,通過在房管局查詢套數證明(俗稱無房證明)就可以清晰的知道了。
上面留了一個問題,如果業主通過法院判決沒有上一手房産證怎麼辦?
依然是調檔,可以嘗試調檔契稅完稅證,如果契稅完稅證滿五年,也算滿五年。不過這裡有一個重要的問題務必謹慎。那就是,部分地區的稅局在征稅的時候,如果提供了發票,提供了契稅完稅證,如果要交個稅,那麼就需要按照差額20%的方式據實征收個稅。
所以如果現在的業主房産證不滿五年,通過契稅完稅證滿五年,那麼就需要交較高的契稅,那就可能反而不劃算,也許就按照不滿五年計算稅費可能更低。
為何不滿五年稅費反而更低?
這是因為,現行的政策,如果房産證滿2年可以免增值稅,個稅可以選擇核定征收1%,或者據實征收20%,可是提供了發票或者契稅完稅證,則必須據實征收20%差額的個稅。稅費反而更高了
所以滿二年已經可以免增值稅了,不需要滿五年的,為了追求滿五年,個稅反而從1%升到了差額20%,稅費提高了。
還有别的調檔證明滿五年唯一嗎?
有的!
如果業主是唯一的,但是房産證未滿五年,可是業主當年購買的是一手樓,也可以調檔當年的買賣合同,如果交樓時間至今滿五年,那麼也可以算滿五年,也可以用于免個稅,爽吧,恩不錯!
滿五年的誤區:
有的人會将本人的入住時間作為是否滿五年,尤其容易搞錯的是房子樓齡。
唯一的誤區:
上面分析,有的人會将家庭内成員擴大到戶口本,或者将非住宅計算在内。
核心來說,滿五年唯一其實意思就是稅費最低的,對于普通住宅,免個稅,免增值稅,交易隻需要交契稅即可。
對于非普通住宅,免個稅,差額交增值稅。
所以市場上滿五年唯一的房子稅費較低,容易受到市場追捧。
那麼滿五年唯一的房子是否對于買家一定是最劃算的,其實也不是絕對,通常來說,同樣的房子,如果稅費低,那麼房子售價會略高,稅費高的房子售價較低(假如業主實收),所以對于買家來說,也不要片面追求滿五年唯一
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