來源：商業觀察雜志社

2021年的最後一天，碧桂園為2022年準備了一個大彩蛋：12月31日碧桂園内部發文宣布組織架構調整，調整後，碧桂園區域公司将由原來的106個縮減至65個。

中國銀行研究院研究員王梅婷向《商業觀察》表示，目前碧桂園砍掉區域公司優化員工的是希望在目前融資較為困難、房地産市場相對低迷的情況下，降低成本度過寒冬。

“生不進萬科，死不進恒大，生死不進碧桂園”變成一句谶語，房企已經迎來了屬于他們的“陣痛期”。盡管衆多房企在2021年初紛紛調低銷售目标，但結果仍然不如人意。根據中指研究院統計，2021年房企銷售目标完成率總體完成明顯低于上一年，其中，碧桂園目标完成率為88.9%。

消失的41個區域公司和被“優化”的員工

2020年碧桂園對區域公司進行調整，為了“響應國家新型城鎮化建設戰略部署，進一步聚焦深耕一到六線市場”，區域公司數量增至105個。當時稱為“裂變”，而裂變是為了“每個項目都要精細深耕”。

僅僅過去一年時間，碧桂園就進行了再一次調整，此番調整完成後，碧桂園區域公司将由原來的106個，縮減至65個，縮減比例近四成，适度規模為80億—100億左右，此次的調整，則被稱為“歸零”。“要用歸零的思維，檢讨組織還有沒有進一步提升效率的機會。例如在制度層面，要做系統性優化，有效的保留，無效的清理掉。”莫斌稱。

組織機構的變動，同時意味着人事的調整，據知情人士透露，消息一出，碧桂園就開始了大規模裁員，明确通知明年上半年不再上新項目，以後付款要精準支付。目前裁員已經執行到位，好在按規定給予不少于“N 1”的補償。被裁員工考慮到大環境，還比較滿意，網上并未曝出裁員消息。

離開碧桂園的人中，除了有被“優化”的員工，也有主動離開的人，其中不乏一些對企業文化難以産生共鳴的人。作為“高周轉”踐行者，碧桂園一度奉行“456”模式，即拿地後四個月開盤，五個月資金回籠，六個月資金再周轉。碧桂園董事局主席楊國強曾在内部文件發出指示稱“高周轉是我們戰無不勝的法寶”。

高周轉意味着無休止的加班，多位碧桂園前員工稱自己從未準時下過班，一天二十四小時待命，大部分時間會工作到晚上十一點。

規模擴張的同時，後遺症絕不僅僅是員工的怨言，超千億的高額負債、業績直線下滑以及浪潮般湧來的“質量門”，碧桂園已經處在風口浪尖。

86%的資産負債率和1.73萬億的絕對值

“三道紅線”，是指房企剔除預收款後的資産負債率不得大于70%；淨負債率不得超過100%；現金短債比要大于1。據2021年半年報，碧桂園負債總額高達17397.87億元，相較于2020年末的17588.06億元，雖然減少190.19億元，但相較于巨大的基數而言，隻能說繼續維持在高位。碧桂園1.73萬億的總負債，僅次于恒大的1.97萬億，排全行業第二。然而，碧桂園86%的負債率，卻比恒大的82%還要高。

即使剔除預收款後，碧桂園的資産負債率仍然高達77%，已經高于70%的紅線标準。按照碧桂園的說法，計劃在2023年6月之前實現“三道紅線”全部轉綠。一位熟知地産行業人士質疑道，“碧桂園觸碰三道紅線，卻依舊粉飾太平，采用了何種套路？”

碧桂園如此有信心，得益于其充足的現金流，根據财報，截至6月底，公司可動用現金餘額1862.4億元，短期償債能力比較可觀。碧桂園的現金流，其實來源于房屋的降價銷售。據悉，句容碧桂園雲頂是碧桂園江南世家二期項目，2017年項目一期首開，彼時銷售價格是約12000元/㎡；2019年，項目裝修均價約11000元/m ；2020年，項目二期推出，上市均價約7600元/㎡。也就是說，如今兩年多過去，即便是撇開精裝修價格，還是“降了”超4000元/㎡。更有甚者，價格直接腰斬，引起了很多消費者關注。盡管此行為以被濰坊市政府叫停落幕，但碧桂園以房屋降價方式吸引消費者的方式已成為其慣用套路。一位不願具名的業内人士對《商業觀察》說，碧桂園此前經常出現開完盤就降價，導緻客戶鬧事，也有過在競品項目開盤前故意降價的行為。

但降價的行為并沒有帶來碧桂園銷售額的扶搖直上，相反，從2021年6月開始，碧桂園的銷售額就開始進入同比下滑态勢。三個月後，碧桂園開了一個在業界流傳極廣的高管會議——全年誓保8000億銷售目标。與此同時，碧桂園的銷售額隻有全年目标的一半多一些，立下一個明顯無法完成的目标，原因在于碧桂園已經到了生死存亡的時刻。企業高負債運營需要建立在高預期之上，但由于行業風雲突變，2021年，碧桂園銷售額與回款均低于預期，截至2021年12月31日止，碧桂園銷售金額約人民币5580億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約6641萬平方米。

中國銀行研究院研究員王梅婷認為，雖然碧桂園是中國最大的房地産企業之一，但其目前融資也存在一些困難，也受制于三條紅線的壓力，碧桂園的項目最大的特點是郊區大盤為主，在三四線城市布比較多，其在房地産下行階段，庫存去化相對較慢，銷售壓力較大，所以如果出現系統性的融資難問題，有可能出現違約風險，觸發進一步的信用收縮，産生連鎖效應。除了銀行貸款和企業債，其債務一部分來自于商業票據，一部分來自于企業的帶資施工，一部分來自于房地産購買者的預收資金，這三者的償還屬性都不太一樣，因此也不能簡單斷言其資産負債率高必然會導緻風險。就公開的财務報表來看，很難斷言三者會在多快引發碧桂園的償債壓力，目前碧桂園等企業的核心矛盾并不是資不抵債，而是債務集中到期難以續期帶來的流動性風險，郊區大盤變現較慢的風險也會導緻其在面臨資金問題時難以迅速回款。

棚改紅利消失 碧桂園将面臨較大的去存貨壓力

全國政協經濟委員會副主任、中國發展研究基金會副理事長劉世錦提出“中國經濟增長新的動能，百分之七八十都在城鎮化的過程之中”。

碧桂園的發展順應了國家城鎮化發展趨勢，作為中國新型城鎮化進程的身體力行者，碧桂園從創立之初就瞄準了三四線城市這塊大蛋糕，目前，碧桂園三四線城市拿地金額占比70.53%。從結果上看，選擇三四線這個差異化的戰略方向，也确實讓碧桂園從衆多房企中脫穎而出。

而“棚改”，正是碧桂園得以壯大的根本原因。“棚改”正式啟動于2005年，早期主要針對國内煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模改造。随着城市住房房齡不斷增加，出現了許多集中成片危舊住房、破房爛院，公共設施無法配套，消防出行、生産生活存在明顯公共安全隐患的舊村舊城，對居民的生命财産造成影響。因此2012年起，我國開始集中處理這些危房舊房問題，棚改正式進入2.0時代。

相關數據顯示，2013年起，我國棚改大規模推進，取得曆史性成效，2013年至2017年累計改造各類棚戶區2645萬套，惠及6000多萬居民，改造數量和惠及居民數量均比2008年至2012年翻了一番。

碧桂園乘政策東風，在三四線城市，以其品牌價值吸引了很多本土居民，同時，政府也願意與其合作，使碧桂園得以位居房地産企業龍頭位置。

中國銀行研究院研究員王梅婷指出，恒大、碧桂園等企業，一定程度上都受利于過去幾年的棚改貨币化安置紅利，近兩年我國房地産商品房施工面積開工面積處于曆史高位，預計未來房屋供給相對充足，而棚改貨币化安置引發的購買力增長已經消退，因此從公司上來看，以碧桂園企業都将處于需求萎縮的環境，房地産市場景氣度下降的大趨勢不會改變，郊區大盤模式在于和地方政府進行了深度的合作，拿地成本較低，但是由于我國人口結構發生了系統性調整，我國人均居住面積已經達到一個相對适合的水平，例如目前城鎮人均居住面積已經接近40平，農村超過45平，人口很快就要負增長，人口流動在逐步放緩，預計未來這種策略很難帶來系統性的高收益。

在碧桂園最新發布的新年賀詞中，莫斌說，新型城鎮化的市場還很廣闊，在本輪行業出清後，市場将朝着更加健康平穩的方向發展。

但是，市場真的還廣闊嗎？事實上，在2019年的政策吹風會上，住建部副部長黃豔明确表示：“未來城市規劃中要摒棄急功近利和大拆大建，要改變城市建設的拆遷文件，注重‘繡花’功夫，突出地方特色和人居環境的改造”。目前棚改紅利期已過，三四五六線城市處于城鎮化的末端，房地産發展空間較小，随着近兩年調控，房産銷量進一步回落。再加上政策趨勢下行，重倉三四五線城市的碧桂園，必須開啟力度空前的“沖刺”模式。

從目前碧桂園存貨數據來看，2020年後，開始下調拿地速度。但在人口流出趨勢，以及限價政策之下，三四五線房價存在提價難、去化承壓明顯的挑戰，高懸在碧桂園頭上的去庫存壓力将為碧桂園未來發展的帶來更大的挑戰。

中國銀行研究院研究員王梅婷認為，碧桂園和恒大面臨同樣一個問題，就是他們很難通過降價來去庫存，一方面是因為房地産市場看漲，買漲不買跌的現象，導緻了降價之後需求不一定上漲，另一方面由于他們的盤子體量較大，降價之後可能引發局部房地産市場不穩定因素，因此很多地方通過限制網簽，鎖定價格等方式限制其降價，預計未來一段時間，碧桂園去存貨仍将面臨較大壓力。

當前房地産市場已步入調整通道，企業資金回籠壓力不減，叠加償債高峰期的到來，企業資金端繼續承壓，行業收并購将增加。在此背景下，2022年房企更需順勢而為，控規模、調節奏。在行業調整階段，央企、國企優勢凸顯，或将迎來新的發展機遇，民企或可尋求與國企合作機會，更好地拓展發展空間。

沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。希望度過這個冬天以後，房地産行業将也能迎來屬于它的春天，從而變得更加健康、有序。

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