榮豐2008正門口

如今對西城學區，一種觀點是，德勝、月壇雷暴，“窪地”廣外受益。

距離7月2日公布西城德勝、月壇片區2020年7月31日後買房落戶的幼升小學生全部調劑出區已經一個半月了。

在這一個半月間，“西城學區房被徹底打殘”“一套房狂跌200萬”“熱門片區近零成交”的說法不絕于耳。

之前，見小二購買欲望不高，幾乎不再聯系的中介，也開始隔三差五的電話主動聯系小二，推薦降價房源。

有群友說，廣外的房子價格在上漲，有不少原本看好德勝、月壇的客戶，跑到廣外去了。

呃~原本看好德勝、月壇這種頂級學區的客戶會一下想通，轉而選擇西城的墊底學區？這個轉變有點大啊……

那麼，現在廣外片區真實的情況如何呢？這個區域的買家和賣家的心态又如何呢？

為了了解真實情況，小二實地走訪了廣外片區的幾家中介，發現中介的口風越來越緊，7月成交的買家還真有部分是來自德勝、月壇，而賣家普遍淡定，并不急着降價出售。

01 中介

口風收緊

廣外地區位于整個西城的西南部，是全西城面積最大、常住人口最多的區域。廣外地區從20世紀90年開始大規模開發，辦公樓少，居民樓多。房源多、出房量大、房齡新、均價低，中高品質商品房小區不少。2014年教改後，廣外地區成為西城區購房置業、落戶上學的熱門區域。

小二這次去探盤，在地鐵7号線達官營站C口出來之後，走了四五百米，看到了一個綠中介的門店，就直接進去了。

在這個店裡呆了四十多分鐘，中介小哥先給小二介紹了這個區域的學校情況。

廣外片區共有9所小學：北京小學廣外校區、實驗一小廣外分校、實驗二小廣外分校、北京小學紅山分校、椿樹館小學、北京小學天甯寺分校、三義裡小學、青年湖小學、紅蓮小學。廣外沒有傳統意義上的牛小，單看小學本身，北京小學廣外校區已經算是區域内最好的了。

中學的話，廣外學區對口初中8所，有實驗中學分校、八中、西城外國語學校、鐵二中、四中南校區、15中、14中、宣外實驗學校。綜合近年數據，從中考成績排名看，全西城區30餘所初中裡，實驗中學分校、八中是穩居前10名；四中南校區、西城外國語、鐵二中是中等偏上，在第10名到20名中間變動；14、15中是中等水平，偶爾有年份滑落到中等偏下；宣外實驗一直偏下水平。

過去我們都知道，一般說到區域的價格，不用引導，中介都會非常笃定的跟客戶說，價格在上漲，漲勢明顯，要抓緊時間下手，不能猶豫……但是現在明顯說法謹慎了很多。

而這次小二問：德勝、月壇片區暴雷了，對廣外這邊有什麼影響嗎？

中介小哥說：咱們這邊不屬于那種好學區，對這個區域沒什麼影響。

小二說：群裡有人說這個區域最近房價漲的挺快的。

中介小哥糾正：别總聽群裡說的，他們好多都是看了些公衆号寫的，就在群裡瞎說了，咱們這兒比較平穩，價格在四、五月份的時候就穩住了，您平時可以多自己出來看看。

當我再去了落戶神盤榮豐2008附近一家綠中介，看了幾套房後，中介小哥才跟小二聊得深了些。

中介小哥說，因為今年開年西城學區房價格猛漲，1月至6月，僅榮豐2008一個小區每月的成交都能達到60套左右，前6個月廣外本地的客戶基本已經消化完了。而7月份，榮豐2008的成交量其實是下滑的，僅成交了30多套。但這30多戶成交基本都是德勝、月壇區域過來的客戶。

用中介小哥的話說，就是買家想通了，從德勝、月壇花個千八百萬的買個老破小，最終還不确定能上哪個學校，有這個預算，在廣外可以買個适合居住的環境好的小區，反正最後都是西城學籍。

最後，小哥又有些矛盾的說，7月份，從德勝、月壇過來的客戶看房的不少，但很多都是看完就沒信兒了。

在後來小二看到的一份榮豐2008成交統計表中，該小區6月成交36套，7月成交了17套，中介小哥說的成交量還是誇大了一半。不過成交價格确實變動不大，有些漲價也是微漲。

6月一套朝東向的27.09平滿五唯一一期開間，成交價430萬,單價15.9萬/平，7月一套朝西向的27.09滿五唯一一期開間，成交價429萬，單價15.8萬/平。6月三期西向開間31.76平，滿五唯一，成交價438萬，單價13.8萬/平，8月三期西向開間31.14平，滿五唯一，成交價同樣是438萬，單價14.06萬/平。

整體來看，6月，榮豐2008小區滿五唯一的20多平開間小戶型的成交均價大概在16萬/平。而7月份成交價格依然保持在16萬/平上下。同樣，6、7月榮豐2008面積稍大些的戶型，30多平的房源，均價也保持在14萬/平左右，房子面積越大，單價越低些，但是價格并沒有受到德勝、月壇暴雷的影響，7月與6月相比，價格是保持平穩的。

02 買家

不甘心 瞧不上

小二認為，德勝、月壇的客戶轉戰廣外也隻能是看看，真要讓孩子将來在廣外片區上學，他們更多的是不甘心。

在榮豐2008附近的那個綠中介裡，小二碰到了一個前來看房的買家。這也是小二在一下午的時間裡，看到的唯一一個去中介門店咨詢、看房的買家。

中介介紹榮豐2008在731之前對口的學校北京小學天甯寺分校，是普小，未來如果調劑大概率會被調劑到三義裡小學、青年湖小學，比北京小學天甯寺分校還要差些。

這位買家有點無奈的笑了笑說，之前的目标是德勝五路通小學，調劑出去也是志成小學那種吧，廣外的這些小學在整個西城都是墊底了，有點接受不了。

中介趕緊勸，同樣的800多萬，您在那邊買的話，居住環境差，學校還不确定，您在這邊可以買個兩居室了，錢還有富裕，樓齡還新，能兼顧居住和學校。

小二在旁邊聽着也在想，這些曾經将目标定為德勝、月壇的家長，肯花千萬去買一個七八十年代的老破小，都是希望為孩子提供最好教育的家長，他們本身就是能夠為了孩子犧牲自我的，現在因為德勝、月壇的不确定性，讓他們舍棄優質學校，轉變思想去考慮居住品質，挺難的。

前幾天還有一個居住在朝陽的粉絲跟小二聊了這個問題。這位粉絲孩子24年上學，本來是計劃買月壇的學區房。德勝、月壇暴雷後，她選擇了暫時留在朝陽。

“要說考慮居住品質，有這個錢，在朝陽能買個更宜居的，現在這個情況，我就讓孩子在朝陽上小學了，上初中前如果政策沒變，到時買個月壇的房子，參加月壇片區的初中派位，一樣的，朝陽的小學不比廣外那邊差。”瞧不上西城廣外片區的小學，這位粉絲也代表着相當一部分家長的想法。

在整個看房過程中，中介小哥雖然說現在局面比較穩定，但也會跟小二舉例說，他的某位客戶一直猶豫，看中的房子很快就沒了，新上的樓層沒有之前的好，價格還比之前的貴了，所以有看中的，還是要盡快下手。

小二也就順着中介小哥的意思，想着約一位房主聊聊，結果房主并沒有見我。

03 賣家

能賣就賣，不着急

小二問中介小哥，現在有沒有着急賣的賣家，可以撿個漏。中介小哥在系統篩選了一圈說“還真沒有”。

中介小哥說，三、四月份時就榮豐2008這一個小區就有兩百七八十套房子出售，現在隻剩一百六十多套了，而且誠心出售的也就四十多套，“也都賣的差不錯了”。

然後中介挑選出一套榮豐2008小區30平報價467萬的房子，房子朝北，是一個大開間。介紹說這個房主兒子和媳婦要搬過來住，想要買了這個換大的，比較誠意賣。

小二報了個450萬的預算價格，希望能見下業主當面聊聊。當着小二的面，中介小哥給業主打了電話，結果業主直接拒絕了“低于460萬就算了”。

據中介小哥說，現在賣家心态都比較穩定，一般能還下四、五萬來就算不少的了。都是抱着能賣就賣，賣不了就觀望的态度。

之後中介小哥給小二看了下最近的報價和成交價，大部分價格也就是還下了三、四萬。

總結來說，西城德勝、月壇暴雷後，廣外片區不排除有個别房源價格漲幅略大，但整個片區并沒有出現成交火爆，價格暴漲，隻是帶看增多而已，因為對學區的訴求不同，暴雷前德勝、月壇的客戶并沒有大面積的轉移到廣外片區，也沒有造成這個片區價格上漲。

所以，對這個區域感興趣的粉絲，不用着急，可以好好挑選下。

想要高端小區的，可以看下紅山世家、朗琴園、源舞曲。品質較好的商品房小區，可以看下玺源台、麗水蓮花、格調、依蓮軒、遠見名苑、馨蓮茗園、西豪逸景、北歐印象、常青藤家園等。想要中檔品質小區可看榮豐2008、樂城、紅蓮晴園、廣華軒、廣安苑一期、考拉社區。普通公房小區可以看下車站西街15号院、車站東街15号院，馬連道中裡、紅蓮北/中/南裡，小紅廟、天甯寺東裡等。

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