矽谷one營銷中心

速讀：

【北清橡樹灣】在中秋假期的最後一天開盤，開盤當天就賣出了470多套。

【宸悅國際】9月8日取證，月内會開盤。

【矽谷one】面對兩個新盤的夾擊，隻會更難。

上篇說到，碼農盤主要分布在回龍觀和北七家，回龍觀闆塊各類配套資源較為成熟，限價也更高，而北七家則适合“特别剛”的剛需。這個總結适用于本篇要聊到的【宸悅國際】和【矽谷one】，【北清橡樹灣】則比較特殊，樓盤位于回龍觀闆塊正北，總體來說基礎設施仍舊依靠回龍觀，限價比北七家闆塊也略高。

北七家整塊區域都可以稱得上“基礎設施窪地”：北有奧森别墅區，南邊是回龍觀闆塊，西北和東北部都是未來科學城，再往東還有望京，這塊區域夾在中間，去哪都遠。但也正是因為去哪都遠，反而對于剛需的承接面更廣，甚至能夠輻射到望京。

另外，對于真心急着想上車的人來說，北七家闆塊的價格在新盤裡算是友好，最小的58平米小戶型，總價在300多萬。不過這個價格，在回龍觀成熟住宅區也能買到一套狀況不錯、同樣大小的二手房，距離地鐵不到800米。

01

售賣情況

【北清橡樹灣】今年6月份拿地，8月份下旬就取得了預售證，蓄客半個月，9月12日開盤，速度相當快。這也意味着，華潤在拿地時對自己要做什麼樣的産品已經相當清晰。8月底拿證的房源共有1293套，開盤就賣出了478套，首日去化率就達到了37%，成績相當不錯。

頗有深意的一點是，北清橡樹灣蓄客前期的營銷中心設在清河，臨近開盤才搬到位于北清路附近的項目周邊，加上“橡樹灣”的牌子，看得出是鐵了心要跟清河橡樹灣做綁定了。

【宸悅國際】和【北清橡樹灣】同期拿地，9月8日剛剛拿到預售證，目前仍在蓄客階段，月内會開盤。開盤價格會低于5.4萬元/平米的政府指導價，賣到5.2萬元/平米左右。也是為了迅速去化回款。如果再多講一句，【宸悅國際】的利潤空間确實足夠支持這樣的降價幅度。

【矽谷one】去年10月份拿地，今年4月份下的預售證，速度不算快。又趕上北京疫情，售樓處門口被封控，7月10号又重新開盤，一共1160套房子，到端午之前賣了300多套，去化情況一般。

02

區位分析

官方規劃圖

【矽谷one】和【宸悅國際】是同一片規劃裡的“雙生子”。這個區域被叫做TBD商圈，依托的是西側其實也沒有太發展起來的TBD雲集中心，并且距離雲集中心超過4.5公裡。

而TBD雲集中心，其實就在【北清橡樹灣】隔壁。區位實在沒有優勢，所以“雙生子”的優勢其實在價格。【北清橡樹灣】的限價在6萬/平米，【矽谷one】和【宸悅國際】的限價都是5.4萬/平米，還有繼續打折的空間。

【北清橡樹灣】的賣點比較明顯：被清河橡樹灣立起來的牌子、依托回龍觀區域的區位還有低于周邊二手房價格的限價。

事實上，【北清橡樹灣】和清河橡樹灣雖然一字之差，但無論從拿地時的大環境，還是地塊規模，抑或是基礎設施情況，都不太一樣。說是“再造”一個清河橡樹灣，不太合适。

清河橡樹灣的拿地時間在2005年。那年，清河毛紡廠才剛剛開始外遷。清河橡樹灣周邊的二手房，都是當年的毛紡廠宿舍和分房，本身就處于相對成熟的住宅區。再看【北清橡樹灣】：距離成熟的居民區公園悅府、龍錦苑的距離都在2.5公裡左右。

項目周邊小區

其次，地塊規模。【北清橡樹灣】的土地規模是5萬平米，清河橡樹灣的地塊規模在70萬平米，相當于14個【北清橡樹灣】。所以才能夠支持連續十年以上的開發，真正形成規模效應，達到區域整體升級的目标。比如，北京毛紡廠和清河毛紡廠搬走後，華潤才在原址上建了其在京的首個區域商業中心項目——華潤五彩城，也就是今天的清河萬象彙。五彩城的開業時間在2011年，此時距離橡樹灣拿地已經過去了6年。

北清橡樹灣周邊确實有還沒完成土地整理的待出讓地塊，但何時出讓、将被誰拿走、将被做成什麼樣的産品、配建情況如何，都還是未知數，很難如清河橡樹灣一樣被規劃得如此完整。

更重要的是，清河橡樹灣的房價從8000元/平米賣到二手房13萬元/平米的17年時間中，包含了兩波陡直向上的房價漲幅。而現在的政策環境，也不可能再支持這樣的漲幅形成。

總的來說，【北清橡樹灣】區域升值潛力一定有，但不會如清河橡樹灣一樣成為升值意義上的“神盤”。

03

交通情況

上篇中提到，碼農選房，其實能夠接受的地鐵距離極限也就在2公裡。在這一點上，北七家的三個樓盤其實都不符合。

【北清橡樹灣】距離平西府地鐵站将近3公裡，周邊短期沒有更近的地鐵站規劃。

【宸悅國際】和【矽谷one】最近的地鐵站應該都是天通苑北，步行距離都在3公裡以上。

不過，值得一提的是，北清路目前修建快速路。據悉，北清路快速化改造工程全長19.5公裡，其中海澱段長約1公裡。北清路快速化改造後，将升級為三上三下的高架城市快速路，并與京藏高速各方向實現互通，此舉被視為破解北清路擁堵問題的關鍵舉措。

有朋友提醒36氪，回龍觀及周邊的人群如此密集，項目周邊的道路情況也相當值得關注。

項目周邊路況

先說現狀：【北清橡樹灣】和TBD雲集中心之間，确實有路，但是機動車、非機動車被迫混行的小路，一旦有大車路過，右側自行車和電動車必須壓到土路上，時間久了，甚至壓出一條明顯的車轍。

項目周邊道路

規劃道路方面，從圖上能夠很明顯地看出，除了北清路之外，和【北清橡樹灣】有關的路有平西府西路、平西府中路和平西府南路。這三條路的幾版設計方案中，單機動車道的寬度都是3.5米，且平西府西路和平西府中路都能與北清路輔路提及改造後的輔路順接。作為小區周邊的道路來說大概率足夠。不過，【北清橡樹灣】西側還有一塊二類居住用地，雖然地塊本身不大，但由于規劃容積率還未出，可能會給交通情況帶來一點不确定性。

項目道路規劃

【宸悅國際】和【矽谷one】這邊，矽谷one臨海白路，東、西、南側都是市政道路，官方表示初步建設安排在2022年12月。但宸悅國際東、西、南側的路在衛星地圖上不是已建成道路，也沒有在地塊出讓文件中提及建設計劃。

04

戶型

【宸悅國際】74平米、【矽谷one】72平米、【北清橡樹灣】72平米

三個戶型都是針對剛需的兩室一廳，三個戶型的餐廳都對着廁所門，都奇怪好像也不奇怪了。隻是【北清橡樹灣】把衛生間放到了主卧裡。

05

項目配建&環境

【北清橡樹灣】的出讓條件是1000平米的現房銷售，沒有配建，地塊也比較規整。

【宸悅國際】配建幼兒園。

【矽谷one】配建4.75萬平米的保障性租賃住房。

三個項目都是精裝交付。【矽谷one】在三個盤裡實在是運氣不好的那個，在基礎條件和【宸悅國際】一樣，限價也一樣的情況下，【矽谷one】的拿地的樓面地價是3.3萬元/平米，而【宸悅國際】則是2.55萬元/平米，且【矽谷one】要配建4.75萬平米的保障性租賃住房，利潤空間比起宸悅國際小不少。

環境方面，【宸悅國際】做了容積率1.6的低密洋房，【矽谷one】的容積率在2.2，【北清橡樹灣】的容積率是2.5。【宸悅國際】和【北清橡樹灣】兩個樓盤，置業顧問都未在園林綠化上作說明，把客人直接帶去樣闆間。有小道消息說，是因為園林綠化在出沙盤的時候還沒報規，所以銷售暫時不做介紹。

另外，【北清橡樹灣】臨北清路，可能會有噪音問題。

項目沙盤圖

小道消息

1.臨近北清路的噪音問題，同在北清路邊的萬橡悅府有發言權，靠近路邊的樓棟有業主直接在窗戶上貼上大大的“吵”字。不過也有人說，業主們不是抗議現在的北清路吵，而是北清快速路改造設計，要動現有北清路與小區之間的40米樹林，把路擴到小區外。

2.同樣是噪音問題，朝陽的遠洋新悅、遠洋一方溪語苑、林語苑小區南側臨鐵路，原本裝了隔音牆和隔音闆，但今年5月份隔音闆生鏽松動，鐵路部門要求開發商整改，把隔音闆全拆了，卻一直沒給重新安裝，小區居民實慘。

3.豐台橡樹瀾灣剛剛交房半年多，今年7月份幾場暴雨過後，小區地下層出現大面積漏水，安全隐患不小，開發商承認是施工遺留問題。

4.無論從樓體質量還是帶動區域發展的角度，清河橡樹灣其實立了一個特别好的牌子。但無論是和清河橡樹灣一字之差的【北清橡樹灣】，還是漏水的豐台橡樹瀾灣，似乎都難擔得起這塊招牌。房子不僅要賣出去，更要住下去。近幾年的“橡樹系”産品，似乎越來越概念化了。

如果有業主維權信息或者其他小道消息，歡迎聯系我們。

樓市情況彙總：

中秋假期樓市表現仍舊相對低迷。中指研究院數據顯示，9月10日至12日北京整體成交面積7.2萬平米，相較2021年中秋節日均成交面積下降37%。不止北京，中指研究院監測數據顯示，2022年中秋假期期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年下降31.6%，長沙、西甯、南京等地降幅均在七成以上。

本周一手房網簽數據

本周二手房網簽數據

作者 | 詹方歌

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