看房前

一、看賣方資質

1、樓盤有無預售資格，查看五證是否齊全

樓盤想要出售必須要具備五證，包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》

樓盤有預售許可證就意味着五證齊全。因為在辦理預售許可證之前，其他四個證件需要先辦理好之後才能辦，所以當樓盤預售許可證辦下來了，就意味着前面四個證件都已經辦好了，所以購房者買房的時候重點關注樓盤預售許可證即可。

購房者查詢《商品房預售許可證》共有兩種途徑：

一是在售樓場所實地查看;

二是在當地住房保障和房産管理局網站中“新建商品房”欄中輸入項目名稱進行查詢。

2、查開發商資質，查驗所選購的住房是否已被抵押、查封

開發商的資質審查可以通過開發商挂在售樓處的營業執照以及區工商部門查詢。

房産證抵押查詢的辦法主要有兩種：

1、網上查詢。點擊省市鍊接進入各地房産管理局網站進行查詢需要輸入産權人姓名、産權證号

2、房産局查詢。若要查詢的準确的房産證抵押查詢信息(包括：房屋所有人名稱、産權證号、登記核準日期、建築面積、房屋設計用途、權利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個人身份證件及房産證到當地的房管局(房地産交易中心、房屋管理局、房管處)檔案館或窗口查詢。房屋沒有房産證的話是不能辦理抵押的，所以如果買的房子沒有房産證的話，建議還是要謹慎購買。房屋有房産證的話不僅能保證自己的權益，也可以用來辦理抵押貸款，将來自己無論是做生意還是做其他事情都可以用來貸款的。

3、查詢房産中介資質

如果選購的住房是由房地産中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地産中介資質等。

1、看證件是否齊全：查驗其營業執照、房地産經紀機構備案證書、房地産經紀從業人員資格證書。一般正規的房産中介公司，都會把這幾個證挂在店内明顯之處，以便客戶進店驗查。如果對此仍有懷疑的話，購房者可以到工商局等相關機構對其資質進行查詢。

2、看機構規模與品牌：在選擇中介公司的過程中，品牌和信譽也是購房者要着重考慮的部分，一般較高的品牌房地産中介公司，都有比較嚴格的内部管理機制以及信用體系。

3、看反饋與口碑：選擇房産中介時還要注意查看其口碑是否良好。購房者可以通過身邊的親戚朋友打聽候選中介的新聞，也可在網絡上搜集房産中介的各種信息，這可以使購房者從更直觀的層面上作出觀察和選擇。

二、看自身資格

1、購房資格

在一些限購城市，購房資格要求比較嚴格，所以在買房前，一定要注意看看自己是否具備買房的資格。

2、購房落戶

戶口一直是個大問題，孩子上學、中高考都離不開戶口。外地人買房要了解該城市的落戶條件，比如有的是要求在XX區購買面積XX平米的房子才能落戶，也有一些城市規定買二手房不能落戶等。

3、公積金貸款

在辦理公積金貸款前，個人公積金賬戶必須連續繳滿6個月(部分城市略有不同)，買房前，注意不要提取公積金。另外，住房公積金貸款的用途為自住住房，購買辦公用房、商業用房、車庫、别墅以及其他非居住用房的不予申請公積金貸款。此外，所購房産須具有全部産權及具備抵押條件，購買房屋部分産權的，購買住房土地性質為非國有土地的公積金繳存職工也不能夠申請公積金貸款。

看房時

一、買新房還是二手房？

新房相對于二手房，好處是居住環境、産權年限、貸款期限等，最大的弊端就是不确定性，二手房的最大好處是價格和配套優勢。

買房流程也有點區别：

新房是這樣的：售樓處看房→簽訂購房合同→選擇貸款銀行→交房繳納相關稅費→收房

二手房是這樣的：看房→産權核實→簽訂買賣合同→交首付→買方申請貸款→交稅費和中介費→過戶→交接水電煤氣費和物業費→領取新房産證→貸款下來後交付房屋

二、買住宅和買公寓？

三、選房

1、購房能力

買房前先查看一下對應的房價價格，看一下自己或者家庭是否能夠付得起首付，還得起月供。

2、了解自身需求

知道自己為什麼要購房。每個區域的房子，其實都有它不同的屬性，例如剛需，教育，交通便捷等，購房者需要針對自己的需求，去羅列自己的購房需求優先級，這樣才能更快更好地找到适合自己的房子。

3、看小區情況

（1）了解開發商

每個開發商，進入一個城市後，在每個城市的發展都是不一樣的，有的開發商甚至會出現拖延和爛尾的情況，因此，一定要在購房前了解清楚，開發商在當地的口碑如何。

（2）了解小區物業

查詢物業公司口碑。主要從以下幾個方面了解：A、小區安全管理；B、衛生狀況；C、物業費;D業主口碑等

（3）容積率

容積率是指一個小區的地上建築總面積與淨用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。容積率越低，居民的舒适度越高，反之則舒适度越低。

（3）綠化率

綠化率是指項目規劃建設用地範圍内的綠化面積與規劃建設用地面積之比。小區内的綠化率指标不能少于30%。

（4）看公共設施

主要是看小區的公共設施是否合理，根據小區大門位置方不方便、單元門位置方不方便、小區通道是否人車分流、綠化、遊樂場等設施情況分析小區的整體設計，判斷在日常生活中是否合理。

（5）看小區布局

看小區規模大小，居住人口多少，樓間距，日照間距，看樓棟私密性，小區内是否人車分流（安全性）

（6）停車問題

停車場在地上還是地下，停車費用，停車經過路段的安全性等。

4、看配套

A、基本配套設施

主要指的是水、電、燃氣、煤氣、寬帶等設施。買房的時候，購房者應該了解基本細節，比如說水電燃氣煤氣等收費标準，以及這些費用的繳納方式和地點。

B、外部配套設施

@1、商業配套

商業配套設施有綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿市場、藥店及其他第三産業設施;其中最起碼要有菜市場、超市，這是基礎需求，否則平時居住時買菜、買生活用品還要做公交車外出，生活會非常不方便的。

@2、醫療配套

住宅附近最起碼要有一個比較大的藥店和24小時藥店，5公裡内最好有一至兩所大型醫院，小區周邊最好有社區醫院。這樣的話，如果發生突發情況可以使患者得到最快速的醫療救治。

@3、交通配套

交通類配套除了看小區外道路的平整度、寬闊度、距離城市環線等主幹線的距離以及上下班時間的擁擠度，對于公交站點以及軌道交通的數量、途經路線以及早末車時間外，還要考慮遇到下暴雨或下雪等惡劣天氣時是否容易叫到出租車。

@4、教育配套

主要看看小區周邊有沒有學校(如幼兒園、小學、中學等)。需要注意的是，買房時要确認一下該小區所在片區以及該片區可以進入哪所學校上學等。

@5、金融配套

雖然現在大家一般都是帶手機出門，用銀行卡的機會也比較少，基本不帶現金了，但是也時不時會需要存取款或轉賬等金融業務，所以小區周邊或附近有一個銀行和一個24小時的自動櫃台機(ATM)服務會方便很多。

5、看房子

A、看戶型

判斷戶型好壞注意以下幾點：1、戶型方正，利用率高；2、南北通透，通風采光号；3、戶型朝向，南向最好；4、功能分區，動靜分離，幹濕分區，公私分區；5、層高2.8米以上為佳，不壓抑等。

B、看公攤贈送

公攤即謂公攤面積，是分攤的共有建築面積的簡稱，它與套内建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。實際得房面積需要扣除公攤面積加上贈送面積。

C、看梯戶比

梯戶比就是電梯數和每層樓住戶數的比例。簡單的說，一層樓如果有2個電梯，4戶家庭，那麼它的梯戶比為2： 4。一般來說，兩梯四戶或兩梯三戶的梯戶比比較普遍，也會比較合适的。其實梯戶比并不是越大就越好，越大的反而購房成本會提高，當然，也不是越小越好，反而會顯得擁擠，造成人們出行不便的問題。

D、看裝修

想自己裝修可選毛坯，不想自己裝修選精裝、簡裝。

E、看樓層

較好的樓層應該在大樓的1/3到2/3之間。

F、看房屋質量

房屋質量方面，建議到現場查看有無牆體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

定房時

一、買房定金

1、買房定金

買房要付的是定金，定金受法律保護，是一種擔保而非預付款，如果是買方違約，是無權要求拿回來的。

《擔保法》規定定金數額不超過主合同标的額的20%。

2、可以要回定金的情形：

如果是由于開發商乙方的原因而導緻合同未能訂立的，開發商應向購房者雙倍返還定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，開發商應将定金返還給購房者。

另外，如果出現以下情形之一，導緻《商品房買賣合同》的目的不能實現，無法取得房屋的，購房者可以請求解除合同：

（1）商品房買賣合同訂立後，開發商未告知購房者又将該房屋抵押給第三人;

（2）商品房買賣合同訂立後，開發商又将該房屋出賣給第三人;

（3）開發商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限内仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外;

（4）開發商交付的房屋面積與合同約定的面積誤差比絕對值大于3%;

（5）辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超一年，由于開發商的原因，導緻購房者無法辦理房屋所有權登記。

3、定金與訂金的區别

定金有法律約束力，不能退；訂金沒有法律約束力，可以退。

定金是一個規範的法律概念，是合同當事人為确保合同的履行而自願約定的一種擔保形式。商品房交易中，購房者履行合同後，定金應當抵作價款或者收回;若購房者沒有履行合同，則無權要求返還定金，開發商不履行合同的，應當雙倍返還定金。

“訂金”不是一個法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質，因此并不具有定金罰則的效力。

二、認購書

1、什麼是認購書？其作用是什麼？

認購書簽訂的時間是在購房者選房之後，購房者一旦簽訂了認購書，那麼認購書就起到了一定的法律效力了，認購書為預約合同，預約合同是談判當事人一方或雙方為将來訂立确定性合同達成的書面允諾或協議。而在我們生活中，如果購房者簽訂了認購書，就代表認同需要購買這套房子，并且簽訂了認購書是需要交一筆定金的，一方違約的話，就需要承擔違約責任。

2、認購合同和商品房買賣合同的關系

認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同内容、合同目的、權利義務、違約形态、違約責任形式等存在較大區别。

3、認購書有被認定為買賣合同的風險

認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務将産生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。《審理商品房買賣合同糾紛的解釋》第5條規定了認定條件：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

（1）認購書認定為商品房買賣合同的條件

根據司法解釋，條件一是認購書具備商品房買賣合同的主要内容，二是出賣人已經收受購房款。認定條件二相對簡單，購房款可以是全部付款，也可以是部分房款，

（2）認購書認定為買賣合同的法律後果

具有買賣合同的法律後果

A、一方違約，應當就商品房買賣合同承擔違約責任。

B、出賣人應當交付房屋并移轉所有權、買受人應當支付價款。

C、一方不履行義務或者履行義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，故守約方可以要求對方交付房屋、支付房款和賠償損失。損失範圍包括直接損失和可得利益，即現有财産減損滅失和費用支出以及買賣合同履行後可獲得的利益。

4、認購書有必要簽嗎？

簽認購書不是必須要簽的，購房者也可以選擇不簽認購書，購買房子沒有強制性的要求必須要經過這個步驟，隻不過有些銷售人員會以此來跟購房者說，不簽認購書自己選的房子保不住。但實際上，能不簽就不簽，在自己對這些内容都不是很了解的情況下，簽認購書無疑是給自己增加了更多的限制.

5、交了定金，簽訂了認購書，定金還能退嗎？

交了定金，簽訂了認購書，在法律條款上面形成了一種約定，後期因為個人的原因想要退還的，一般是不可以的。但是如果是開發商的責任，比如認購書中沒有明确約定房子的價格、面積，朝向等具體條件，沒有達成一緻，簽訂的認購書就無效，開發商應該将定金退還給購房者。

簽合同時

一、簽合同前

1、查個人信貸資料

去中國人民銀行查征信：了解自己的社保、流水、戶口等是否符合貸款條件，千萬别輕信銷售人員的口頭承諾，“這個應該沒問題?這個打個假的就行了?這個我們能幫你辦”，這些話，聽聽就行了，如果真的出了問題，難道銷售會承認，會給你解決到底?

2、查備案

開發商一房多賣，當你準備收房的時候，發現屋頭有人在裝修，打官司法院還裁定，這個房子不屬于你。

3、查資質

查開發商是否五證齊全。包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》

4、看合同

合同文本要采用房地産管理部門統一印制的标準房屋買賣合同文本。

二、簽合同時

1、法律規定買賣合同必須具備的内容

《商品房銷售管理辦法》第十六條，商品房銷售時，房地産開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明确以下主要内容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房基本狀況；

(三)商品房的銷售方式；

(四)商品房價款的确定方式及總價款、付款方式、付款時間；

(五)交付使用條件及日期；

(六)裝飾、設備标準承諾；

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

(八)公共配套建築的産權歸屬；

(九)面積差異的處理方式；

(十)辦理産權登記有關事宜；

(十一)解決争議的方法；

2、簽訂購房合同有哪些注意事項

（1）簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明确雙方違約責任。按規定入住70%以上才能開通燃氣，之前開發商要免費提供液化氣灌。

（2）延期交房：開發商《補充協議》規定，“若開發商延期交樓，則按業主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發展商仍不能交樓，業主隻退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

（3）購買合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款内容時，需要注意在合同中填寫相關的内容，與開發商提供的相關證件是否一緻，比如說編号和經營範圍。第二條，是商品房的銷售依據，需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的号碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發商在售樓處懸挂的售樓許可證是否一緻。

（4）公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人防的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發商在大堂裡做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區的物業管理用房等。在商品房買賣附件裡應該有一個明确的說明，在主合同的第三條裡，隻是說分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經過哪一個地方批準的。

6、面積确認和差異的确定。建議購房人選擇在合同裡已經規定的第二種處理方式，即确定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發商應退還房款以及利息，你也可以接受。

7、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發商協商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之後給予付款，銀行貸款應該在約定的時間裡款沒有到開發商的帳上，按照合同，你要支付相應數量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現其他的麻煩。

8、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也隻能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。

9、有關規劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發商認為需要做規劃的變更，設計的變更，應該在收到有關部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇退房。

10、房屋的交接：開發商應該請房地産的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數據，以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅使用說明書，如果開發商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此産生的一切責任，由開發商承擔。

11、開發商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般來說，标準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之後，這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發商會跟你說等到入住之後，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明确的規定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發商跟燃氣公司的工作協調都是有關系的，應該跟開發商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區項目内，在樓書中開發商承諾過的，比如說象會所、園區的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規定日期内未達到開發商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開發商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關責任。

12、關于産權登記的相關規定，約定了辦理産權證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據實際的情況，可以選擇退房或者違約金。

按照現行商品房銷售規定，在60天内，開發商應将登記資料提供給産權辦理部門備案。如果因為開發商的責任，沒有及時把所有的資料報産權登記機關備案，使購買人不能及時辦理産權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，作起來有一定困難，比如說你已經入住了，因為辦理産權，是在入住之後的二三個月進行，如果這時你因為産權證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在确認這個項目是一個合法的項目之後，那麼辦理産權隻是開發商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協調問題，并不是說沒有辦理産權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發商按照一定的比例來支付違約金。

13、其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣标準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最後一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之内，開發商應該向房産所在區的房産管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐标來确認這個房屋的朝向；第二要标注面積，或者是面積的标尺。

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