↑↑↑ 為您講述精彩普法内容的“上海高院”頭條号

客戶“跳單”，中介費還要付嗎？

如果我是違約方，

我要承擔買賣雙方的中介費嗎？

交易雙方自行解約了，

為什麼還要支付中介費？

中介曾經承諾免除我的中介費，

現在又要我承擔？

中介費是二手房買賣繞不開的話題，不同中介公司收取的中介費金額差額巨大，由于上海房屋價高難企，以房屋成交價為計費依據的中介費是買賣雙方不得不考慮的交易成本。針對不同類型的房屋交易，中介公司還會有不同的收費策略，由此引發的中介合同糾紛可謂是 “五花八門”，看似明碼标價，實則風險重重。中介費到底應該如何收取？今天闵法君帶您一探究竟！

版本一：

約定相等且高額的中介費

甲、乙雙方應同時、分别按照本協議第二條約定總房價款的2%支付丙方傭金，雙方同意丙方可從轉付或保管的任何款項中扣除應付傭金。

版本二：

分别約定固定比例的中介費

甲方按照交易總價的1%，乙方按照交易總價的2%支付丙方居間服務費。

版本三：

約定總比例 具體勾選式中介費

甲乙雙方應按照總房價款的3%向丙方支付中介費。具體承擔方式：

☑由乙方承擔總房價款的2%；

☑由甲方承擔總房價款的1%。

2014年《關于放開房地産咨詢收費和下放房地産經紀收費管理的通知》發布，中介服務費定價權下放到省級。2016年，各省逐漸放開房地産中介服務費定價，變為市場調節，即由企業自行定價。司法實踐中，中介合同所涉的“中介費”條款一般系中介方提供的格式文本，不乏有些中介公司直接規定了超出當事人預期的高比例中介費。

版本一中，直接約定由上下家同時、分别承擔總房價2%的中介費。而這類條款雖以加粗字體等形式提醒注意，但仍有很多當事人在簽約時容易忽視或以為僅是格式條款并未引起重視。故若在簽約過程中對中介費的承擔比例經過協商達成了變更，應對相應變更之處予以書面确認，盡可能做到“凡變更必留痕”，由三方簽字或蓋章确認。

版本三中，凡涉及需具體勾選的部分，應予以正确勾選，如實際的中介費負擔是已有選項外的其他情況，應以劃去等方式作廢原有勾選項，避免後續産生不必要的争議。

版本一：

在《房屋買賣合同》成立後，若因甲方或乙方任何一方違約行為導緻本次買賣交易未能完成，則丙方仍有權依約收取傭金，或者有權選擇向違約方主張本次交易的的全部傭金（包括本應由守約方承擔的傭金）。

版本二：

若本協議因甲乙雙方中任何一方違約或合意而解除的，由違約方或甲乙雙方各自按照本協議約定的标準向丙方支付中介費（支付時間為違約方明确不買或不賣或合意解除當日，超過15日未支付的支付方不享有傭金折扣）。

關于一方違約或雙方合意解除後對中介費的承擔之約定，一般買賣合同因雙方中任何一方違約的，違約方需支付中介費，即違約方除了支付自己應承擔的中介費外，本應由守約方承擔的中介費也應由違約方承擔。

如果房屋買賣合同因雙方合意而解除，雙方需各自按約支付中介費。需要注意的是，類似前述版本二這樣的條款，其對合同解除後中介費的支付時間、逾期支付的違約責任有更具體的約定，諸如超過15日未支付的，支付方不享有傭金折扣等，在簽約時需格外注意，對于該類條款如有異議的，應在簽約時直接予以協商或修改。

版本一：

雙方僅簽訂過居間服務合同，從未簽署過傭金确認書。

版本二：

居間服務合同對傭金确認書形式有要求，約定以“加蓋公章”的傭金确認書為準。

版本三：

居間服務合同對傭金确認書進行了“反向約定”：即使有傭金折扣的，仍參照居間服務合同之約定。

一般而言，傭金确認書是對《房地産買賣居間合同》中傭金金額與支付方式等進行的補充約定或特殊約定，其效力具有優先性。故傭金确認書的簽署需格外謹慎，尤其是需對金額、支付時間等重要内容進行确認。

因傭金确認書産生的糾紛往往多發于以下情形：

1. 僅有《房地産買賣居間合同》未簽署傭金确認書。此種情形容易出現對于傭金折讓等事實約定不明，增加了法院審理的難度，使很多當事人吃了口頭約定并無證據的“苦”；
2. 既有《房地産買賣居間合同》又有傭金确認書的，需對傭金确認書文本内容中可能存在的風險加以防範，有些中介機構，如版本二要求以加蓋公章的《傭金确認書》為準，若實際雙方簽署的傭金确認書并未加蓋公章，雙方易産生争議；
3. 《房地産買賣居間合同》對傭金确認書做了“反向約定”，約定即使有傭金折扣的，仍參照居間服務合同之約定。有些“别有用心”中介機構便想借此主張更高的中介費，買賣雙方稍不注意便落入“陷阱”。

中介合同是常見的有名合同，《民法典》對其進行了細化規定，從中介合同的定義、中介人報告義務、中介人的報酬、中介人未能促成合同時費用的承擔、跳單條款及補充規定這幾個方面對中介合同進行了規制，對中介合同糾紛的處理有重大影響。

故在《民法典》背景下，我們要對中介合同進行正确認知，轉變“房子交易過戶完成才要支付中介費”這類認知偏差。依據法律規定，中介機構作為中介人，提供房屋交易信息、促成買賣雙方訂立合同，這一過程就是在提供中介服務，有服務就可以主張相應的對價，最終房屋是否交易成功，不影響中介費的主張。

對于房屋買賣交易最終未能履行的，法院會依據審理查明的事實、結合雙方證據、庭審陳述等綜合考量應支付的中介費數額，具體因案而異。此外，《民法典》的出台彌補了跳單條款的法律空白，從法律上否定了跳單行為，故委托人要在簽訂中介合同文本時要注意跳單行為的違約責任之約定，切勿随意跳單，否則仍應承擔責任。

法條鍊接：

《民法典》第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

《民法典》第九百六十三條第一款 中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明确，依據本法第五百一十條的規定仍不能确定的，根據中介人的勞務合理确定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

闵法君友情提醒

買房本是人生大事，就一般房屋買賣的中介環節而言，買賣雙方需提高法律意識，對于與中介方就中介費達成的任何變更均要以書面形式予以确認，保留證據；

其次買賣雙方需提高權利意識，對于《房地産買賣居間合同》中不平等、不合理的格式條款大膽說“不”，協商進行重新拟定或删減；

最後，在簽約過程中自身需盡到謹慎注意義務，需對傭金确認書等重要的文書憑證中的關鍵性約定，如金額等确認清楚，維護好自身權利義務，多費心才能少費錢！

來源｜上海市闵行區人民法院

作者：陳春芳 倪晶旌

責任編輯 | 張巧雨

聲明｜轉載請注明來自“上海高院”

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!