2021年11月8日，深圳市規劃和自然資源局官方網站發布《關于公開征求<深圳市城市更新項目搬遷補償協議示範文本（征求意見稿）>意見的通告》。為進一步規範深圳市城市更新項目搬遷補償協議的簽訂工作，更好地保護市場主體和物業權利人的合法權益，市規劃和自然資源局根據《深圳經濟特區城市更新條例》（以下簡稱《更新條例》）等有關規定，研究起草了《深圳市城市更新項目搬遷補償協議示範文本（征求意見稿）》（以下簡稱《搬遷補償協議示範文本》）。

01《搬遷補償協議示範文本》背景回顧

《更新條例》自2021年3月1日起正式施行，其中第二十九條、第三十一條、第三十四條從搬遷補償協議示範文本、補償方式、補償标準等多個方面進行了一系列制度設計。

《更新條例》第二十九條第二款明确提出了制定、發布搬遷補償協議示範文本的要求，并就搬遷補償協議包含的内容進行了概括性說明。《更新條例》第三十一條、第三十四條還規定了被搬遷房屋預告登記、搬遷補償方式、政策性住房搬遷補償的方式及限制、已登記商品性質住宅物業采用原地産權置換的最低補償标準及面積誤差處置方式、安置補償費的最遲給付時點等涉及搬遷補償的内容。

《搬遷補償協議示範文本》的制定，一方面落實了《更新條例》上述要求及規定，有利于規範和加強對城市更新項目搬遷補償工作的監管，提升城市更新項目管理水平；另一方面，搬遷補償協議示範文本能夠為協議當事人提供具體、詳細的參考，有助于指導市場主體和物業權利人合法、規範、便捷地簽訂搬遷補償協議，推動城市更新項目高質量發展。

02《搬遷補償協議示範文本》結構速覽

《搬遷補償協議示範文本》分為九章、三十二條及四個附件，主要内容如下：

從整體結構看，《搬遷補償協議示範文本》落實并細化了《更新條例》第二十九條關于搬遷補償協議須統一規範的具體内容，包含“協議生效時間、生效條件、搬遷補償标準和方式、協議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等内容”，結構較為清晰完整。

從實務操作而言，鑒于搬遷補償協議内容涉及物業權利人身份信息、被搬遷物業信息、搬遷安置補償标準、選房模式等，搬遷補償談判及搬遷補償協議的簽署亦涉及衆多權利主體，從保護個人隐私及公司商業秘密的角度出發，可以考慮在《搬遷補償協議示範文本》中增設保密條款。

03示範文本重點條款解析與建議

1.關于被搬遷物業的基本情況

《搬遷補償協議示範文本》第一條對被搬遷物業的基本情況進行了明确約定，包括被搬遷物業的面積信息、物業類型以及權利限制狀況。

（1）物業類型

《搬遷補償協議示範文本》将被搬遷物業的類型劃分為已登記的商品性質住宅物業、政策性住房、原農村城市化曆史遺留違法建築和其他等四大類。此種類型劃分主要是基于《更新條例》對已登記的商品性質住宅物業、政策性住房、原農村城市化曆史遺留違法建築這三類被搬遷物業的補償方式及标準存在特殊規定。

（2）權利限制狀況

《搬遷補償協議示範文本》将被搬遷物業的權利限制狀況分為了無任何權利限制、設有居住權、被查封、設有抵押權、設有租賃權和其他等六種。《中華人民共和國民法典》物權編首次引入“居住權”制度，《搬遷補償協議示範文本》吸收民法典之規定，将“設有居住權”列為被搬遷物業的權利限制情形之一。

2.關于物業權利人身份确認

為确認物業權利人身份，《搬遷補償協議示範文本》第二條及附件列舉了物業權利人需提交的被搬遷物業不動産權屬證書及其他能夠證明被搬遷物業權利歸屬的證明材料、身份證明材料。其中值得注意的是，《搬遷補償協議示範文本》顯示被搬遷物業為原農村城市化曆史遺留違法建築的，應當提供曆史違建物業權利人的核實結果材料作為身份證明材料。

根據《更新條例》第三十條的規定，對于曆史違建物業，由經核實的物業權利人與市場主體簽訂搬遷補償協議。《市規劃和自然資源局關于做好城市更新項目曆史遺留違法建築物業權利人核實有關工作的通知》（深規劃資源〔2021〕508号）第五條規定，經核實的曆史違建物業權利人原則上不得變更，但因繼承、受遺贈、人民法院或者仲裁委員會生效法律文書、人民政府生效的決定以及法律法規規定的其他情形等因素導緻的除外。

對于曆史違建，完成物業權利人核實工作是簽訂搬遷補償協議的前置程序，經核實的曆史違建物業權利人方才獲得搬遷補償協議的簽約資格。後續，市場主體在開展曆史違建權利人核實需注意與前述搬遷補償協議銜接工作，避免違反約定導緻不能備案。

3.關于物業搬遷補償方式及标準

《搬遷補償協議示範文本》第二章對被搬遷物業的補償方式及标準做了相應的約定。

（1）補償方式

在補償方式上，《搬遷補償協議示範文本》第三條以《更新條例》第三十四條為依據，明确城市更新搬遷補償可以采用産權置換、貨币補償或者兩者相結合等方式。但筆者認為《搬遷補償協議示範文本》設置的産權置換、貨币補償項下具體補償項目有待進一步商榷。

《搬遷補償協議示範文本》約定産權置換情形下的補償項目包括産權置換補償面積、過渡安置、搬遷補助費及其他費用；貨币補償情形下的補償項目包括被搬遷物業本體貨币補償、臨時建築物、構築（附屬）物等補償、裝修補償費、搬遷補助費及其他費用。從城市更新搬遷補償實務來看，産權置換與貨币補償兩種補償方式的根本差異在于被搬遷物業本體是采取置換回遷物業還是貨币補償，而實務中臨時建築物、構築（附屬）物等補償、裝修補償費不管在産權置換還是貨币補償模式下均可能涉及。

（2）補償标準

在補償标準上，《搬遷補償協議示範文本》第四條落實了《更新條例》關于政策性住房搬遷補償的方式及限制、已登記商品性質住宅物業采用原地産權置換的最低補償标準及面積誤差處置方式等相關内容。

《搬遷補償協議示範文本》第四條約定，已登記的商品性質住宅物業采用原地産權置換的，按照套内面積不少于1：1的比例進行補償，置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導緻超出面積在百分之三以内的，乙方可以不再支付超出面積部分的房價。

該項約定在實際履行過程中可能存在如下問題：第一，未登記套内建築面積的房屋将面臨操作困境。實踐操作中往往存在部分房屋的權屬證書僅記載了建築面積而未記載套内面積的情形，如僅以套内建築面積作為産權置換的基數，可能存在無法普遍适用的困境。尤其是在合法建築與違法建築混為一體、無法拆分的情況下，通過測繪往往也難以明确适用産權置換的套内建築面積，無疑增加了實際操作的難度。第二，産權置換面積差問題的處理将給市場主體造成執行困境。比如：在辦理預售許可證時，對于拟回遷範圍内的房屋，城市更新主管部門是否需要核查面積差異？如果出現實際面積少于搬遷補償協議約定面積如何處理？市場主體如堅持以往的做法，經與物業權利人平等協商在搬遷補償協議中約定面積結差規則為多退少補，城市更新主管部門是否會就包含此約定條款的搬遷補償協議予以備案？法院對該約定的效力如何認定？這些問題尚需一一明确并予以解決。

4.關于預告登記

根據《不動産登記暫行條例實施細則》第八十五條第一款，不動産預告登記的情形包括四種：（1）商品房等不動産預售的；（2）不動産買賣、抵押的；（3）以預購商品房設定抵押權的；（4）法律、行政法規規定的其他情形。現行法律法規未明确簽訂搬遷補償協議屬于預告登記的規定情形，故《更新條例》作出變通立法，将搬遷補償協議納入預告登記的适用範圍。

《搬遷補償協議示範文本》就“預告登記”專設一章，就預告登記的對象、預告登記申請、變更和注銷的辦理方式以及預告登記的有效期進行詳細約定，落實了《更新條例》第三十一條關于“預告登記”的規定。

（1）預告登記的對象

《搬遷補償協議示範文本》第八條約定，甲、乙雙方經協商一緻，同意為本協議第一條約定的被搬遷物業申請預告登記。此處應當進一步限縮預告登記的對象，預告登記制度僅适用于已辦理産權登記的被搬遷物業。

（2）預告登記的申請主體

根據《不動産登記暫行條例實施細則》第八十五條、第八十六條以及《不動産登記操作規範（試行）》第15.1.2條的規定，不動産預告登記應當由買賣房屋或者其他不動産物權的協議雙方當事人共同申請；但是，預售人和預購人訂立商品房買賣合同但預售人未按照約定與預購人申請預告登記的情況下，預購人可以單方申請預告登記。《更新條例》第三十一條規定，市場主體可以按約定向不動産登記機構申請辦理被搬遷房屋的相關預告登記，但并未明确市場主體是否可以單方申請。筆者認為搬遷補償協議的預告登記參照适用前述《不動産登記暫行條例實施細則》《不動産登記操作規範（試行）》的規定，需要由市場主體與被搬遷權利人共同向不動産登記機構申請預告登記。

《搬遷補償協議示範文本》第九條約定：雙方同意在簽訂本協議後 個工作日内由 □甲乙雙方□乙方委托甲方 申請辦理不動産預告登記。該項約定實際上明确了搬遷補償協議的預告登記應當以市場主體、物業權利人雙方名義共同申請，但存在兩種方式供選擇：雙方共同申請辦理或物業權利人委托市場主體申請辦理。

（3）預告登記的辦理要求

由于搬遷補償協議原不屬于預告登記情形，《搬遷補償協議示範文本》也未就預告登記辦理方式等進行詳細約定，在實務操作中，需要協調不動産登記機構确定搬遷補償協議進行預告登記的具體要求。

經初步了解，不動産登記中心可接受搬遷補償協議的預告登記業務的辦理申請，申請人需提交如下資料：（1）不動産預告登記申請表；（2）搬遷補償協議雙方當事人身份證明文件；（3）被搬遷物業的權屬證明文件；（4）已簽署的合法有效的搬遷補償協議。搬遷補償協議雙方應共同申請辦理預告登記，如一方無法親自到場委托他人辦理的，應提供經公證的授權委托書。也即，如物業權利人委托市場主體申請辦理預告登記的，應當簽署相應授權委托書并由公證處進行公證。具體有待相關部門頒布操作指南予以明确。

5.關于回遷選房

《搬遷補償協議示範文本》第十九條約定，乙方應積極參與置換物業選房相關的活動，促進置換物業選房工作順利完成。乙方應當自收到甲方的選房通知之日起 日内完成選房工作。置換物業有關信息由甲乙雙方簽字蓋章的選房确認文件明确。

但在城市更新項目選房階段，市場主體通常會根據項目進展情況制定詳細的選房規則及選房工作安排，明确選房的具體日期後向物業權利人發出選房通知，物業權利人按照選房通知的日期參與市場主體統一組織的選房活動。該條約定“自收到選房通知之日起某一固定期限内完成選房工作”在實際操作中可能會抑制選房工作安排的靈活性。

出品：建緯大灣區城市更新業務中心

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