我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問：滬叔，你好，浦東工作，請問預算在500萬左右，川沙和周浦二手房，哪裡投資前景大呢？

回答：你好， 川沙目前來說規劃一般，離張江近；周浦無論是城市界面還是闆塊未來規劃，都是不錯的，後面有18号通車運行後，房價可能會有所拉升，比較看好周浦。

提問：滬叔你好，本人去年畢業的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投資 自住，投資的比例要大一些，前幾年是不準備自住的。 1. 今年本來是準備打新房的，但是第一批次四季都會分數不夠，第二批次的招商璀璨和江橋南山項目估計也不太夠，其他的項目感覺都太偏了，所以想問下是否應該繼續打新呢？看着新房的聯動價和最後的挂牌價都在不斷上漲，也有點着急。 2. 如果買二手房的話，本人比較看中地鐵以及房齡，希望近地鐵，房子能是2010年後的，對學區的要求不大。最近看了嘉定南翔和江橋的二手房，看南翔路站附近的地鐵房已經到6萬甚至7萬了，是不是現在南翔的房價是高位了，不知道性價比和升值潛力還高不高？江橋我主要看的龍湖天濮附近的小區，滬叔不知道您推薦南翔還是江橋闆塊，如果是江橋的話，我應該重點關注哪個區域？ 3. 投資角度看，還有哪些二手房區域是我可以再關注一下的？謝謝！！

回答：你好，目前在上海打新和二手房的資金比例是不一樣的，在關注積分的同時，提前要做好首付的了解和準備。新房首貸首付最低35%，二貸首付最低70%。

二手房按照新政“三價就低”原則，首貸首付成本65%左右，二貸首付成本80%左右。

由此再根據你的收入情況，月供還款能力，大緻确認自己可否貸足餘下的比例。

①今年二批次新房開盤價有部分是比新房聯動價或是3年前舊批次推出來的要高，但也不乏有持平的價格。但整體仍處于限價水平下，但凡非遠郊新盤，和同闆塊次新相比，仍然有或多或少的倒挂價格。

②北江橋和南翔的部分版塊，形成了次新社群，短期看價格6-7w甚至更高，有些已經高出了外區客的價格認知，但本區房源仍在此價位段有不低的換手率，說明當下不論是龍湖天璞，保利江橋二手的7w，還是留雲湖華潤中央公園二三期的7w ，森林公館的6.3w ，這個價格都是市場所認可的價格。次新商品電梯房在整個片區又都是香饽饽，短期内不會有高點一說，下一輪樓市期依賴版塊就看誰在劃水，誰會領跑。

③是否繼續打新？61分的積分相對來講，屬于中間段積分，地鐵盤難買，近郊非地鐵盤好買，但這類盤注定是有雞肋的缺點。三批次後續入市的颛橋寶華紫薇花園，房源較多，也可以關注。

提問:你好，滬叔，咨詢下。全國認貸就是二套，在上海是首套，目前手頭首付300萬出頭的樣子。看了下松江泗泾，以及南江橋和北江橋。綜合下來，九亭的奧園看着還可以。滬叔有什麼推薦的嗎？

回答:你好，北九亭特大小區，奧園，知雅彙，綠庭尚城，每輪樓市房價都比較難漲，太内卷了，小區大物業難管理，群租戶出了名的多，價格也比較難漲；

那其實九亭版塊蠻合适的，就剛需先上個車，但九亭大規模小區挺多的，比較雞肋的也有；

但九亭好在開發雖然高低層次不齊，但隻要九亭家園一個動遷小區，其他都是商品房。南北九亭各有各的優勢和缺點，南九亭有個小區叫象嶼都城，分四期，四期2013年的次新盤，400出頭可以考慮大兩房（南九亭到地鐵口2公裡）這個未來比大小區内卷下來更好脫手；

江橋分南北江橋，以曹安公路為界，北江橋可以考慮嘉城幸福港的雙南2房，中星海蘭苑的動遷大2居，這個預算性價比高一點，南江橋聚集在13号線金運路出口，除了萬科城市公寓是商品房周邊一圈都是動遷，這裡400w出頭兩房買動遷不如買14号線的北江橋。

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