從3月1日開始，上海的鍊家啟動新的房屋租賃業務模式，租房中介費改為隻向房東收取，租客免收，當然中介費的總數是不會少的，隻是原本屬于租客的那份要房東這出，房東需要支付一個月租金的70%（有的可能會是100%），房東多出了錢，鍊家這邊提供諸如保潔，維修，快租等服務。

乍看起來似乎對租客是件大好事，鍊家的官方微信公衆号上也是這樣宣傳的：“0傭金0服務費，租房黨的春天來了”。 那麼租房黨的春天真會因此到來嗎？或者說房東黨的冬天會降臨了？

鍊家的新服務模式從根本上講隻是一種應對市場競争的企業行為，但由于這家綠皮公司是市場中最大的中介，所以這個舉措。必然會對市場整體産生比較大的影響。

這套新的業務模式出來後，市場會受用嗎？會有多少人接招呢？雖然現在網上不乏吐槽的聲音，但可以肯定市場上一定會有為數不少的，尤其是租客這方會接招受用。

至于原因嘛，說的好聽點是絕大部分的房東和租客都是行業的門外漢，對于其中的門道不明就裡；說的不好聽點就是這個市場中的“韭菜”真的是太多了，而且是被收割了還渾然不知的那種。

客觀公正地講，鍊家新的業務模式是有一定進步性和可取性的，但也絕對沒有到其官宣那樣“燦爛”的程度。選擇接不接受的前提是要先認識清楚這究竟是怎麼一回事，認識清楚了，再根據自身情況，權衡值不值，最後才是決定“跳不跳”。特别是租客們，尤其是占比最大的年輕租客們，畢竟錢真的是難掙好花，在上海“活着”不容易啊！

有鑒于此，柯南思來想去還是決定從一個内行人的角度給大家分析一下這件事深層面的一些問題，那些鍊家不會跟你講的深層面的問題。

問題一：上海租房市場的現狀到底是個啥樣？

（一）房東和租客群體的演變

這十幾年來，上海的房東和租客這兩個群體的變化還是很大的，相應的整個市場的态勢也随之産生極大的演變。

房東群這邊，二房東包括個體二房東以及機構二房東即長租公寓企業的比例大幅度提高，尤其是在最近的五年裡。雖然具體比例沒有準确的統計，但根據市場現實感受可以大緻判定各類二房東彙總起來的房源數量至少占據了半壁江山，而且無論是哪種類型的二房東，其出租房子的裝修以及設施，初看上去都貌似比同類真房東出租的房子要好不少，相應的價格也貴不少。

租客群這邊則呈現出整體數量下降，流動性逐年減弱，年輕化比例不斷增高，素質好經濟實力強的租客比例日漸減少的狀況。原因嘛？一是上海近些年整體流入人口的減少；二是換租成本高，非不得已，租客大多都選擇趴窩不流動；三就是那些奮鬥出了一些名堂或是有家人支持的租房客，這些年都買房了。

（二）房東和租客群體的演變對市場态勢的影響

兩方面人群結構以及數量的不斷變化，作用于整個市場，使得市場呈現出這樣幾個特點：

①真房東和租客幾乎都不可能通過互聯網平台直接找到對方，因為真房東的房源無一例外的被淹沒在二房東和中介的房源信息的汪洋大海裡了；雙方要想認識彼此，基本上隻能是通過中介。

②租金在各類二房東的助推下，日漲夜漲。當然沒有二房東的因素，租金大概率還是會年年漲，但在二房東的神助攻之下，漲幅加大了，順帶着刺激了真實房東的心态，導緻租金增長普遍性加速，尤其是在長租公寓跑馬圈地的那幾年裡。

最近一兩年倒是放緩了，少部分還出現原地不漲的情況，這是拜市場群體的演變，緻使個體二房東短時間内稍稍“認慫”，還有就是大量長租公寓“玩不下去”所賜。

③真實房東完成出租的周期越來越長，租客看房，十套裡至少七八套都是二房東的房子或是長租機構包租代管的房子。這當然也是拜市場群體這些年的變化所賜。一方面中介更有動力推薦二房東的房子，因為二房東肯出高傭金，另一方面大量的中介本身就是包租婆包租公，大到鍊家，小到夫妻老婆店皆是如此。

目前租房市場所呈現出的這些基本面，才是鍊家作出搞新業務模式的底氣所在。大家可以深入想一下，增加租管服務就必須要增加房東的收費，免除租客的費用才能搞嘛？在沒有增加總收費的情況下，按照原來雙方平攤中介費的收費方式就不能增加那些租管服務了嗎？況且這種貌似讓租客受益的做法，真的是房東虧了？租客賺了？要真正弄清楚，我們不妨把鍊家列出來的租管服務項目逐條捋一下，思量一下。

問題二：鍊家的租管服務值它要的價嗎？

我們先不談房東多出的那些中介費會不會“羊毛出在羊身上”的問題，就單純看鍊家公衆号上列出的那些租管服務内容本身，看看這些服務的真實價值。

鍊家官宣的租管服務有這樣幾條

① 獲取一次針對挂牌房源的2小時免費保潔，保潔标準為日常生活垃圾清理幹淨，地台面無浮塵，物品擺放整齊。

② 委托後3小時内上門拍攝VR

③ 提供加速出租服務，可享受最快15天出租承諾，若未出租，鍊家賠付。

④ 簽約享專業維修團隊提供的維修服務，報修60秒響應，最快30分鐘上門，24小時服務，全年無休。

⑤ 1對1專屬管家服務，幫您解決各種租務問題。

⑥ 簽約送60萬家财保障。保障内容以保單所示内容為準。

乍看起來是不是要點個“贊”？仔細推敲一下，事情真的是那麼美好嗎？我們就事論事地逐條來看一下。

① 兩小時保潔，注意免費的時間隻有兩小時，而且保潔項目也隻是最基本的日常保潔，這種最普通的兩小時保潔費用是多少呢？鐘點工阿姨兩小時給100元足夠了吧！可是這樣僅僅兩小時的普通保潔對于大多數剛退租的房子能讓新來看房的租客滿意嗎？基本上大部分的房子都不行，如果不行要加時間進一步保潔，如何辦？注意沒有下文了，下文恐怕不歸鍊家負責。

② 拍VR，鍊家稱VR房源的成交速度是普通房源的3倍。這事我還真不敢瞎評論，但我知道看鍊家的VR房源和實際去看，心理的落差一定會有，租客能不能過得去這個坎，天知道。

③ 提供快租，還承諾賠付，看起來十分給力吧？實際情況是，看到網上有一個鍊家經理透露，隻有鑰匙房，市場價，且付一個月租金作為中介費的房源才有權選擇快租服務，期限内租不掉，鍊家賠付50%。

若真是如此，那麼何為市場價？誰判定？房東出價，鍊家如果不認是市場價，房東還有選擇快租權嗎？期限誰定？且不管誰定，條款白紙黑字寫着最快15天，也就是期限最短是15天，最長還待定。如果定的期限不是最短的15天，一旦租不掉，房東你的損失是大于鍊家承諾的賠付還是小于鍊家承諾的賠付？最後就是選擇了快租，還意味着要加價30%的服務費，實際中那些符合市場價且相對需求量大的房子，半個月租不掉的概率大嗎？這些問題都是要結合自身情況，仔細想明白的。

④ 維修的條款全程沒提免費的事，但有意思的是官宣的軟文中可是正兒八經地提到上門免費維修的字眼。當然我們可以善意地理解為是指對租客免費，再善意一點，或許屬于房東方的上門費也能免掉。可是真正的修理費呢？可能全免費嗎？或許換個燈泡，通個下水管能免掉點，其他行嗎？哪些維修費是能算在房東已支付的服務費中的？條款中沒有說，按照常理判斷，很大一部分的維修費用或是沒可能包含在内的吧？

在實際的租房過程中，但凡有經驗的都知道，真正費錢費時費工夫的維修主要是家用電器設備，修不成還要更換，這才是維修費用的大頭，然而鍊家在多收了房東服務費後能承擔多少？或者說能分擔多大部分？反正現有的文字條款沒看出來，所以沒落實到文字上的都是空頭支票，而且即使落到文字上的，也可能會有你沒有注意到的一排小字。這個很重要，重要的事情，一定要說三遍！

另外一個可預見的擔心就是，維修實際操作起來或有可能出現大量扯皮和鬧矛盾的事情。一方面鍊家幾乎不太可能會自建自營的維修隊伍，更大可能是雇傭披着鍊家發放的統一“馬甲”的外包，好處大家都懂的，這方面互聯網平台企業最拿手了！另一方面，大部分的房東已經老大不情願多出錢了，維修的事肯定堅決地甩鍋，而租客聽過承諾必然是有點事就要求服務，鍊家多半會看着合同條款辦事，最後毫無疑問，還是租客最倒黴。

⑤ 管家服務，這個不多說了，打聽打聽那些長租公寓的管家服務，包括鍊家旗下的自如，達到啥個水準的服務質量？還有就是租期内到底有多少棘手的租務非要所謂的管家來處理的？打聽明白了，自然就衡量的出這項服務到底值幾個錢。

⑥ 60萬的家财保險，一年究竟要付多少保費呢？巧了，我之前受一位老房東委托還真仔細研究了一下，并且協助他辦了一個。目前各家保險公司的家财險都是一年一買，一年一續，可以自由選擇保障數額。

60萬保障額的年費是多少呢？各家保險公司都差不多，在150元上下。說的直白點，就是鍊家和保險公司搞個橫向業務合作，鍊家從房東你對付的服務費中挖出150元左右的錢，送還房東你一個人情，保險公司則獲取一個客戶資源。

家财險這東西，說實話，出租房确實有必要買，但60萬的保額太雞肋了，如果真有心買，還是自己選擇高點的保額買，一年多花不了兩三百元，而且網上就可以操作。

就目前所能看到的鍊家自己列出來的租管服務内容，以及鍊家自己人透露的内情看，鍊家這些服務的實際可預計現金付出，大概五百多就能搞定。且不管房東是否最終轉嫁了中介費用，按照市場目前租金水平，房東明面上需要多出的中介服務費用怎麼算好像也要超五六百吧！毛估估少則一千多，多則可能要好幾千。這通操作下來，利益沒太損失，面子上還很好看，什麼解決業主出租慢，沒保障，租後不省心，什麼減輕租客經濟壓力，為年輕人逐夢之路減輕負擔，反正好聽的話都能套上，那麼真能讓租客省錢嗎？

問題三：羊毛到底會不會出在租客身上？

這似乎根本不算問題，十個房東九個會提高租金價格找補損失，可是有一個鍊家的怼說鍊家現在好歹是讓利了30%給租客還提供服務，同行想着賺100%，似乎租客真的是賺到了，明面上看似乎很有道理，實際是如何？

實際層面上，如果房東去鍊家挂牌，那就意味着接受了将要支付不少于70%中介費的事實，那麼房東此時的挂牌價格會隻增加區區20%中介費嗎？大幅度的提高或是必然的，因為每個房東都知道租客是要還價的，這意味着租客将從更高的價格開始和房東斡旋扯皮。

租客理論上省下來的30%中介費夠補損失嗎？答案是大概率不夠。30%中介費攤到一年，每個月不到3%，本來大部分的房東再次出租一般都至少漲5%的租金，如今因為要多付中介費，開價漲幅肯定更高的多，加上絕大多數房東都自我感覺良好，讓其多減一兩百的房租都比登天還難，所以可以一針見血地講，開價會較大幅度地增高，而砍價的空間大概率不會增加太多，結果是大部分租客很可能表面上省了一點中介費，實質确是被隐性地薅了羊毛，而且這還隻是開始的第一次。

其實租客還有可能被薅第二次第三次羊毛，那就是在續租的時候。第一次承租的價格因為房東轉嫁中介費大概率要比沒轉嫁的高，而大部分房東年年漲房租已經成了習慣，所以這就意味着很多租客第二年開始續租時，實際上是在已經增高的房租基礎上再被薅了一次羊毛。

鍊家的維修服務其實在客觀上還很可能削弱了一個租客和房東談價格的重要籌碼。大部分的房東出租房子都想當甩手掌櫃，尤其是各種維修的事情。不少長期出租的房子總會遇到些小修小補的事，這些事情未必要花多少錢，但就是很瑣碎，所以許多有經驗的租客都會以不會為這些瑣事麻煩房東為籌碼争取更大的租金優惠，而這招對很多房東是管用的，很多房東也是會接受的。如今若房東接受了鍊家的服務條款，那麼房東的思維邏輯肯定會轉變，這個原本管用的談價招數就徹底“涼涼”了。

還有的人會覺得，現在的房子不是不怎麼好租嗎？房東就算是開始轉嫁費用，租不掉總會降價吧？租客應該還是會有機會的吧？事實是租客的耐心絕對不如房東，現在的大部分房東并非是急等着租金用，在沒有持有稅出台的當下，出租房子幾乎是無成本獲利，除非數月沒能租掉，不然你是很難碰到真房東而不是二房東“放血”的，就算是摒不牢，降價也多半會像擠牙膏一樣。

總之，不論鍊家新業務的初衷為何，但羊毛薅在租客身上的這個效應必定會産生，或許不是所有租房案例都會出現，但會出現一定不會少，或許不一定會立刻出現，但遲早會出現。

鍊家租房新業務模式符合其一貫的作風，總會有一些推動行業進步的東西，這些進步的東西，的确值得其他同行學習，但确定會讓自身利益損失的事一定不會有，更很難說有啥實質性讓利于民了。想想鍊家3%的買房傭金還不給打多少折的現實吧！不就都能整明白了嗎？那些好聽的說辭，聽過也就罷了，入不入“局”，各位還在看明白柯南的剖析後，根據自身的需求和實際，權衡好利弊再決定吧。

或許你會說，不是想入鍊家設的“局”，而是不得不入“局”。這種情況或許是許多租客尤其是年輕租客的困惑，文章最後，柯南要告訴大家這樣的真相：無論是租房還是買房，上海市場中至少還有為數不少的好房源不在鍊家盤上；在上海，無論是租房還是買房，如果找到對的類似“夫妻老婆店”的中介比找鍊家以及其他所謂大中介會更加安心靠譜，前提當然是你要認真地實地去找，因為你在網絡上很難覓到他們的身影，而且在線下找還要有運氣加持才行。如果一時找不到，歡迎聯系柯南，提出你的問題，我們單獨聊！

我是樓市柯南，一名資深的房地産經紀人，還原最底層的房地産現實，講述老百姓最關心的房地産話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本着良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友。如果覺得柯南的文章還有些看頭，不妨給推薦推薦，希望我的一些經驗和經曆能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以随時在評論區聯系我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這裡等待你的關注！

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