本文的主要核心内容為三部分：整體介紹、小區介紹、綜合對比。

如果想知道怎麼買，一定要看最後的分析，但如果想知道為什麼這麼建議，那就還是得從頭看起，全文3600字，閱讀10分鐘。

科學城未來的核心在哪裡，我們先來明确一下：

如果單純隻看住宅和商業集中的地方，就是蘇元到香雪這一帶，也就是開創大道沿線，屬于科學城總部經濟帶，沿線都是寫字樓以及政府機關單位。

整個城市界面高度城市化，看不到城中村，周邊産業發達，陸續還有很多寫字樓在建，這也是為什麼很多剛需到了科學城就走不動道的原因。

神舟路到科學城站這一段，主要是以寫字樓為主，單純以産業來看，這裡是科學城最早的核心地帶，但是沒有規劃住宅，到了晚上路上也沒有人。

金峰到黃陂這一帶是科學城最早開發建樓盤的地方，随着科學城的發展，重心開始往黃埔區府、香雪闆塊偏移，黃陂闆塊我們下次再重點說。

蘇元到香雪這一段距離不長，但是主要的商業都在這個片區，比如現在的萬達廣場和奧園廣場，還有已經開業的至泰廣場、敏捷廣場，還有保利正在開發的香雪城，當然還有大壯拉垮的大壯國際廣場。

這些規模都不算小，甚至自帶步行街，吃飯逛街的人也挺多。

都說科學城環境好，到底好在哪呢，除了小區像個公園，出門也有公園，蘿崗兒童公園、市民公園、創業公園，再遠一點還有體育公園、尖峰嶺公園、植樹公園、香雪公園等，全在上面這張圖裡。

2020年之前主要是鼎峰、科城山莊有部分二手成交，彼時保利羅蘭都還沒進入二手，包括現在三期的有些還沒有出證，二期的也都隻是滿二而已。

這兩年就陸續有大壯名城、品秀星樾的一手盤出來。

香雪地鐵口的奧園香雪華府和香雪公館，品質太差，小區太小，整體不太建議，就不着重分析了。

目前二手最貴的是鼎峰，科城第二，羅蘭第三。

鼎峰和科城山莊算是第一梯隊，主要原因還是，更為宜居，且戶型主要以改善為主，容積率較低。

如果買在這裡的大面積，也基本不用換房了，畢竟也算是核心地段，屬于可以長持的資産。

保利羅蘭一期是人才房，二期靠近高速，密度較高，三期才開始出證，目前正在賣的主要是羅蘭二期，剛剛滿二。

下面一個一個介紹，後面我們再做個綜合對比。

1）新福港鼎峰

鼎峰總共22棟樓，1700多戶，容積率2.38，萬科物業，管理較嚴。

一樓進入需要登記，然後再坐兩個扶手電梯才能上到小區地面，這裡還有一個門需要刷卡。

前面一排是小高層，戶型主要以88的小三房和兩房為主，高層主要以135/139/142/145/168的三四房為主，基本都是兩梯三戶、兩梯四戶為主。

A10/11棟為樓王單位，一梯一戶，200以上的超豪宅産品。

鼎峰的景觀很好，樓間距也寬，戶型設計也很合理，面積越大單價越高。

需要注意的是，C10棟是望祠堂并且靠近高速的，主要是86的兩房和88的三房，這棟價格較低，建議回避。

由于旁邊就是區府，出門就是有軌電車和演藝中心，700米就是地鐵蘿崗站，也是未來6/7号線，以及知識城快線37号線交彙的地方，價格也是最貴的，最高峰賣過6萬出頭。

小區很多有内部置換的需求，大面積四房較少放賣，樓王四房長年幾乎都沒有放盤。

鼎峰上的是香雪小學，口碑一般，但并不影響它的升值。

買入建議：剛需建議看看88的小三房，改善建議看看135或143以内不超豪宅的四房。

2）科城山莊

一聽帶山莊的一定是大有來頭，業主一定也很貴氣。

大家都知道科城山莊是公務員小區，一般也不對外放賣，隻賣給國企或事業單位員工。

三期二手都已經滿二在賣了，開發商還有一手在賣，比市場價要低，但不是每個人都能買得到的，擠牙膏一樣地賣了五六年了。

一期峻和園都滿五了，二期錦澤園陸續滿五，三期峻森園賣得較晚，都才滿二，二手成交價最高去5.5萬以上。

科城山莊主要以改善的三房和四房為主，兩梯兩戶或兩梯三戶，12-18層，闆樓為主，密度較低，戶型方正實用，南北對流大陽台。

二期靠水西路的B21-25棟，有35的一房，83的兩房，100的三房，兩梯八戶，如果你發現價格比較低的這種戶型，就知道是這一排的，由于靠近水西路，梯戶比高，價格也是賣得最便宜的。

而小區中間及南面的闆樓是138的三房、142的不超豪宅四房，以及樓王棟184-190的四房為主，安靜望花園，放賣也是特别少。

目前正在挂盤的唯一一套不超豪宅的四房，還是個二樓，可見這個小區的四房多麼緊俏。

三期峻森園最大，有34棟樓，2400戶，容積率2.2，目前一手在賣的就是這一期。

靠近開蘿大道的C7-9棟，同樣是以68-88兩房和三房為主，因為靠近高速，噪音較大，價格較低，其餘主要以82/118/159的三四房為主。

小學原來叫科峻小學，現在叫高新一小，由于開學較晚，成績尚未出圈，但是勝在生源純粹，中學為科學城中學，确實也有一定的優勢。

總結一下，科城山莊這個盤有養老盤的優勢，同時又占據了科學城核心地段，位于7/21号線交彙的水西站，同時對面有已經開業的敏捷廣場，這些都給科城山莊提供了價值支撐，自住投資都不錯。

另外，科城山莊是這四個盤裡，唯一一個沒有回遷房的小區，鼎峰、羅蘭、大壯都來自于舊改。

隻不過，想要買到并不容易，一是放出來的都是些不好的樓棟，位置較好的樓棟價格又偏貴，面積又偏大，常年也沒有什麼筍盤出來。

03）保利羅蘭

保利羅蘭一共分為四期，一期為人才房，二期部分開始滿二，三期才開始出證，還賣不了，四期就是現在的一手房。

保利羅蘭被人嘲諷為高速羅蘭，但去年環評通過，要對此段高速進行全封閉，屆時應該會好很多，但是四期就沒有那麼幸運了。

如果你想知道将來四期的噪音如何，建議你去體驗一下二期就知道了。

二期雖然将來高速會封閉，但是北面還有一個雙向十車道的開創大道，雖然有回遷房在前面遮擋，但是相信噪音估計還是會有。

羅蘭二期近四千戶，密度較高，夾在兩個地鐵站中間。

兩房主要集中在靠近高速的16-19棟，其餘均為89的小三房，98的大三房，125的四房，以及超豪宅的172的四房。

保利的品質是非常不錯的，但是從戶型結構布局來看，比不上鼎峰和科城，羅蘭基本是兩梯六戶，總高33層，樓間距又很密，而鼎峰和科城就是以容積低，梯戶比低取勝的。

梯戶比高的話，又要在使用率上取勝，難免在其他地方略有不足，比如電梯間，還有除了超豪宅産品，其餘很難做到南北對流，特别是主卧。

很少談論戶型，但是這裡既然是對比，就要把原因說出來。

一手在賣的時候，你是無法通過戶型、樓層、朝向、位置來判斷這套房到底值什麼價的。

開發商随時會為了出貨而降價，也随時會為了迎接行情而上漲。

但在二手市場上就不一樣的了，所有的價格都會在二手市場上體現，當初賣一樣的價格，最終因為你和其他棟位置的差别，導緻價差繼續拉開。

隻有成為二手之後，你才知道你這樓棟旁邊的路對你有沒有影響，隔壁的工廠是不是真的有氣味，LG就在羅蘭旁邊，這個也是很多人介意的點。

未來會有大壯和星樾加入競争，但是由于這兩個是新盤，近五年内都暫時還看不出來它們的走勢，不過，我們這裡可以提前預測一下。

大壯位置也非常不錯，但是物業的維護對房價影響也很大，後期物業維護不好，房價可就難保了。

大壯的密度是整個科學城最高的，下圖感受一下，有種握手樓的即視感，前面就是雙向八車道的開泰大道以及隧道出入口。

商品房和回遷房如此近，還對望，南面又緊臨開泰大道主幹道，後期噪音小不了，這些都會在一定程度上勸退部分二手買家，就像現在的羅蘭一樣，自行感受一下。

大壯的優勢其實并不在于小區本身，而是在于它的地段，另外它有華師附加身，也給他将來的房價提供了溢價的機會。

開發商的産品也有一定的優勢，特别是118/139的四房。

大壯、羅蘭、鼎峰、科城，都在即将開通的7号線沿線，行情來了，大家都會漲，而且價格體系基本差不多。

大壯的不确定性來自于它将來自己跟自己的對手競争，也就是它的二期三期，位置更好更安靜。

當大家的價格都起來後，最終向改善方向發展時，這個時候一定是容積率和舒适度較高的取勝。

就像珠江新城，帶小區和不帶小區的價格可能要相差好幾萬，容積率高的中海花城灣還是要比容積率更低的凱旋新世界便宜，雖然10年前大家價格相差不大。

至于品秀星樾，離地鐵還是有點距離，且這個盤較大，将來二手放盤也會更多，跟東荟城有得一比。

雖然是地鐵上蓋，但是大部分樓棟是遠離地鐵的，這一點上就和前面四個沒法比。

最被诟病的是超高層，戶型一般，得房率也低。

最後再總結一下，從價格上來看，大壯、鼎峰、科城仍然會是第一梯隊的盤，即便是羅蘭和星樾将來都釋放出二手，但仍屬于第二梯隊，内部競争也大過其他盤。

未來，科學城核心區的盤，也會随着行情水漲船高，甚至會超過天河海珠的很多老舊小區，科學城真正暴發的時候，就是核心區都進入存量市場後。

有必要說一下漲幅，這輪行情下來，科學城的核心盤大概是30-40%的漲幅，主要還是因為供應較大，受一手和限價的拖累。

将來的漲幅如何，還要看周圍一手的供應體量如何，往高了賣的沒事，就怕又受限價影響往低了砸。

當年沖着羅蘭光環去買的人，已經錯過了這波行情，同樣現在高位買入一手大壯和星樾羅蘭的人，也一定會錯過下一輪行情。

買得早的和打算長持的就别在意了。

曆史雖然不會簡單重複，但一定有相似之處。

以上

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