【資産界專欄作者】

作者 | 投拓江湖

來源 | 投拓江湖

大家在日常的項目接觸中，經常會遇到一個“代征用地”的概念，這個名詞概念大家經常在用，但是内涵和外延的理解存在一定的偏差。今天這篇文章就來徹底講一下，關于代征用地的前世今生。

代征用地的概念

代征用地指的是有地方的自然資源規劃部門确定好用地範圍和界限，由建設單位（也就是房企）代替地方政府辦理國有或者集體建設用地的劃撥手續，在負責處理完成地塊上的建築物拆遷，居民安置，土地平整，以及後續的施工建設後，再交由市政、交通等有關部門的市政、道路以及綠化等用地。

上述概念是最為廣義的代征用地的概念，不僅包含了後期的建設移交等内容，還包含了前期的拆遷，安置，平整土地等工作。在廣義代征用地概念下的土地，大多指的是毛地，包含了拆遷，平整等内容。

廣義的代征用地概念，目前在一部分地方還在适用，有的地方是由房企獨自完成拆遷平整工作，并且還要自費解決前期拆遷平整問題，但是在總地價裡面，出讓土地的時候地方政府會有所考慮，适當降低出讓地價。

大部分地方的代征用地，是狹義上的概念，指的是不包含前期的拆遷平整，隻從政府那裡代為出讓淨地，然後建設公共配套、市政、綠化等内容再無償移交政府。因為現在各地的土地出讓，大多都是采用淨地出讓，毛地出讓的情形越來越罕見，代征用地也就不需要再代拆遷和平整土地了。

本文所講述的内容，也主要是圍繞狹義的代征用地展開。

代征用地曆史由來

代征用地的做法，誕生于以前的計劃經濟時期，因為以前的企業都是單一的國有企業，企業有用地需求都像政府提出申請，政府根據實際情況進行無償的土地劃撥，企業取得土地的使用權是無償的。

在計劃經濟時代，這個做法是無可厚非的，因為土地是國家的，企業也是國家的，企業的錢也是國家的錢。用企業的錢來建設市政、道理、綠化是國企承擔社會責任的方式，也減輕了地方政府的負擔，至于産生的費用無非是左手換右手。

就目前的市場經濟制度下，代征用地制度對房企并不是太友好，在無形中拉高了拿地的成本，特别是一些地方代征用地比例比較大，前期還需要代拆遷和土地平整的，由房企承擔的費用較高。

代征用地的特征

代征用地一般包含代征道路用地，代征市政用地，代征綠化用地等。

代征用地房企在取得以後，不影響自己取得的建設用地的指标核算，代征用地的容積率、綠化率、建築密度等指标，都是單獨計算的。

代征用地在土地出讓之初，在土地出讓文件裡面，會對具體的面積，位置，紅線範圍，建設标準，移交時間等内容進行描述和約定。

代征用地的土地使用性質，大多是劃撥用地，而且在項目的紅線以外，有的甚至離項目還有一定的距離。代征地一般前期辦證确權到房企名下，後期建設完成後再移交給政府。代征用地的行為，類似于幫政府代工代建，但是需要房企自掏腰包。

代征用地的各方考量

對于政府的角度，因為城市建設任務繁雜，而且所需的資金缺口較大，市政建設的重點在于主要的城市幹道，片區大配套等。一些小區内部道路，社區級别的小配套，如果由政府主導，可能建設到位較慢，而且單位成本不低，還不如交由房企打造，将這部分成本進行轉移。

對于房企來說，代征用地增加了拿地成本，這是一不利的方面，但如果是公開市場拿地，大家都在同一拿地成本上去報名競拍的話，這樣也不算一個不能接受的條件。而且有代征用地附加條件的，大多都是在較大的地塊裡面出現，小的地塊幾乎沒有，因此增加的單位成本并不算太高。

對于房企來說，代征地建設的行為，也不是都是沒有好處。對于代征道路用地，代征綠化用地來說，可以改善項目周邊的道路情況，提升綠化水平，這也是完善項目配套，提升居住品質的重要輔助，對于項目加快去化有積極的意義。

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