北京今年樓市漲幅?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，今天小編就來聊一聊關于北京今年樓市漲幅?接下來我們就一起去研究一下吧!

北京今年樓市漲幅

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總您好！感謝之前的回答很有收獲。想問一下，天壇府一層下躍250平精裝（2400）和西府大院低樓層199大平層毛坯（2700）之間的比較，選哪個，兼顧自住和投資。上班在金融街，位置都不是很合适，也沒辦法了。

A:回答:您好,南二環外的成長性不如南二環内,或者說長安街以南的成長性不如長安街以北,總價越高這個現象越明顯,這兩個盤居住屬性不錯,投資屬性如果1200-1500還可以考慮,2500往上布局的南城很資源錯配,北京的一線資源大多都集中在東西海朝個别區域,很集中且很明顯,所有城市包括北京都提倡的是均衡發展,但實際點狀更容易發展,你這個預算不選東西海朝的龍頭闆塊會很虧,如果選東西海朝的一般區域效率不優

如果選外圍準确說應該是戰略上的錯誤,現在的樓市不是有行情大家一塊漲,下行期龍頭闆塊是最後一批跌的,好盤的抗跌性也是最強的,反之冷門闆塊是第一批跌的,上行期龍頭闆塊反應是最敏銳的,這些位置是價值的聚集地,所擁有的資源全是一線的,包括人效;高産厚産者應該多去配置這樣的房産,之後再考慮稍微遠一些低密度居住盤,已多次提醒建議你認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;這篇文章無論是對于首次置業,還是二次置換都有很大的幫助,祝順利!

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Q:提問:京總您好！最近在琢磨換房，頭疼不已，特向您請教。目前有德勝實驗二小老破小一居，清河力度家園3居，孩子今年剛上學，一家三口帶一老人住一居住不下，準備換房。目前有以下幾種方案，您看哪種既能讓孩子上學不遠，又能讓四口人值得舒适些，兼顧資産不縮水；​

1、賣學區老破小，估計650萬，換成850内的小兩居，換在德勝或旁邊東城或海澱；看了一個月，覺得換不了太大的，四口人住着還是局促；優點是清河大房子戶型好留着，缺點是兩邊跑，這一陣子兩邊跑真累；

2、賣清河，估計1200萬，換到孩子學校周邊，德勝本區或旁邊東城或海澱，也沒找到合适的房子，不上不下的；優點是保留了孩子德勝戶口，缺點是清河好戶型房子賣了可惜，住不了大房子;3、兩套都賣，好像能在德勝和旁邊東城或海澱換個稍微大一點的，但是心裡沒底應該買哪裡不讓資産貶值。優點是能住大房子，缺點是隻有一套房子了，且若買在了東城或海澱，孩子戶口不在德勝且上下學遠。還請京總幫忙出謀劃策，感謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、力度家園在清河闆塊排名居中,保值增值性不錯,可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;本身清河這個區域自帶産業價值,購買力全部集中在區域内,居住感不錯的盤整體行情是一直往上走的;關于置換可參考星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;如果把這套盤出掉或2套全部出掉隻能往同等價值區域更高級别樓盤上換,或更高價值區域同等級别樓盤,如果往同等區域或者更低級别區域換,從長期看不如繼續持有力度;如果加上摩擦成本選的盤不如力度會很虧;學校周邊換隻能是海澱南部和安定門附近,海澱南部和安定門附近隻能算是市中心,區域的樓市價值不如清河;北京的樓市邏輯是點狀邏輯并非環線,并不是靠近二環或者三環價值就一定高于五環;​

2、你們的核心訴求是解決居住需求兼顧資産不縮水,既然賣掉德勝學區解決不了實際的居住價值,可以以租換租,850萬在綜合價值比較高的區域建倉用來純投資,在學校附近租一個大一點的用來居住,這種好處是名下兩套優質盤,保留了力度家園,又回避了學區政策的不确定性帶來的風險;可以同時吃到闆塊紅利;更有利于家庭資産的保值增值性,這是從利益最大化的考慮,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否買房或換房這個問題想不清楚，特來請教。我名下一套103平的兩室兩衛在西城牛街，與父母同住、兒子國外求學不知未來會否回國。我一直對改善三居以上戶型有渴望，但需賣掉此房，添加幾百萬，二環以外區域才能實現，又舍不得首都核心區的戶籍。另一個可能是再買一套500萬以内的小三居或大兩居，位置在偏南偏東比較适合我家的情況，但又不确定多買這麼一套房子是否有意義。最後一種可能就是按兵不動，不買不賣，那就輕松沒有任何貸款壓力，但不知是否又錯過了這次政策利好的機會。想請您指點迷津，謝謝！

A:回答:您好，感謝信任！1、如果沒有更穩健的理财渠道，投資核心城市核心位置的房産是普通人目前抵禦通脹最好的方法，在京投資房産隻要選籌上不太爛，吃到闆塊紅利很輕松，現階段北京個别區域房價下跌一是市場分化，二是市場周期現象，任何一個行業都有波動性，房産也不例外，從長遠角度北京優質地段的優質盤隻會上漲，遇到大行情漲勢過快會出現冷靜期回調現象，然後下一輪行情會繼續往上爬，導緻房價上漲的主要因素是貨币超發，建議閱讀精華欄文章，08#史詩級通貨膨脹,普通人的對與策。

2、牛街的房子保值屬性還可，升值比較不錯的盤是萬和世家、凱迪尚府、楓華豪景、泰和嘉園，排名分先後，這幾個盤比較稀缺，未來大概率會一直往上走，可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤行情;其它盤隻能起到保值功能，論增值性可能不如産業資源集中的區域，北京的房地産市場是點狀分布邏輯而非環線邏輯，而老房子是環線邏輯，二環優于三環，三環優于四環，但增值性的邏輯是資源集中輻射到的優質商圈優質樓盤。如果您要把現有牛街的房子出掉建議往資源集中的區域換優質樓盤，可通過預算按優先級選擇，如果有中意的盤可進一步考慮，如果沒有直接拿500在投資一套小戶型也可，可補充完整信息再次提問，如出掉牛街 手中現金能到一個什麼價位，期望大概什麼位置？祝一切順利

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Q:提問:感謝京總理性的輸出。對通州春和景明舉棋不定的時候，看到京總的文章，一下子把我拉回理智，意識到應該重新學習，整理思路。先說一下家庭情況：我是全職媽媽，和先生、2歲的女兒一起居住在百子灣。近兩個月，原本在西四環獨居的72歲母親身體頻頻出現狀況。我們不得不在東四環到西四環上頻繁奔波救急。考慮到母親年事已高，日後居住在一起能方便照顧，再加上我們也有二胎的可能，所以考慮趁目前的政策在一年内置換房屋。

置換的目的：一是解決三代人共同居住的問題，改善生活質量。二是将目前房産進行整合置換，資産保值。再說一下目前的資産情況：母親名下有一套榮豐2008（一手房，貸款購買），出掉大概480w。在定慧北裡還有一套三居室，我和母親共同持有，老公房，出掉大概980w。此外我手裡存款大概還能支持一些。綜合目前的情況

我們的置換要求為：1.适合三代人共同居住的房屋，希望4居，衛生間至少2個，暖氣好（地暖最佳），有電梯。2.新房或二手房皆可，大平層或複式都可以。（母親獨居多年，東西很多，如果複式或有個地下室她能有更私密的空間）3.預算1500w左右。4.需要考慮周邊的醫院和學校。

​咨詢：1. 我們考慮把2套房産全部出掉，用母親的名字置換一套大的。原本考慮買通州（主要因為那邊醫院多），讀過您的文章後調整思路，是否應該首先考慮朝陽的朝青、望京、奶西版塊？其次考慮亦莊？您有推薦的區域和樓盤嗎？2. 老人買房是不是就不能貸款了？我們的情況還建議貸款嗎？3. 最近得知大紅門南馬上要開盤中海和金茂府的項目，您覺得适合我們的情況嗎？這兩個項目相比，是不是持有金茂府升值空間更大？總覺得在這個地區，一下子起來兩個高端盤，有點格格不入。

4. 二手房我們還沒有了解。如果考慮二手房，您有推薦的區域或樓盤嗎？我們是否應該考慮在目前的百子灣地區再購入一套二手房改善居住？（我家人這麼想。可我總覺得資産應該有個布局，不用都集中在這裡，解決居住也可以租房嘛。買就應該買保值的。5.目前的兩套房還沒有挂出去，我考慮明年3月份挂牌，您覺得合适嗎？再次感謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、榮豐2008、定慧北裡還有您現在所居住的百子灣闆塊,這三套房從區域上都是價值比較高的闆塊,榮豐2008屬于廣外乃至西城的上車熱盤,主要客群一是上學購買人群,二是在西城上班的年輕人,因小區大多為小戶型,所以流通性很好,隻要不是面積特别小的保值增值性也都不錯,定慧北裡和定慧福裡北裡也都是定慧寺這個闆塊漲幅靠前的盤,百子灣主要的價值是承接了國貿一帶的剛需上車群體,也是朝陽比較熱門的一個區域,以上樓盤保值增值性都不差

可通過16#北京區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;如果拿以上三套房中的任意兩套去做置換,從理論上隻能往更高等級更高樓盤上換,這樣不會失去房子的漲幅,北京現在的每一輪龍頭闆塊都是從核心區開始輪動,其次跟上行情的就是以上的次級闆塊,從實際需求1500萬的總價也應該布局到北京的龍頭闆塊,這樣的資産含金量很高,流通性金融屬性以及保值增值性都比較牢靠.

2、大紅門開的中海和金茂府項目,并不是所有的品質盤随意分布就會漲價,這是錯誤的概念,樓盤品質高需要符合本區域的購買力,如果購買力跟不上或者大多購買力都來自通勤大概率會站崗,大紅門這個情況相當于是矮子裡面拔将軍,現在的購房邏輯是要鳳尾不要雞頭;關于選籌上建議認真閱讀星球精華欄81#北京房産投資核心邏輯和原理,理解文章核心,投資非常簡單,結合各區跑赢大盤選籌導圖和成交大數據進行選籌包賺;

3、從近五年的市場反饋看北京的房價,尤其是核心區的優質盤下跌的可能性比較小,大概率會往上走,至于走多高需要看宏觀市場,房價全面下跌是因為前面漲的過快,受到政策針對,所以才會出現嚴重下跌的情況,回顧過去5年,北京的房價并沒有出現過大幅度上漲現象,從17年漲完過後的市場一直很平穩,21年受疫情影響國家給予中小企業貸款支持,北京明面上也沒有将資金流入樓市,深圳太高調所以被調控,北京的淡季是置換的好時候,這個期間可挑選的房源更多,溢價權也掌握在自己手中;這個是大概的情況,可根據自己實際的情況選擇操作時間,

4、關于貸款:和首套二套年齡沒關系,隻要想貸都可按照首套計算,參考07#巧用杠杆，貸款的利用;

5、關于選籌上:百子灣的價值主要是剛需群體較多,如果1500以上的總價會稍高,這個闆塊的盤這麼高的總價會導緻流通性變差,如果考慮在百子灣附近的話可以往朝陽大悅城看看,逸翠園160平的複式,5個卧室總價在1600左右,首開熙悅尚郡200平一層帶花園的複式5個卧室總價在1500左右,這兩個盤第一符合您們對居住面積的要求,其次符合對高品質的要求,逸翠園06年,熙悅尚郡16年的,朝青這個地方的現象是品質盤一片,能承接朝陽東部大部分剛需 置換改善群體,房價相對很牢靠,保值增值能力也很強,比大紅門的價值要高一些;望京和奶西這個闆塊也可選,但居住品質以及面積要求可能難滿足,如果滿足面積隻能壓縮單價擴大面積,這樣的盤就失去投資屬性了,祝一切順利,有問題再溝通!

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Q:提問:房總好，目前家住汽南小區，娃在附近上小學，希望周邊購買一套房子，給老家父母和老人過來住，兼顧照顧孩子，不考慮學區，最好是2室，不求大漲保值性即可。目前首付250萬左右，老家縣城老房子若賣出後大概可得200萬左右，但近兩年行情不好，一直較難賣出。周邊看了軍博和廣外片區的房子，能負擔的範圍皆以老破小為主。

看了您星球内的文章，從投資屬性上對于這類學區屬性的老破小并不推薦，但是家人難以接受投住分離。因此，請問房總: 若隻考慮保值性以及後續賣出，這附近的老破小是否可以考慮購買？具體的選房邏輯是什麼？是否有推薦的小區？或者除此以外，若考慮5公裡範圍内，您還有其他的選房方案嗎？謝謝！

A:回答:您好，我在星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理中對不同區域的老破小有過詳細分析,建議你認真閱讀,像東西城内的60、70年代的老破小隻要沒有嚴重的學區溢價，附近沒有保障房人才公寓等類似政策性住房往後的市場不會出什麼大問題，保值性尚可，木樨地，軍博，廣外這三個片區的老舊盤行情都屬于同一條漲幅線，沒有明顯的差距，選盤的話盡可能選一些物管資源在同一區域比較出色的，最好是單位公房，6層闆樓優于塔樓

​木樨地流通性不錯的可以看看西便門西裡和東裡，這兩個盤的2居室價格在700左右，戶型不錯的是東裡全南向的2居，軍博可以看看鐵東，金城門，你200萬首付如果按照常規貸款有些吃力，建議老家縣城的房子出掉增加首付，哪怕是折一些價格都可，如果按照250首付做選籌可選範圍不多，可以關注下蓮花池南裡，如果接受不了投住分離，具備成長性的選籌策略應該是用450W 400左右的杠杠去拿遠見名苑總價最低的2居，這樣以後區域有行情不會吃虧，也不會失去再投價值，其它闆塊也沒有特别合适的，要麼就是圍繞木樨地附近淘淘老公房社區，要麼就是打麗澤附近的品質盤，後者相對更有成長性，你可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢以上樓盤詳細行情;祝順利！

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Q:提問:您好，考慮西城小孩上學，主要是德勝片區，是首套房，看了陽光麗景、德勝佳苑和京師吉他等相對較新的小區，對比3年前價格，感覺溢價很高。最近關注的一些西城的小區近半年來都在緩慢下跌，請問這些小區現在入手的風險高嗎？有什麼建議。

A:回答; 您好，關于西城學區房的價值邏輯，整個西城品質較高的次新小區學區風險相對較低，綜合資源稀缺性越高，學區風險越低，像西城晶華、朱雀門、中海凱旋、中信等類似這樣的盤，西城所擁有的都是一線資源，由于是北京最早的區，老房子很多地段就很金貴，如果小區的綜合資源相比同區域其它盤都很優質，即便是有很高的學區溢價也可考慮，這類盤抛去學區因素,自身品質本身就很稀缺，如果學區有變化,不會轉移全部價值,或者說這類盤的學區價值隻占10%，安全系數相對高一些;可參考星球精華欄文章13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

​其它居住體驗一般的學區房，居住體驗越差風險系數相對越高，原本這類房子價值隻有10萬，但附上名校價格就變成了13萬15萬，政策一年一變,學區的概念人為幹預因素太強，像你看的陽光麗景、德勝佳苑、京師屬于普通的住宅，在同闆塊居住體驗靠上，但區域的資源和樓盤的稀缺性不是特别突出，隻能說中規中矩，是有一定的溢價的，比較穩健的方案是以最低總價買套小的,不要把所有資金全部都放進來，因為這部分房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關，房價是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,大戶型的損失也是最大的;祝順利！

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Q:提問:京總您好，本身是望京人，但是家裡望花路老塔樓兩居（750），近些年漲幅不大錯過了望京的紅利期。現自住大屯保利金泉樓王戶型（1600），很舒服，但是後期看升值潛力貌似有限。亦莊合生還有一個複式（300），打算趁着馬駒橋政策紅利盡快出掉。手上還有留存資金800左右，若不考慮置換保利金泉，可用資金約1800～1900;

想請問僅考慮投資，保值增值應如何選擇？最近在看橄榄城，東湖灣，臻園。橄榄城很多人講說上一波外地人炒太兇，後期會回歸真實價格，東湖灣内部樓道和造型不規整，臻園上車大戶型有壓力，而且也已過去一波行情。最近也發愁是不是現在的行情下隻适合處置，不适合置換。另外，清河橡樹灣同等區間下更值得投資麼？謝謝百忙之中回答;

A:回答:您好,1、我在知識星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,中寫過關于北京部分熱門闆塊房價是否到頂的問題,建議全文閱讀,有價值的城市、區域、樓盤才值得“炒作”,沒有希望的區域沒有“炒房客”,或者說市場上從來沒有炒房客,隻有價值的挖掘者,投資房産本身就是搭乘這座城市、區域經濟增長的紅利,投資者隻不過是挖掘了這個區域的紅盤,當别人認為房價已經到頂時,投資者依然看好這個區域的行情,結果就是持續吃到闆塊的紅利;“炒房客”的打法一般有2種,一種是長線,一種是短線,長線是他們懂得借勢順勢而為催化加速，能準确找到在未來有一定“潛力”的地方，房價即将上漲的區，把這股潛力快速激發出來;在半年一年之内獲取5年的收益;之後拍屁股走人，讓接盤俠們等到5年以後才能解套,比如通州;

而短線是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市場,其次這些核心位置是房地産的龍頭,也是未來投資的中心,更是價值的高地,這些位置的商品房交易量活躍,反應敏銳,是高産厚産者資産配置的工具,其漲跌和人口、杠杆、政策都沒什麼太多關系,偏遠地區越冷門就和城市的中高收入群體關聯越大,如果持續面臨失業、行業衰退、降薪裁員,這類房子的保值性也會随之減弱;

整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了,即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲并非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力;整個朝陽區主要的高新産業聚集地一個是國貿,一個就是望京,而國貿一帶缺乏品質住宅區,被大量寫字樓圍繞居住氛圍并不良好,而望京屬于産住結合,也是目前北京産住結合發展最好的一個區域,望京東的幾個品質盤,像保利、臻園、橄榄城、萬和隻能說價格的天花闆比較高,即便是遇到下跌,也是上漲後的自然回調;可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;

2、關于置換上,我在知識星球精華欄文章87#朝陽跑赢大盤選籌導圖,對部分區域分析過,建議認真閱讀,保利金泉的樓盤價值大于區域價值,這個區域除了保利其它均為老社區,整個區域的聲望資源屬于比較落後的,獨木難成林,即便保利有再高的品質也難撐起一個區域的價格,而其它漲的比較快的區域像新北苑,清河、朝陽大悅城、望京這類區域的共同特征就是區域價值和樓盤價值同等,品質次新盤一片,所有區域的配套均以生活為主而非商業,這樣的區域即便沒有突出的學校價格也會一直走在前面,如果加上産業輻射就是錦上添花,北京缺乏這樣的品質住宅區,稀缺為貴,用保利和亦莊的換望京或者清河,本身就是普通産品換更優的産品,沒什麼不可,好房子的标準是能租,能住,能貸,能賣,能升值,投資房産投資的是綜合功能,不僅僅是居住功能,尤其是20年往後更要注重房産的金融屬性,祝一切順利;

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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公衆号知識星球内部文章

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠杆，貸款的利用

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)

17#石景山未來樓市的預判及購買建議

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

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