瑧灣悅展示中心。

月亮灣大道的堵車情況。

“金九”點燃深圳新房市場，南山網紅盤是成交主力。而作為今年前海首個開盤的住宅産品，頤城栖灣裡(頤灣府二期)9月底開盤當天銷售347套，去化98.5%。

“銀十”前海還有多個網紅盤蓄勢待發。在頤灣府二期開盤熱銷後，由萬科主導的三、四期産品(萬科頤城瑧灣悅)也将于近期入市。以拍賣地限售價以及銷售透露的價格來看，預估約10.8萬/㎡(具體以官方公示的預售為準)。而與月亮灣大道一路相隔的中海陽光玫瑰園、恒立心海灣花園、泛海拉菲花園等樓齡超10年的小區，目前二手挂牌單價普遍在12萬-14萬元/㎡。

即将入市的瑧灣悅，能否再延續前海住宅新盤的火爆?近日，南都灣财社記者來到前海，實地探訪瑧灣悅。

記者實探

近地鐵有配套

一公裡内有寫字樓集群

頤灣府整體的開發商為深國際前海投資管理(深圳)有限公司，項目分四期開發，第一期是頤灣府，第二期為頤城栖灣裡，三期和第四期萬科臻灣悅是以萬科為主，萬科占股超60%。

據了解，項目一期頤灣府于2019年開盤，當時開盤均價10.2萬元/㎡，可售367套，面積約120-190㎡，開盤當天賣了近9成，現在已交房入夥。項目二期頤城栖灣裡開盤均價10.25萬元/㎡，項目推出352套房源，面積範圍約117-262㎡，開盤當天賣了超過9成。

第一批已經入夥的情況下，第二次開盤仍熱銷，這側面證明了市場對片區宜居性的認可度。

交通方面，頤灣府項目整體靠近鐵路公園地鐵站(5号線)，該線路乘坐3站可在前灣站換乘9号線，5站即可在前海灣站換乘地鐵11号線和1号線前往羅湖和福田，公共交通較為便利。

配套方面，項目自身配套有6000㎡商業，項目西側的前海頤錦廣場配建有約2.5萬㎡的庭院式商業-前海印裡，這家以“品質慢生活圈”為定位的商場，拟打造5萬㎡開放式嶺南風情庭院特色建築。目前可見商場内的部分餐飲配套和便利店等已經開業，周邊居住便利性大大提升。

産業方面，項目西南1公裡範圍内即為前海世茂大廈、順豐總部大廈、香江金融中心等寫字樓集群，周邊有高淨值人口流動。

另外從自然環境看，前海寸土寸金，前海三灣中，媽灣占地面積最大，容積率最低，還擁有得天獨厚的自然優勢，是唯一既有内灣又有外海的區域，也是三灣中較為宜居的片區。利用優勢的生态資源，媽灣在整體規劃中更着重于生态配套，包括絲路長廊，海洋館、海洋博物館、漁人碼頭都在媽灣規劃範圍内。

産品亮點

全四房設計

吹風價低于周邊二手房

“兩個多月已經接待了3000多批客戶來訪，項目本身的市場熱度是有的，自流量還可以，算是片區的網紅項目。”瑧灣悅的現場工作人員說。

提起瑧灣悅，不得不提到它的戶型設計。現場銷售告訴記者，瑧灣悅目前推出的主力戶型為約115㎡和約170㎡的兩種，而且全都是4房設計(以最終備案面積為準)。

115㎡四房的戶型設計在功能性和面積段上保持了平衡。這個戶型對于部分更在乎功能性的改善家庭來說較為實用，尤其是有二孩三孩計劃的家庭，日後大概率不會産生房間不夠的尴尬，是可以安心住上很多年的戶型，實現家庭居住空間長期内的“一步到位”。

關鍵是，萬科拉低了前海四房的上車門檻。無論是剛剛開盤的頤城栖灣裡，還是近兩年開盤的龍光前海天境、潤峯府、招商領玺、前海時代二期，或者接下來即将開盤的深業雲海灣、天健悅灣府，起步門檻都是110-120m²的三房，四房的門檻大多在146-150m²。

但多個房間，同樣意味着生活空間的進 一步分割，對于品質敏感型客戶來說會有不同的體驗感。南都灣财社記者實地探盤的過程中，聽到有購房者認為空間尺度感覺略微逼仄。

南都灣财社記者走訪當天，瑧灣悅展示中心現場正在整改，工人穿梭調整線路和門庭的造景，現場工作人員還在調整樣闆間的一些擺設。

不過從當日樣闆間展現的設計來看，項目115㎡的4房戶型還是做到了超5米寬的橫廳和大陽台，采光面上也難得實現了3個戶型朝南。整體來說，定位萬科瑧系2.0升級版的産品仍是頗具亮點。

價格方面，以拍賣地限售價以及銷售透露的價格來看，預估約10.8萬/㎡(具體以官方公示的預售為準)。

目前前海核心三區可售二手住宅僅前海時代，其大戶型挂牌價格在20萬元/㎡左右；月亮灣大道以東的中海陽光玫瑰園、恒立心海灣花園、泛海拉菲花園等住宅小區，目前二手挂牌價普遍在12萬-14萬元/㎡。

價值短闆

距月亮灣大道幾十米

噪聲影響難免

正如産品亮點非常突出，萬科瑧灣悅的産品短闆也難以忽視，那便是緊靠月亮灣大道的地理位置，易受到噪聲影響。

除了前海工地泥頭車會從月亮灣大道經過，從三大港區(蛇口港、赤灣港、媽灣港)出發的貨櫃車，大部分也會湧向月亮灣大道，然後向107國道、廣深高速、南光高速、南坪快速分流。

一方面是噪聲問題，另一方面由于貨車較多，從月亮灣大道出行也難免遭遇堵車問題。

抱着這樣的疑慮，不少購房者在是否選擇買入這個問題上也非常糾結。

“我們價值體系裡有一大弱勢就是靠着月亮灣大道。”萬科瑧灣悅現場的工作人員提到這個問題時表示，第一，項目與月亮灣大道有大概70米的距離，項目特意做了LOW-E3層的玻璃來隔音，未來小區也會在四周做隔音措施保證居住環境的安靜；第二，月亮灣大道的貨運車問題是有改造計劃的，随着前海交通體系的完善會逐步解決，未來該道路将隻承擔起城市主幹道的功能。

其中即将在2023年底貫通的媽灣跨海通道，建成後或将有效緩解月亮灣大道、北環大道交通壓力。據規劃，媽灣跨海通道完工後将承擔南山港區疏港貨運交通，兼顧承擔媽灣、赤灣等片區與大鏟灣等片區之間的客運交通聯系。

除此之外前海還有多條交通道路在建中，預計建成後城市面貌也将迎來升級，卡車泥頭車等工程、貨運車輛或下沉入地下交通體系。

綜合來看，項目兩期開盤去化成績優異，購房者對片區整體素質的認可是加分項；戶型設計較為稀缺，萬科産品力值得期待，對追求居住空間“一步到位”的購房者來說是加分項；但對于看重确定性的購房者來說，月亮灣大道目前的噪聲和堵車問題仍是丢分項，如果未來有所改善，日後的溢價空間或将有所突破。

采寫/攝影:南都·灣财社記者 孫陽

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