編輯按

為推動“誰執法誰普法”普法責任制落到實處，結合政法隊伍教育整頓“我為群衆辦實事”實踐活動，讓廣大人民群衆在現實生活中遇到的法律問題能得到解答，高明法院與佛山電台高明分台FM88.3合作開設“以案說法”專題節目，結合日常生活實際，從群衆關心的熱點話題進行真實案例普法，第一季群衆反響良好。

目前，已經開啟了第三季“以案說法”，今後我們将會更注重選擇貼近民生等案例進行剖析、講解，使群衆透過案例進一步了解相關法律法規，增強法治宣傳教育的針對性和實效性。

商品房預售合同糾紛中

合同解除權的認定

剖析真實案例，

透視法理人情，

歡迎大家繼續收聽

高明法院與佛山電台高明分台FM88.3

合作開設“以案說法”專題節目！

消費者購買商品房時，開發商都會讓消費者簽訂一份商品房認購書，商品房認購書是否等同于合同呢？商品房認購書在什麼情況下可以解除，如果解除是否要承擔違約責任？今天，高明法院孟潔法官來跟大家談談這些問題！

案情回顧

2020年3月16日，曾某經某房地産公司銷售人員推銷後，與某房地産公司簽訂了《商品房認購書》，《商品房認購書》約定了曾某認購的房産戶型和門牌，并約定曾某簽訂認購書當天應支付103460元首付款（含定金），2020年3月31日前支付優惠首期款77595元，2020年4月30日前支付優惠首期款81112元，剩餘款項通過按揭方式付款。曾某按照《商品房認購書》的約定支付完上述款項後，提出經“算命咨詢”發現該房屋的格局、樓層與其命格不合，表示不想購買此房屋，并拒絕與開發商簽署《商品房買賣合同》，要求退房退款。房地産公司同意解除雙方于2020年3月16日簽訂的《商品房認購書》，但雙方未曾簽訂商品房買賣合同的真實原因是曾某的征信問題，無法向銀行申請辦理按揭，因此無法簽訂《商品房買賣合同》，同時曾某簽訂《商品房認購書》時簽署了征信承諾書，在曾某承諾其征信沒有問題并可以辦理銀行按揭的情況下，房地産公司才與曾某簽訂《商品房認購書》，因此房産公司同意扣除曾某定金20000元後再将其餘房款退還曾某。經交涉無效後，曾某訴至法院要求房地産公司退還房款。

法院判決

高明法院經審理後認為，簽訂認購書是開發商與購房者在達成買賣意向的前提下，為保證雙方能夠順利簽署正式買賣合同而實行的先合同行為，《商品房認購書》的約定内容具備合同的約束力，雙方成立買賣合同關系。合同關系的解除分為法定解除和約定解除，一方當事人是否享有解除權，是認定是否違約或是否承擔違約責任的關鍵。因而買賣雙方應按照合同的約定行使解除權，避免錯誤行使解除權而承擔違約責任。

《商品房認購書》載明，原告在簽署認購書時，支付20000元定金（定金在簽訂《商品房買賣合同》時轉為購房款）。如果原告履行完畢該認購書義務但被告未為原告保留該房号，被告應雙倍返還定金，但不再承擔其他責任。原告同意簽署該認購書後不更名、不增減名、不換房，若原告不能按照《商品房認購書》姓名簽署《商品房買賣合同》，則視為原告違約，被告可以單方終止《商品房認購書》，另行銷售該房屋，原告無權要求返還定金。簽署認購書當日原告支付定金20000元，随後原告又通過銀行轉賬陸續支付購房款共計242167元。簽訂《商品房認購書》當日，原告向被告出具了一份《征信承諾書》，《征信承諾書》載明：“本人承諾，若在辦理此筆貸款審批過程中銀行查出本人或配偶征信有逾期歸還銀行款、信用卡惡意透支和逾期不還等不良記錄，或有其他住房貸款，住房抵押記錄等問題的情況下，銀行要求提交首付及利率，本人願意提交首付及利率，配合銀行辦理按揭手續；若由于征信問題導緻銀行無法放貸，在不退房不更名的情況下，本人願意将房款一次性付清。本人承諾不得以上述理由要求解除商品房買賣合同，由于征信問題所産生的一切後果，均由本人承擔”。

高明法院2020年8月27日作出判決，原、被告簽訂的《商品房認購書》解除，被告退還購房款242167元給原告，駁回原告的其他訴訟請求。宣判後，雙方均未提出上訴，一審判決已發生法律效力。

法官說法

原告要求解除合同是否合法合約呢？

原、被告簽訂《商品房認購書》的目的是在商品房買賣雙方達成認購房屋及房屋價款的共同意思表示後，為促成商品房買賣雙方順利簽訂正式商品房買賣合同而簽訂的“先合同”。《商品房認購書》約定的20000元定金是簽訂正式《商品房買賣合同》這一行為的履約定金。本案中，原告請求解除《商品房認購書》的理由有兩個，第一個理由是原告認為該房的格局、樓層與原告的命格不合，且不願再簽訂正式的《商品房買賣合同》，該解除理由非雙方約定的解除條件也非法定解除條件，該解除理由的判定标準沒有法律依據，因此該理由不能作為原告合法行使解除權的依據；第二個理由是原告認為被告承諾可以在2020年7月初簽訂正式的《商品房買賣合同》，但被告要求與原告在6月底簽訂《商品房買賣合同》，原告認為被告違反了雙方關于簽訂時間的約定。法院認為，被告要求在2020年6月底簽訂《商品房買賣合同》并未違反簽署時間，原告以該理由要求解除《商品房認購書》不符合合同約定的依據，因此該理由無合約性。并且原告在簽署《商品房認購書》時出具了《征信承諾書》，原告對其自身征信及是否具備辦理按揭貸款資格應當自行承擔責任。綜上，原告并不享有合法合約解除該《商品房認購書》的權利。原告在以上述理由提出解除合同屬于違約行為，應當承擔違約責任。

原告交的定金還能要回來嗎？

關于能否退還20000元定金的問題。經法院審查，《商品房認購書》中約定的定金為履約定金，其目的是為了促成雙方能夠簽訂正式的《商品房買賣合同》。本案中，原告因自身因素不願簽訂《商品房買賣合同》，違反了雙方簽訂的《商品房認購書》的約定，因此原告要求被告退還定金20000元沒有事實和法律依據。在雙方沒有達成《商品房買賣合同》的情況下，被告應當将其餘的購房款242167元退還給原告。

在此提醒消費者，當購買房産需要辦理銀行按揭手續時，必須明确自身征信情況和是否具備按揭貸款資格，對自身抗風險能力有一個準确的判斷，否則因為自己的原因造成不能繼續履行合同的要承擔相應的違約責任。

接下來，是市民問題回複環節，

大家一起來看看吧！

市民問題

覃先生三個月前在北京市某物流公司支付了4000元押金，與該公司簽署了一份電子中介合同（合同存放在該物流公司提供的網站中），該公司為其介紹物流公司運輸商品再從中收取傭金，合同内中承諾三個月内若未能成功介紹物流公司運貨則會退還4000元押金，但三個月已滿仍未介紹到物流公司，覃先生要求退還押金才發現該公司的老闆早已卷款潛逃，無法聯系到該公司的員工及老闆，該物流公司屬于北京市，了解到該公司提供用于查看電子合同的網站早已關閉，覃先生暫無法提供電子或紙質合同用作證據，覃先生想問可以怎樣維護自己的合法權益？

法官回複

根據覃先生的描述，首先需核實某物流公司是否為一個合法的經營主體，如果非合法經營主體，該案可能涉嫌詐騙，應當首先向公安部門報警處理。如果對方是合法的經營主體，可通過民事訴訟主張權利，覃先生首先要明确對方的身份主體信息，其次需要準備初步的證據，比如4000元的轉賬憑證，雙方發生交易的原因事實等證據。

好了，

本期節目就到這裡，

下期，請繼續關注我們的節目，

咱們不見不散！

高明法院微信編輯部

來源：高明法院

編輯：劉江欣

審校：李軍、杜楠

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