生活中，很多人分不清大産權房、小産權房、無産權房和商住兩用房的區别，因此有的人在購房時容易上當，或者與自己的期待相差甚遠。咱們來詳細介紹一下它們之間有什麼不同。

一、年限區别：

按照目前國家土地政策，住宅是70年的，商住分為70年和40年兩種，小産權房屬于集體用地，無産權房則屬于違章建築。看一下産權年限劃分：

上圖這三種土地性質都屬于大産權房。，即分别為 70年産權、50年産權、40年産權。

70年産權的為居住用地，也就是我們平時說的商品住房，大多數情況下的住房都是這一類；

50年産權的主要是工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合或者其他用地，這一類住房雖然比較少見，但是那些工廠土地建房、學校内部土地建房等都屬于這一類；

40年産權的主要是商業、旅遊、娛樂用地房屋，我們常說的商住兩用住房就屬于這一種。但也有些公寓70年産權的，比如燕郊的天洋城公寓、維多利亞公寓、還有最近嘉都推出的70年公寓産品。

二、限購區别：

北三縣限購政策

商住不論是40年還是70年的，都不限購不限貸。所以很多被政策拒之門外的剛需都轉而奔向不限購的商住房。

三、貸款區别：

住宅：首套30%，二套50%首付，限購限貸，貸款年限最長30年，能使用公積金貸款，基準利率；

商住：50%首付，不限貸不限購，貸款年限10年，不能用公積金貸款，基準利率上浮10%-30%。

四、落戶與學區：

公寓如果實在商業用地上建起的項目，是商業性質，就不能落戶。有部分70年的商住，這種公寓比較特殊，不僅有學區，可以落戶，且交易稅費也是按照住宅的标準來繳納，大體上跟住宅一樣。

五、生活費用：

商業公寓的水電費按商業标準收費，水電費較高；住宅用地的公寓，水電費則按民用水電計算。

普通住宅的水電費按照普通民用水電計算，相對來說水電費較低。

六、交易稅費

跟住宅相比，公寓的交易稅費主要有三點不同之處：

①除了營業稅、個稅和契稅，還要交土地增值稅和印花稅；

②營業稅和個稅無法免除，即使交易滿五年也要交；

③契稅按最高标準交，與面積大小無關，統一為計稅價格的3%。

用一張圖總結下住宅與商住的區别：

說完了大産權住宅和大産權商住的區别，再來看下大産權與小産權的區别：

小産權房是拿不到正式的房産證的，因此并不構成真正法律意義上的産權。即小産權房隻有使用權，沒有所有權。“小産權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。通俗點的說法就是，不是由國家發産權證的房屋即為小産權房。

大産權和小産權有哪些區别？

第一，大産權房有五證，受法律保護，有完整的産權。小産權，是沒有五證的，當然是不受法律保護的，隻有部分産權。通俗了說，就是大産權有房産證，小産權是沒有房産證的，隻有鄉鎮給發的證件或合同；

第二，大産權拆遷有補償，但是如果是小産權的話，是沒有拆遷補償的。也就是說，如果政府要拆遷房子的話，小産權業主基本上不會得到拆遷安置補償；

第三，大産權房的房屋質量往往能夠得到保證，而小産權房屋質量是沒人監督的，往往容易存在安全隐患，而且除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也是極容易出現問題的；

第四，大産權房是可以抵押或轉賣的，而小産權房由于沒有正規的産權證，不能作為抵押或上市轉賣。而且小産權房不能在房地産管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小産權房是不能進行貸款的，隻能一次性支付全款。

還有一種房子，雖不是小産權，但買受主體是受限制的---購買宅基地，隻能在集體間流轉，比如你是本村戶口可以購買，如果你不是本村戶口購買了，以後升值了或拆遷，對不起，跟你沒有關系。轟動一時的通州宋莊畫家村事件就是因為宅基地買賣而讓大批畫家蒙受了不小的損失。

小産權房，交易時要特别注意，風險存在比較大，因為屬于違法建築，如果遇到政府拆遷或者征用，是很難确保自己的合法權益受到保護的。國土資源部多次重申小産權房不得通過不動産登記合法化！并且用來一次性付全款的金額足夠付大産權房的首付了，那何不選擇大産權房，即安全又有保障。

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