近幾年，天津各大闆塊的發展還是很迅速的，而且每個闆塊的定位都清晰明了，隻不過有些闆塊内的城市界面發展比較快。

西青區的發展起步較早，如今區域内很多闆塊都被人們所關注，如：中北鎮、精武鎮、南站等闆塊。

與此同時，作為環城一哥的西青區還在不斷地提升自己，區域内兩大主力片區釋出了新規劃。

近日，天津市規劃和自然資源局西青分局釋出了《（西青區）關于西青區11P-12-02單元局部地塊控制性詳細規劃修改草案的公示》。

該地塊位于西青區11P-12-02單元，位于西青區精武鎮學府工業園。

四至範圍為：北至海泰南道，東至津滄快速路—學府中路，南至慧深道，西至學智路—賽達大道。

規劃中表示，為提升本區域教育服務水平與軌道交通綜合服務水平，帶動片區高質量發展，完善教育設施，提高土地集約節約利用效率，滿足居民高質量出行與美好生活願景，因為對該片區規劃進行修改。

從地塊控制指标一覽表，該片區包含一宗居住用地，用地面積17.45公頃，容積率2.0，建築用地面積約35萬㎡。

新增的居住用地就位于才智道北側，西側為美的旭輝翰悅府，臨近地鐵學府工業區，一路之隔就是萬科翡翠大道。

依公示圖顯示，該片區處于全市的“流量擔當”——精武鎮。

2021年，精武鎮全年成交4769套，闆塊排名全市第二，環城第一，足以證明大家對它非常認可。

其中，賓水西又是精武鎮中的佼佼者，闆塊内聚集了美的旭輝翰悅府、保利和光塵樾、愛情缤紛裡三大項目。

為什麼該闆塊能得到買房人的青睐呢？

首先，賓水西闆塊擁有買房人看重的置業三要素——學校、地鐵、商業。

片區内配套有一所九年一貫制學校——天津外國語大學附屬西青精武外國語學校，學校的落地，對片區無疑是個利好。

地鐵3号線運營多年，現成的高新區地鐵站，出行便利；賓水西道延長線開車6.5公裡可到奧城商圈。

3個盤都規劃了相當體量的商業配套：美的旭輝翰悅府約4萬㎡、愛情缤紛裡約4.4萬㎡、保利和光塵樾約2.2萬㎡。

其次，賓水西距離南開很近，當前南開區豪宅遍地，房價高企，與賓水西已經形成明顯的價差，因此賓水西可以承接南開區外溢改善。

最後，賓水西闆塊守着海泰，有高新技術産業，城市界面較好。

從樓市角度來看，賓水西闆塊内3個項目産品各有側重、錯位競争。

美的旭輝翰悅府有洋房、愛情缤紛裡總價控制得很好、保利和光塵樾戶型很精到。

如今，伴随着新規劃的釋出，未來新地塊入市後，賓水西闆塊将進入四盤比拼的時代。

（西青區）關于西青區11P-18-04單元局部地塊控制性詳細規劃修改草案的公示

該片區位于大寺鎮中部，四至範圍：東至興華五支路、南至納源道-友誼南路、西至納源道、北至惠友道。

本次規劃結合土地權屬，現狀土地使用情況以及周邊發展需求，調整居住、商業用地布局，同時落實相關配套設施，完善城市功能，促進産程融合。

結合地塊控規表來看，項目包含4宗居住用地，合計用地面積32.48公頃，容積率在1.6-2之間，建築面積約60萬㎡；今後有望形成小高層、高層為主的居住區。

此外，該宗地塊該包含3宗商業服務業設施用地，合計用地面積7.77公頃，容積率1.2-2之間，建築面積約13萬㎡。

同時，該片區内還包含一宗公共管理與公共服務用地，未來将配建一所小學。

從位置上看，該片區屬于西青大寺鎮中部，北側有現成的永旺夢樂城和印象城購物中心兩大商業綜合體，還有龍居生活廣場、星悅中心商業綜合體等，日常生活需求完全可以滿足；

教育方面，目前有津衡高級中學、賽達津衡實驗小學等教育資源，這些都為激活闆塊活力、籠絡人氣提供了利器。

交通方面，在建的地鐵7号線将從該片區内穿過，再結合住宅、商業、學校、公園等，該片區或将成為西青又一TOD闆塊。

大寺片區發展較早，早期主要以還遷房為主，但随着人口外溢和地緣性改善需求不斷攀升後，大寺目前整體逐漸走上了剛改、改善發展之路。

所以，大寺片區的樓市價格也有所提升，目前在售的美的雲築、綠城柳岸曉風，均價在2.5-3萬之間。

如果後期闆塊内的配套能相繼實現，再加上居住人口的提升，該片區的發展将會提升一個level。

2022年天津購房意願調查報告出爐

2022年，天津房地産市場會怎麼變化？購房者的置業需求是否有新的變化？針對疫情影響，為洞悉城市客戶需求新動向，近期，天津貝殼找房發起“2022年天津購房意願”調查問卷，累計收到1200餘名用戶的參與結果。通過調查樣本數據分析，有以下發現，詳細報告如下:

一、置業人群

置業人群以中青年為主，集中在80後—90後年齡段

年齡分布

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人群分類

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從年齡來看，購房置業人群以中青年人為主，集中在80後—90後這個年齡段。再結合置業人群的類型來看，這個年齡段大多是外省來天津奮鬥的人，對固定住房或者更加優越的住房環境有迫切的需求。

二、購房計劃是否受到疫情影響？

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調查報告顯示，68.84%的購房者表示受到了疫情影響，其中51.74%的購房者受疫情影響将會延後買房計劃，14.53%的購房者持觀望态度，13.33%的剛需群體表示會在适當時機出手，僅4.08%的購房者擔心樓市政策有變，房屋價格上漲，将盡快出手，另有8.76的購房者因疫情影響，取消了購房計劃。數據可見，當前大部分購房者仍在冷靜觀望。

三、是否可以接受租房結婚？

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在參與調查的人群中，新天津人和在天津的打工人對于租房結婚的接受度更高，可以接受租房結婚占比分别為51.68%、60.74%，老天津人和準天津人以及還在考慮是否來天津的人群，則更傾向于買房的安全感。

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在可以接受租房結婚的人群中，影響租房的關鍵因素是小區環境、周邊配套和裝修，對于價格和租房周期的關注度相對較低，更注重居住的品質。

四、經過疫情之後，購房者對于房子的哪些方面更看重？

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從參與調查的購房者人群和影響置業的因素綜合來看，交通、醫療商業教育等基礎配套，依舊是最主要的影響因素，其次是地段和社區品質。

五、置業目的

置業意向人群的購房現狀

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預計多大年齡購買人生第一套房？

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從意向置業者的購房現狀來看，剛性需求和改善型需求占比超過70%，其中32.56%的購房者屬于改善型需求，41.07%的購房者屬于首次置業，另外，26.36%的調研用戶短期内暫無購房打算，處于觀望狀态。

從置業人群和年齡分布綜合來看，首次置業人群主要在25-35歲，85後購房群體是當前樓市主力軍，這個年齡段的人群大多都是到了适婚年齡或者上有老下有小的人生階段，且具備一定的經濟收入能力，對固定住房需求較大。

六、置業偏好：70—90平米成為首選

置業面積段

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購房總價預算

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從 置業人群偏好的購房面積來看，70—90平方米成為首選，而在 房屋總價方面，30.86%的置業者可接受的房屋總價在100萬-150萬，根據 市場的實際情況，100萬-150萬的總價在天津購買70—90平米的房子，選擇性較大。

置業房産類型

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從從數據可以看出，最受不同預算的置業人群青睐的房産類型是市區二手房和環城新房，占比在23%以上，而預算100萬的置業群體，選擇的房産類型相對平均，另外，僅100萬預算置業人群選擇購買郊區新房的人群占比超過10%。

七、置業的熱門區域

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購買二手房的置業熱門區域主要集中在南開區、河西區以及和平區，從購房者選擇置業的三大熱門區域可以看出，好出租，租金高和教育資源是置業者比較關注的因素。

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購買新房的置業熱門區域主要集中在武清區、西青區以及濱海新區，從購房者選擇置業的三大熱門區域可以看出，置業者共同關注的主要因素分别是房齡新有電梯，環境好、周邊環境安靜以及物業服務三個方面，值得一提的是，武清區主要以地緣性購房為主。對于自住的購房者而言，考慮房子的升值潛力意義不大，而購房者所在區域的環境與購房者的工作、生活圈密切相關。

八、置業者對未來房價的預測

超37%購房者認為房價将小幅下降，4.3%的購房者認為2022年房價會大幅上漲

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在對2022年房價走勢的看法上，37%以上的購房者認為房價将小幅下降，因為天津樓市庫存太多，房企業績壓力大，有16.78%的購房者認為由于去年樓市不景氣，現在應該有所反彈，房價将會小幅上漲，4.3%的購房者認為經濟回暖，房價會大漲，而認為樓市将呈現兩極分化局勢的購房者占比15.5%，25.29%的購房者任務天津樓市在今年會維持現狀，當然，房價走勢究竟如何，主要還得看政府未來的相關政策。

又一個好消息來了～5月開工！西青也有奧特萊斯啦

4月25日，杉杉奧特萊斯綜合體項目完成土地出讓，正式落地天津南站科技商務區。

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奧特萊斯，英文是OUTLETS，其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也稱為“品牌直銷購物中心”。

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因為大牌、低價、購物場景豐富，奧特萊斯在世界各地深受歡迎。這次在西青區的天津南站科技商務區落戶，打破西青尚無奧特萊斯的空白，也将豐富西青乃至京津冀地區市民的消費選擇。

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那麼杉杉奧特萊斯項目具體位置在哪？什麼時間能開業？具有怎樣的時代意義？今天小編帶您解鎖這些大家關注的問題。

項目坐落于西青區的天津南站科技商務區楓雅道與博航環路交口，占地面積203.7畝，總投資20億元，建築面積13萬平方米。

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預計引入200家以上國際國内名品折扣店，其中商業類型由國際名品、國内精品、運動輕奢、精品男裝、時尚女裝和孕嬰童用品、餐飲娛樂等七大街區組合而成，具體品牌包括GUCCI、BURBERRY、COACH等國際一線品牌。

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項目還包括餐飲商業街、親子樂園、電影院、超市等消費體驗，同時，不間斷舉行燈光秀、音樂節、露天集市等推廣活動，引爆消費熱度。

項目預計将于2022年5月開工，于2023年10月開業。

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項目将極大地提高天津南站科技商務區乃至西青區的知名度及商業配套環境質量，是西青區“十四五”規劃期間的重要項目。投入運營後，預計每年吸引客流不低于1200萬人次，帶動就業超3000人。

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目前專用通道一期工程（起點為精武鎮學府東大道，終點為新建津滄收費站）基本完工，專用通道二期工程道路起點為博航環路東，終點與津滄高速至天津南站專用通道一期工程匝道相連，總長1.9公裡。

專用通道二期工程即将啟動建設，預計于2023年上半年通車運行，建成後與專用通道一期工程相連，實現複康路至天津南站核心區的全線貫通，屆時由外環線至天津南站核心區，五分鐘即可通達。

（二）瑞達路（瑞康路-賽達大道）工程項目

道路起點為瑞康路，終點為賽達大道，道路總長度635米，近期即将啟動建設，預計2023年下半年通車運行，建成後實現天津南站核心區域與才智道和賓水西道延長線的全線聯通。

上述兩條道路建成通車後，本市顧客可以經上述兩條道路或乘地鐵3号線抵達該項目；外省顧客可乘高鐵至天津南站抵達該項目，項目地址距高鐵站天津南站及地鐵三号線天津南站僅600m。完善的交通使顧客無論是自駕還是乘坐地鐵、高鐵，都十分便捷。

對于最近關注樓市的小夥伴有好消息了，現在天津市内六區裡面，已經出現了2萬一平的房子了，天津環城四區裡面，已經出現1萬5左右的房子了。

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但天津樓市永遠的神還是和平區，在天津其他區域房價不景氣的時候，和平區房價依然是一枝獨秀，逆勢上漲。

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二手房成交價同比上漲14.75%，而且在當下這個樓市小陽春裡面，天津和平區依舊是天津樓市裡面最靓的那個仔。附上3月中原成交Top10。

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這對于天津樓市來說，已經是一個很厲害的成績了。大家看天津樓市除了和平區以外，其他的區域房價都有不同程度的下降。

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天津和平區房價上漲，主要是因為去年天津啟動了3年學籍的計劃，導緻一些孩子需要上學的家長，集中湧入和平區買房，和平區房價雖然貴，但是對于那些在北京工作，買不起北京學區房的人來說，還是可以接受的。

天津樓市現在是厚積薄發，慢慢地調整自己的狀态，以一個更健康的房價，去吸引年輕人。想想在燕郊買房都要1.7萬，有這個錢，還不如在天津主城區裡面買房了。

順便給大家推薦全市成交Top10小區，群衆的眼睛是雪亮的！

今天順便再聊一下西青，雖然西青在教育方面确實不突出，但是由于高鐵南站的影響，這幾年去西青買房的更多了，年輕的北漂占主力，因為現在的年輕人不僅考慮通勤，還要考慮未來可能到天津工作發展，生活和就業問題。

相對于北京工作多年，已經買房或者孩子已經到了上學轉學的年紀，不僅考慮孩子教育問題，還要考慮通勤北京的時間問題，很多老北漂把天津買房首要目标選擇在武清區，基本上孩子考完學就回北京或者離開天津，沒有打算紮根天津的計劃。

在去年新高考政策之前，上圖為去年一月天津部分區域房價對比圖，武清區房價基本維持在一萬七八左右，高鐵站附近的房價單價在兩萬左右，而對于天津的市場來說，兩萬左右的價格預算，選擇性就多了一些，市區二手房或者西青南站附近新房，都符合這個預算，對于目前沒有孩子上學問題，并且短時間不會考慮每天高鐵通勤北京，北京戶口和房子都能解決的情況下，年輕北漂的買房目标，就需要考慮更多一些，為将來來天津發展，工作做好準備，而武清買房，可能滿足不了這麼多需求，環城四區裡，西青區恰恰可以解決這些問題，因為除了高鐵之外，西青區還有地鐵，産業，齊全的生活、商業配套等優勢。

1.西青地鐵線路

武清區由于地理位置原因，目前沒有地鐵規劃和市區緊密相連，而西青區已經有多條地鐵運營，未來還要規劃多條雲吧和地鐵線路貫穿整各區，而南站作為同時有高鐵，地鐵的位置，也可以将來自北漂一族的購房半徑和生活，工作半徑擴大到市區和其他闆塊。而同樣有地鐵的鍊接，也将市區的購房需求外溢到西青區，西青區也是承接南開和河西區最多的購房客群，天津這幾年樓市市場一直不好，但是西青區作為環城一哥，房價保持穩定，新房市場一直熱度很高，甚至在梅江，水西，李七莊闆塊的房價高于河東，河北，紅橋區一些項目，西青區也是天津本地區非常認可的區域之一，地位相當于市區第七區。

2.成熟的生活、商業配套

目前西青區已經發展非常完善的幾個闆塊有，中北鎮，精武鎮，張家窩，李七莊闆塊，包括商業，生活，交通，醫療配套等方面，所在闆塊基本可以實現自給自足，一些商業中心還可以吸引市區的消費群體，所以在西青區置業這些闆塊，不需要等規劃，買完就能住。天津市區被人熟知的幾個富人區，海河沿線，水上闆塊，梅江區域，還有最近爆紅的水西闆塊，其中水西和老梅江地區很大一部分都屬于西青區，目前房價在四五萬一平米，而南開區目前在售新房，基本也在四五萬左右一平米，還從房價的波紋效應看，在通勤距離不遠，南開區和西青區的房價對比之下西青的房價真香呀。

3.就業機會和商業中心

對于天津核心區域，和平，河西，南開三個區為主軸，并且集中了天津市最好的教育，醫療，商業資源，還有就業機會，另外幾個高薪産業集中的地方是西青華苑，濱海高新區，和平小白樓，空港新區，和開發區。

近水樓台先得月的西青，可以享受到南開，河西的商業配套同時，還吸收了産業園區就業群體的購房需求。對于外地購房群體來說，買房不僅僅是自住，還要長遠考慮就業工作的問題，西青區的優勢完全符合這些購房群體的需求。而同樣其他環城和遠郊，不可能同時具有這些優勢和資源。西青區也是近年來人口流入最高的區域之一。

4.最後我們再聊一下西青區的教育

從目前的成績和數據看，西青區的教育确實有待提高，和武清，市區，其他環城有很大差距，但是環城一哥不差錢，最快提升教育的辦法就是引進名校，例如海教園模式，下圖為近年來西青區計劃引進學校名單，截止目前，津衡學校，為明，南開敬業，華誠學校已經建設完成，開始招生，接下來就看成績出來。其他學校陸續也在加緊推進工作中，不過對于買房人來說，一套房解決不了所有問題，西青有個很大的優勢就是位置優勢，幾站地鐵到南開，完全可以後期條件允許了，再買套南開學區，也可以小學初中在西青，中考回市區，這也是我常說的兩步走思路，前期沒有孩子考慮的是自住和工作，到了上學階段再買學區解決另外一個問題，想在天津買套自住兼顧學區的，差不多三四百，對于大部分人來說，也很難一步到位，所以買房需要一步步來，解決當下問題才是重中之重。

相對武清高鐵站，隻能通勤北京天津之外，身處京滬高鐵主幹線上的天津南站，另外一個優勢也是可以連接更多的城市，規劃未來通勤雄安，滄州，或者對于年輕的北漂來說，未來選擇性也會更多一些。對于西青好，武清好，也沒有一個絕對準确的答複。選擇區域要滿足自己的需求，買房要适合自己才是最好的答案。

而天津買房也沒有一個完全統一的原則，能買市區不買環城，能買環城不買遠郊，其實真正到了每個人需求面前，還需要調整思路和策略，即使武清是郊區裡發展最好的，西青區是環城裡發展最好的，但是細節到地段上還是要橫向比較，因為目前天津的樓市是變化的，房價也是波動的，同樣的預算在不同區域裡買到的地段和配套是不同的，其他區也有很多不錯的項目和産品，也可能适合我們自己，但是前提我們需要多看，多對比，把自己的預算控制好，把需求更明确點，而小編能在大的方向上給大家一個思路，盡量多的給大家一些選擇，這樣你對比之後才會更加直觀的判斷哪些适合自己，哪些不适合自己。

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