自從2014年華潤進入貴陽市場，布局第一個項目國際社區（悅府）以來，由于項目的産品力以及選址的眼光，收到的口碑和贊譽讓這個央企巨頭對貴陽有了更多的想法，除了在長坡嶺公園周邊白雲黑石頭布局另一個項目外，繼觀山湖萬象彙（10萬方）之後的另一個商業項目，萬象城（或萬象天地），有消息稱也在醞釀之中。

萬象城是華潤的代表商業項目，作為國内頂級奢侈品牌最集中的購物中心，擁有“一站式”消費和“體驗式”購物理念，一線品牌合作友好度非常良好，而且商業運營能力在國内也是數一數二，算是國内購物中心的佼佼者，如果說萬達、大悅城、凱德來福士、恒隆等屬于A級别購物中心，那麼萬象城甚至可以評為A 級。

重慶萬象城，避開了渝北和渝中，選址九龍坡腹地的謝家灣，奧體中心附近

如果說萬象城是高端，萬象彙是中高端，那麼萬象天地就是定位城市級别的年輕潮流商業中心，客群主打年輕人與城市中産階層的消費流量。

目前，萬象彙位于貴陽觀山湖興築西路地段，位于觀山湖的“萬奧商圈”（萬達——萬象彙——奧體），有地鐵2号線和S2号線的交叉換乘站加持，可謂占據了觀山湖的顯赫地段區位，接下來的萬象城、萬象天地将落址何處，引起不少業内人士猜想。

總體上來說，我們認為，無論是萬象城，還是萬象天地，能夠選址與老城區（南明、雲岩）合作，某種程度上可以視為對目前觀山湖核心地段地價熱度的一種另辟蹊徑，不過，老城區的地塊，改造成本也并不低。

官方信源

在貴陽老城區，如果布局萬象體系的Shopping Mall，與南明合作可以說是預料之中，一來南明有深厚的商業傳統，二來目前老城區的高流量商圈，南明的權重是很高的，特别是神盤花果園，堪稱目前貴陽當紅第一商圈，且漸有成都春熙路、重慶解放碑的勢頭。

雲岩雖然人口密度也很高，但是相對于南明而言，商業的繁盛度，可能還是有不同的，聽過業内一個資深人士曾說過，有句話叫做“貴陽繁華看南明，南明盡在花果園”，況且，目前雲岩的闆塊重心更值得關注的是三馬，即鄰接觀山湖區域的闆塊，該闆塊目前有紅星美凱龍、萬達等商業體早已布局。

我們認為，無論是萬象城，還是萬象天地，如果在老城選址布局，其實不妨分析如下6個南明地塊和闆塊，各有優劣：

①~⑥号地塊分布

布局指數：★★★★★

①号地塊

該闆塊背靠花果園網紅白宮，面朝花溪大道這條在貴陽堪稱舉足輕重的城市南北主幹道。

貴陽主城熱力圖

從貴陽的熱力圖中不難看到，花果園仍然是當前貴陽人口密度、流量都最集中的區域，萬象項目若選址這個地塊，既可就近鍊接花果園的大體量中高端消費群體和年輕人，又能與花果園的海豚廣場、貴陽街、購物中心形成“犄角之勢”，堪稱完美的商業聚合效應，且互相不會形成競品（海豚廣場定位高端奢侈、貴陽街傾向于特色旅遊社區類型體驗消費、花果園購物中心較為大衆化），最重要的優勢是，能夠很好地承接和共享花果園的旅遊人口流量和消費購買力。

①号地塊實景，可看到花果園白宮和恒豐碧桂園高層

另一方面，該區域距離恒豐碧桂園·貴陽中心，萬科翡翠濱江等高端樓盤也不遠，甚至從地塊處即可看到恒豐碧桂園的高樓，而對于處在花溪大道這條主幹道邊上的重要程度，再怎麼強調都不過分。

就算是從風水上，這個地塊也可稱為有“靠山”（背靠花果園），前面的花溪大道亦可視為“流水财路”，所謂“背山面水”的風水寶地即如此。

改造的成本大緻屬于中等，該區域老舊樓棟多為不提樓，樓層不高，且由于過于接近主幹道，受車流等噪音影響，居住環境并不佳，改造意願更易接受吧。

布局指數：★★★★

②号地塊

同樣位于花溪大道一側的太慈橋新發裝飾城闆塊，周圍有中鐵建國際城、花果園M區、萬科翡翠天驕中高端消費人群，且鄰近人民大道南段與花溪大道交彙處，人民大道和花溪大道可以說是近幾年貴陽城市主幹道的重頭戲。

該區域有一個青山小區和新發裝飾城，城中村不少，且有地鐵3号線站點太慈橋站規劃，未來太金線通車，延伸段與數博大道等，或可打通貴陽與貴安的區域互聯互通，屆時，太慈橋闆塊的潛力會被激發出來。

對于青山小區而言，大多為低矮的老舊民房，改造成本中等，但是如果對于新發裝飾城而言，改造的成本可能相對低一些，此區域的投入産出比，未來會相當喜人。

布局指數：★★★★

③号地塊

浣紗路是貴陽一條遠近聞名，而且頗有曆史淵源的街道，同時屬于老城一環範圍内，附近有花果園中央商務區、恒豐碧桂園貴陽中心等繁華區域，距離花溪大道同樣不遠。

③号地塊周邊實景，此類紅磚房的改造成本相對較低

該區域除了西側花果園已棚改的高樓區域，還剩下一部分的獅峰路老舊民房，和太升五金市場等，改造成本偏中高，如在此區域布局萬象系列，和地塊①的優勢很類似，既可以有效銜接引流花果園的購物消費群體，又能兼顧恒豐碧桂園、金龍濱河壹号等項目區位，同時還位于花溪大道交浣紗路（一環路）的關鍵核心區位。

除了上述3個比較優質的布局地塊外，剩下的④⑤⑥這三個地塊，雖然有一定優勢，但也有各自的弊端：

布局指數：★★★

④号地塊衛星圖

位于貴陽第十二中學附近，臨萬科翡翠濱江項目。

從萬科把自己的高端翡翠系列布局于此，就不難看出這片區域的發展潛力，雖然改造成本不高，但萬象系列如果布局此處，在消費力方面，或将比較難于銜接花果園巨量居住人群和老城區居民，此區域路網的細枝末節，也不甚完善，周邊城區相對老舊。

布局指數：★★

⑤号地塊衛星圖

該區域比較契合華潤一向的選址邏輯：文體設施周邊，如觀山湖奧體中心附近的華潤悅府

南明這個體育館周邊的區位，一是浙江商城，一是火車站，浙江商城的家居建材行業比較集中，而火車站的客流人群，和貴陽北站的中高端客戶群體，還是有一定的差别，如果布局在這個區域，雖然地段上可能相對平坦，但周邊的客流人群消費力，和萬象品系的中高端定位也許并不匹配。

且該地塊遠離花溪大道（從各大房開商布局都沿花溪大道分布就能看出花溪大道的價值），雖然近人民大道，但周邊的小區大多老舊，改造成本也不低。

除非周邊能夠大幅度改造成為比較密集的中高端住宅區域，但以目前貴陽的房價水平來看，這區域改造的成本不會低，中短期内，可能房開拿地的熱情并不如預期，那麼就算布局了萬象，周邊配套（如交通）老舊退化，消費熱度可能也會和想象中有差距。

布局指數：★

⑥号版塊衛星圖

這是一處南明河與小車河交彙處的“半島”，，青山小學附近，花溪大道和解放西路交界北側，鳳凰路東北側，與萬科翡翠濱江隔河相望。

從衛星圖上看，該闆塊目前已有建築設施較為單一，改造成本相對較低，但三面環水，相對隔絕，周邊僅有萬科翡翠濱江一個近些年新開發的居住樓盤，後期的熱度也有待商榷。

雖然這個地塊有不錯的河景資源，但景觀并不代表着商業價值，商業最重要的價值，還是人氣和客流量的彙聚。

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