來源：上海一中法院

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毛焱

MAOYAN

民事審判庭

審判長

三級高級法官

法學學士

熊洋

XIONGYANG

民事審判庭

法官助理

法學碩士

擅自轉租情形下合同解除時間的認定

某倉儲服務有限公司訴甲國際貿易（上海）有限公司、乙貿易有限公司房屋租賃合同糾紛案

案例編寫人

毛焱 熊洋

案例獎項

全國法院系統2021年度優秀案例分析優秀獎

關鍵詞

擅自轉租 解除時間 意思表示

裁判要旨

承租人未經出租人同意将租賃标的物轉租給他人的，構成擅自轉租。對于構成擅自轉租而出租人以此要求解除合同的，以通知方式行使解除權的，合同自通知到達對方時解除；以提起訴訟或申請仲裁的方式行使解除權的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。出租人僅作出私自拆除租賃物行為的，不應視為依法作出解除合同的意思表示。

相關法條

《中華人民共和國民法典》第716條、第718條

2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第16條

案件索引

二審：上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終4397号（2020年10月29日）

基本案情

原告某倉儲服務有限公司訴稱，被告作為承租人在沒有轉租權，且未征得現産權人即原告同意的情況下，擅自将涉案租賃物轉租給本案第三人，此外，自2018年8月9日原告成為租賃物的不動産權人後，被告亦從未向原告支付過租金。

故原告訴至法院請求：1.确認原、被告之間就房屋所形成的租賃關系于2019年7月12日解除；2.判令被告按照10,571.38元/日的标準支付原告自2018年8月29日起至2019年7月12日止的房屋占用費3,351,126.67元。

被告甲國際貿易（上海）有限公司辯稱，其與原産權人某實業發展有限公司（以下簡稱實業公司）簽訂的租賃合同合法有效。原告競得涉案廠房後應當通知被告，在原告通知被告之前，被告隻能認為與實業公司存在租賃關系，而與原告之間不存在租賃關系。實業公司同意被告進行轉租，被告轉租涉案廠房合法有據，原告無權解除租賃關系。原告擅自拆除廠房，造成被告租金損失，故被告不同意原告的訴訟請求并提出反訴，請求判令原告賠償租金損失1,500萬元。

第三人乙貿易有限公司述稱，第三人于2019年7月5日收到本案應訴材料後，擔心影響生産經營，便于2019年7月10日向被告發出了解除租賃合同通知書，解除了租賃關系。另，涉案廠房在2019年7月10日已經停電了。

法院查明事實如下：

2010年7月，涉案廠房當時的産權人将該廠房出租給甲國際貿易（上海）有限公司（以下簡稱甲公司），租賃期限為15年。

2017年12月，某中院出具執行裁定書，載明涉案廠房在因另案被法院查封之前及向銀行設立抵押之前即已被甲公司租賃使用，故所需執行拍賣的涉案廠房為帶租拍賣。

2018年3月，該中院對涉案廠房進行拍賣并發布競買公告。

2018年4月，某倉儲服務有限公司（以下簡稱倉儲公司）競拍競得涉案廠房。

2018年8月9日，該中院出具民事裁定書，确定原屬于實業公司名下的涉案廠房歸買受人倉儲公司所有，财産權自該裁定送達買受人倉儲公司時轉移。

2018年8月29日，甲公司将涉案廠房轉租給某貿易有限公司（以下簡稱乙公司），租賃期限為3年。

2018年9月5日，倉儲公司簽收上述民事裁定書的送達回證。

2018年11月，倉儲公司就涉案廠房辦理了不動産權證書。

2019年7月2日，一審法院受理了倉儲公司提起的本案訴訟。

2019年7月12日，倉儲公司自行拆除了涉案廠房。

2019年10月10日，本案起訴狀副本及應訴通知書送達至甲公司。倉儲公司明确在起訴狀中要求雙方涉案租賃合同于2019年7月12日解除。

裁判結果

一審法院于2020年2月18日作出民事判決：1.倉儲公司與甲公司之間的《廠房租賃協議》于2019年7月12日解除；2.甲公司應于判決生效之日起十日内支付倉儲公司租金911,917.8元；3.駁回倉儲公司的其餘訴訟請求；4.駁回甲公司的全部反訴請求。一審判決後，甲公司依法提起上訴。

上海市第一中級人民法院于2020年10月29日作出（2020）滬01民終4397号民事判決：1.維持一審判決第四項；2.撤銷一審判決第一、二、三項；3.确認倉儲公司與甲公司之間就廠房及附屬設施所形成的租賃關系于2019年10月10日解除；4.甲公司應于判決生效之日起十日内向倉儲公司支付租金891,780.10元；5.駁回倉儲公司的其餘訴訟請求。

裁判理由

法院生效判決認為，本案争議焦點在于：一、《廠房租賃協議》解除的原因、時間及責任歸屬；二、甲公司應否向倉儲公司支付租金；三、甲公司主張的租金損失是否具有合法依據。

關于争議焦點一，倉儲公司與甲公司在2018年5月至2019年5月期間，一直在就退場補償事宜進行協商。雖然倉儲公司于2018年11月24日才取得涉案廠房之不動産權證，但某中院于2018年8月9日即出具民事裁定書認定倉儲公司獲取涉案不動産的所有權。因此，甲公司在此情況下，仍自行将涉案廠房進行轉租，而未征求新的出租人倉儲公司的意見，顯然不具有合法依據。故倉儲公司以甲公司擅自轉租為由要求解除租賃關系，符合規定。

鑒于倉儲公司的起訴狀副本經一審法院于2019年10月10日送達至甲公司，故雙方之間的租賃關系應于2019年10月10日解除。倉儲公司在本案受理後，在一審法院尚未向甲公司送達起訴狀副本時，即擅自拆除了租賃标的物，屬私力救濟之行為，亦存在明顯過錯。

一審判決認定倉儲公司以拆除租賃标的物的行為表明其解除合同的意思，并據此确認雙方之間的租賃關系于租賃标的物拆除之日解除，不具有法律依據，二審法院依法予以糾正。故倉儲公司起訴要求确認其與甲公司之間的租賃關系于2019年7月12日解除的訴請，二審法院不予支持。甲公司上訴主張倉儲公司同意轉租，但其并未就倉儲公司知曉轉租的事實提供相關證據材料予以佐證，倉儲公司對此亦不予認可，故對此不予采信。

關于争議焦點二，一審中上訴人的相關租金付款憑證均與《廠房租賃協議》的約定存在較大出入；且部分付款憑證與另案生效判決認定的甲公司向案外人支付的款項存在重合。因此，甲公司的舉證尚不足以證明其已向實業公司支付了相應租金。鑒于倉儲公司已于2018年9月5日取得涉案廠房及附屬設施的所有權，故甲公司理應自2018年9月5日起支付《廠房租賃協議》約定的租金，直至倉儲公司拆除廠房為止。二審中，倉儲公司明确表示其主張的租金起算自2018年9月5日，予以準許。

關于争議焦點三，倉儲公司在租賃合同履行過程中私自拆除了租賃标的物，行為存在惡意。但甲公司擅自轉租構成違約在先，倉儲公司已就此起訴要求解除租賃關系，且導緻租賃關系解除的責任在于甲公司，故甲公司基于租賃合同解除所主張的損失賠償，二審法院不予支持。至于因倉儲公司私自拆除租賃标的物對甲公司造成的其他損失，可由雙方另行解決。

案例注解

本案争議焦點在于甲公司與倉儲公司之間的租賃合同解除的原因、責任歸屬及解除時間的認定，其中合同解除時間的認定系本案的适用難點。

承租人未取得出租人同意，将租賃物轉租給第三人的，稱為擅自轉租。擅自轉租為租賃合同中法定解除事由之一，按照相關學理解釋，法律賦予出租人該法定解除權的理由在于使出租人喪失了對租賃物使用收益人的選擇權利，将租賃物置于更高的風險中[1]，且承租人的擅自轉租破壞了出租人對承租人的信任，直接損害出租人對租賃物的所有權或處分權[2]。故雙方當事人一旦存在擅自轉租情形，當事人即可主張解除合同使合同關系歸于消滅，無須征得對方當事人的同意。

（一）擅自轉租情形的界定

正常轉租關系中，承租人将租賃物轉租給第三人的，應當經過出租人的同意，包括事前同意及事後追認。通常認為，出租人同意的意思表示既可以采取明示的方式，如口頭或書面的形式明确表達同意轉租的意見；亦可采取默示的方式，即主要通過特定性為來推知行為人内心意思。

另外，在《民法典》新增設了關于出租人同意轉租意思表示推定的規定，即出租人知道或者應當知道承租人轉租但是在六個月内未提出異議的，視為出租人同意轉租。該條款來源于2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》（以下簡稱原《租賃合同司法解釋》）第16條第1款規定，而表述上進一步明确了對出租人在知道或者應當知道承租人轉租情況下超過六個月的“沉默”，應被視為出租人同意的意思表示。

承租人對此應當就該“出租人知道或者應當知道”的事實主張承擔舉證證明責任，提供相應證據如出租人通過收取租金、張貼通知、物業管理等方式證明其實際知悉轉租事實。

具體到本案，甲公司主張倉儲公司知道其轉租超過六個月未持異議，時隔一年倉儲公司突然自行拆除租賃物，故要求認定倉儲公司系同意轉租，但并未提供任何證據材料證明其主張，對此其應自行承擔不利後果。

（二）擅自轉租情形的認定因素

租賃合同作為繼續性合同，相較于旨在一次性的給付或交換的一時性合同，其債務内容可以是持續地給付[3]，故合同當事人是以長期信賴關系作為合同建立的基礎，如果當事人一方出現機會主義行為或道德風險，或者行為破壞了雙方的信賴關系，将不可期待相對人繼續履行合同。

故在因房屋通過拍賣等方式變更産權人緻使出租人變更的情形下，除考慮上述談及的擅自轉租的認定因素外，判定擅自轉租中原産權人的事後追認是否發生效力，基于租賃合同系繼續性合同的性質，還應根據合同履行情況、合同租賃期限、産權人事後追認的時間節點、當事人的過錯及惡意、當事人是否違反誠信原則等因素綜合考察，防止承租人串通原産權人通過轉租行為從中非法獲利，以維護當今租賃市場的正常秩序與環境。

具體到本案，第一，雖然倉儲公司在2018年9月5日才簽收确認涉案廠房财産權的裁定書以實現财産權的轉移，但是2018年4月倉儲公司已競拍涉案廠房成功，2018年8月9日法院已經出具确認财産權轉移的裁定書，且雙方就涉案廠房的處理一直在協商當中，故甲公司簽訂租賃合同時對于倉儲公司已通過競拍獲得涉案廠房并成為新的出租人系明确知曉。

第二，雖然原産權人實業公司已經出具同意轉租的情況說明，但甲公司與乙公司在2018年8月29日簽訂了為期三年的轉租合同，而後續長時間的租賃合同出租人為倉儲公司，甲公司對此亦為清楚。

第三，涉案租賃合同并未約定甲公司具有轉租權，在此情況下，甲公司依然選擇在銜接期間與乙公司簽訂長達三年的轉租合同，且未經過新出租人的同意，損害了倉儲公司選任租賃物使用收益對象的基本權利，此舉并非善意行為，亦違背了誠實信用原則。

綜上，甲公司将涉案廠房轉租給乙公司的行為已經構成擅自轉租，倉儲公司以此為由要求解除合同，并無不妥。

（三）擅自轉租情形下轉租合同的效力認定

在《民法典》頒布之前，實踐中關于擅自轉租下的轉租合同效力頗具争議。現結合最新立法精神，即在《民法典》第597條規定了未取得出賣物處分權的買賣合同并非無效合同、亦未吸收原《租賃合同司法解釋》第16條第1款關于未經出租人同意的轉租合同效力的規定的情況，可以明确看出未經出租人同意這一情形，已不能繼續作為否認轉租合同效力的理由。

故《民法典》施行後承租人擅自轉租的，并不影響轉租合同的效力。因租賃合同解除導緻轉租合同解除的，根據轉租合同的約定處理轉租合同解除的法律後果。

确認本案合同解除責任歸屬于甲公司一方後，對于解除權的行使方式與解除時間的認定同樣存在争議。一審認為雙方合同解除時間為倉儲公司一方拆除涉案廠房之日，依據在于倉儲公司以其拆除廠房的行為作出了解除《廠房租賃協議》的意思表示，而甲公司認為，倉儲公司私自拆除租賃物并不構成解除的意思表示，且屬于違法行為。故本案還需探讨的是，倉儲公司拆除涉案廠房的行為是否構成解除租賃合同的意思表示，該通知何時到達甲公司一方。

（一）單方解除權的行使路徑

單方行使解除權分為約定解除權與法定解除權。約定解除權系守約方在合同約定解除條件成就時行使，同時約定不存在無效情形。法定解除權行使的事由則有不可抗力緻使合同目的不能實現、履行屆滿前一方拒絕履行合同主要債務等類型。

其中，若以一方遲延履行為由直接行使合同解除權，将導緻合同解除的任意性，造成不必要的損失和交易成本的增加[4]。故在這種情形下，當事人一方遲延履行主要債務，另一方行使解除權前應先向一方發出履行債務的催告。但一方遲延履行導緻合同目的不能實現的，基于不能實現合同目的是合同法定解除的實質性條件，另一方可不經催告直接行使合同解除權。

具體到房屋租賃合同中，出租人可解除合同的情形還有承租人擅自轉租、承租人不當使用房屋造成損害等，而承租人可解除合同的情形還有租賃物危及承租人的人身安全或者健康、一房多租無法取得租賃房屋、非因承租人原因緻使租賃物無法使用等情形。合同守約方以上述就租賃合同具體規定的法定解除事由行使合同解除權的，可通過發送通知的形式，而無需經過催告。故本案中，倉儲公司以甲公司擅自轉租為由可直接通過通知的形式解除合同，亦可直接訴訟請求确認解除合同。

要注意的是，《民法典》較于1999年《合同法》增加了關于違約方通過訴訟解除合同的規定，即不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的一方當事人（違約方）不享有以通知方式解除合同的權利，但能依照《民法典》第580條第2款的規定申請法院或者仲裁機構終止合同。

最高院九民會議紀要亦作出關于違約方解除權的規定，即在違約方不存在惡意違約的情形，且繼續履行合同将給違約方自身造成重大損害的，違約方請求法院解除合同的，法院可以判決解除合同。

具體審判實踐中，守約方不行使合同解除權導緻損失進一步擴大的案件屢見不鮮，一定程度上，此規定使合同當事人權益的救濟得以用新的方式實現，并利于防止合同僵局的形成。

（二）合同解除方式與時間的一般認定

具有解除權的一方可以通知方式解除與以訴訟方式解除。通知解除情形下，以解除通知送達合同相對方的日期為合同解除日。另外，現行《民法典》第565條第一款增加了附期限解除合同的情形，擴大請求法院确認解除行為效力的主體為任何一方當事人。需明确的是，法院判決的作用僅僅是确認解除行為效力及相應法律後果，而不是代替當事人行使解除合同的權利。

在以往司法實踐中，如果解除權人未通知對方，而直接起訴或申請仲裁主張解除，各地法院确定解除的時間有三種做法：起訴時、訴狀副本送達時或裁判作出時。一般情況下，當事人直接起訴主張解除合同的，載明解除訴請的起訴狀副本送達對方時，解除合同的意思表示已到達對方。如人民法院對該主張經審理予以确認，合同應溯及自起訴狀副本送達對方時解除。對此《民法典》第565條第二款已進一步作出了明确規定。

綜上所述，與以法國為代表的訴請解除和以日本為代表的自動解除不同[5]，結合《民法典》的立法精神，我國對合同解除時間的确定系采用通知到達的立法模式，通知要件的設置目的亦是為合同雙方提供平等對話或内部挽救的空間。即以通知方式行使解除權的，合同自通知到達對方時解除；以提起訴訟或申請仲裁的方式行使解除權的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

具體到本案，倉儲公司于2019年7月2日訴至法院，7月12日自行拆除了涉案廠房，而起訴狀副本于2019年10月才送達甲公司處。故在倉儲公司起訴至法院且法院将起訴狀副本送至甲公司前，認定倉儲公司拆除租賃物的行為是否已經發生解除合同的意思表示，該行為傳達的信息又是否足夠達到解除通知到達對方的程度，是本案需要厘清的關鍵之處。

（三）自行拆除行為可否單獨視為解除合同的意思表示

對于解除通知的形式，法律并未作出限制性規定。解除合同的意思通知原則上屬于不要式行為，當事人可以書面形式作出通知，也可以以口頭方式作出通知。同時解除權人在行使解除權時不必事先征得對方當事人的同意，隻需要向對方作出意思表示，且該意思表示到達對方，即可産生效力。[6]

但是，解除通知是特定人對特定人的告知，是合同關系相對性的體現，解除通知的送達方式也必須符合相對性的特性，除非對方下落不明，如果允許解除權人采取公告、聲明、登報啟事等形式發送解除合同通知，另一方當事人可能因為沒有及時關注而對其造成不必要的損害。[7]

因此，解除合同的通知不管通過何種形式，送達應當是由一方當事人将其解除合同的意思表示直接或通過法院到達另一方當事人時才能發生效果。

行為人作出意思表示的方式有三種：明示、默示、沉默。一般情況下，未通過書面、口頭等積極作為的方式而以行為作出的意思表示即為默示，雖然沒有明确表達，但是可以通過行為人的行為來推定、認定出行為人意思表示的内容。

如在房屋租賃合同糾紛中，出租人僅作出停水停電行為而無其他表示的，不可直接推定出其解除合同的意思表示。或就本案情形所言，有部分實踐觀點認為，通過行為人自行拆除租賃物的行為以及所達到的合同無法履行之實際效果，足夠推定其作出了解除合同的意思表示。

對此，筆者認為，本案中倉儲公司經行拆除租賃物的行為僅系事實行為，即便倉儲公司拆除系因拒絕履行合同，但是該行為前後均無明确意思表示，故該行為所傳達的信息存在多種可能，并非明确發送給合同相對方甲公司特定的意思表示，故不能明确推定倉儲公司意思表示的内容，且甲公司要獲知廠房被拆之時，倉儲公司拆除行為已經發生并結束，倉儲公司拆除時并無任何送達通知給予對方，未給予對方就租賃事宜解決空間的餘地，有悖解除通知制度設置時，希給予雙方平等對話及解決糾紛的公平環境的立法本意。

綜上，倉儲公司僅僅自行拆除租賃物的行為不能直接認定為解除合同的意思表示，涉案合同的解除時間應以倉儲公司的解除意思表示通知明确到達甲公司之時，因本案系倉儲公司直接訴至法院要求解除合同，故合同解除時間應為倉儲公司載明要求解除合同的訴狀副本送達至甲公司之時。

還需指出的是，本案合同解除責任在于甲公司違約，故甲公司無權要求對方賠償就合同解除項下其無法轉租的租金損失。但是，倉儲公司在起訴後解除行為效力并未被法院确認之前，即合同履行期間擅自拆除租賃物，系違法自助行為，嚴重違反了租賃合同中就租賃物的保護義務，且侵害了甲公司就涉案廠房的投入對應的合法權利，亦不符合社會主義核心價值觀的理念導向，故不應得到法律的保護與認可，甲公司可就該侵權行為另行主張相應權益。

注 釋

[1]參見王利明主編：《判解研究》（第65輯），人民法院出版社2014年版，第6-7頁。

[2]王利明：合同法分則研究（上卷）[M]，中國人民大學出版社，2012年版。

[3]參見（德）羅歇爾德斯：《德國債法總論》，沈小軍、張金海譯，中國人民大學出版社2014年版，第286頁。

[4]最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與适用（一）》人民法院出版社2020年版，第642頁。

[5]參見汪張林、杜凱:《論合同解除權的行使》，載《西南政法大學學報》2005年第1期，第106頁。

[6]王利明：《合同編解除制度的完善》，載《法學雜志》2018年第3期。

[7]曾祥生：《論解除權之行使》，載《法學評論》2010年第2期。

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