曆經數月時間，上百次修改，老楊嘔心瀝血制作的《2022年成都房産闆塊能級排行表》和《2022年成都房産闆塊能級示意圖》出爐了。

本表和圖的主要作用是可以快速全面建立對成都房産市場的總體認知，以避免遭坑蒙拐騙。如果能理解我對參數的設置，又會有其他更深入的作用。如有不同意見，請據理讨論，不要張口就噴。本版本為修正青羊蔡橋中壩評價的2.1版本。

首先是高新南區。分為17個闆塊，1個核心闆塊，5個重要闆塊，7個較好闆塊，3個一般闆塊，1個偏遠闆塊（偏僻）。對于城南宜家闆塊明明分值排行靠前，而隻劃分為較好闆塊的說明是：該闆塊環境在邊緣地帶，整個城市布局格局較為分隔。

第二是天府新區。分為20個闆塊，2個核心闆塊，4個重要闆塊，5個較好闆塊，5個一般闆塊，4個偏遠闆塊。釣魚嘴是有基礎潛力的，定位為偏遠，主要是對發展形勢的不确定性；南湖排在廣福前但廣福為較好，南湖為一般，主要南湖的房産品質，以及區位略次于廣福，并且廣福位于中軸。

第三是錦江區。分為21個闆塊，2個核心闆塊，5個重要闆塊，5個較好闆塊，5個一般闆塊，4個偏僻闆塊。東光的一般而進入前10，是東光已經進入拆并期，新的産品已經有明确代表。水碾河、蓮花、靜居寺三個闆塊一旦進入拆并期，排位将大幅提升。白鹭灣也存在沖擊前10的可能，但目前還處于拓荒期。

第四是青羊區。分為21個闆塊，2個核心闆塊，6個重要闆塊，8個較好闆塊，2個一般闆塊，3個偏遠闆塊。對于内金沙為什麼沒有評為重要，主要内金沙的所有潛力已經釋放，并且處于青羊源城部分的最邊緣處，且産品止步于改善，且内金沙本身的評分已經有了足夠高度。青羊整個源城（三環内）是城西人民的高地。

第五是武侯區。分為22個闆塊，6個重要闆塊，8個較好闆塊，4個一般闆塊，3個偏遠闆塊。武侯新城太大，給拆成了新城南北、簇橋、機投、川藏立交；雙楠成為一般是相對過老，品質不高。太平園可以給偏遠，但區位接近高新南，所以給了個一般。

第六是成華區。分為19個闆塊，5個重要闆塊，6個較好闆塊，6個一般闆塊，2個偏遠闆塊。龍潭寺成為偏遠闆塊的重要因素在于太大，界面太亂。成華區的整個排名應該是最穩定的，發展的态勢分明，拆并期的闆塊也不會一飛沖天。要注意是東客站闆塊發展受阻，北湖到底是一般還是較好，還需要長時間的考驗。

第七是金牛區。分為20個闆塊，5個重要闆塊，6個較好闆塊，7個一般闆塊，2個偏遠闆塊。金牛的西側方向老化期如進入拆并期，會有一定幅度提升。由于整個城市第一中心的南移，金牛的底蘊成都五區第三能抗住的也是北二環内和西三環内比較穩妥。

最後是高新西 近郊五區，共40個闆塊，其中怡心湖、東岸湖無疑為近郊雙星，而航空港、成外、大面、十陵無疑是主城區外溢的四大金剛，行政學院想塑造城東的新高地，但感覺有點想多了，三聖鄉都沒完全站好，他哪裡來的湊熱鬧的自信呢。

本闆塊評價綜合了目前所謂回歸主城的因素。

每個闆塊内可以有中心、中間和邊緣地帶，上一級闆塊對次級闆塊并不一定100%形成絕對壓制，甚至本闆塊内都會有顯著差距。不用過于糾結和鄰近闆塊的界限，闆塊之間是可能根據距離産生一定影響的，當然有的影響強有的影響弱；不用糾結一個闆塊的色調，如果和你的感覺有小出入，那麼可以看排行表給出的排名和得分。二圈層的較好是不一定強過5 2的一般，同理，二圈的一般不一定強過5 2的偏遠。

核心闆塊的主力産品和中心地帶，會出現面積越大，價格越貴的市場現象。

這些參數是動态發展的，有的闆塊有不錯的成長空間，有的闆塊一旦進入拆并期，出現好的新房，那麼就會引發争奪。

然後是各參數的一些具體設置标準。

1.區位能級設置分數30分。以三點一道為主要參考。三點：金融城成都市政府為1号中心判斷點，為滿分向外輻射；以天府廣場為2号中心判斷點，為9成得分向外輻射；以天府大道、武漢路交叉點為3号中心判斷點，以8成得分向外輻射。一帶為天府大道。

區位是天然的地理區位與地勢結合，是人力條件無法改變的空間距離，區位好，差的闆塊即便因種種桎梏不能有好的發展，但在居住生活工作的便利性上始終會有優勢。而區位差，再好的預期也可能經不起時代發展的波瀾起伏。

2.行政能級設置分數20分。行政能級以高新南區為最高，其次錦江、青羊、天府新區成都直管區；其次金牛、武侯、成華；其次雙流、龍泉驿、高新西，其次溫江、郫都、新都。依次高新20、錦江19、青羊18、天府新區17；金牛15、武侯13、成華13；高新西、雙流、龍泉驿12；溫江10.5、郫都10、新都8分。

行政能級蘊含着城市底蘊，蘊含着行政區的級别和話語權。城市底蘊上，五城區錦江、青羊、金牛第一梯隊，武侯次之，成華是五城區的末尾。新區高新南區低于四川天府新區一級，與天府新區成都直管區平但強。高新西高于雙流、龍泉驿，但不聞名非重點，雙流、龍泉地大勢大，溫江、郫都則以金溫江、銀郫都聞名，最後新都把門。

上述2級是基本難以改變的一類指标。

3.界面能級設置分數15分。城市界面直接影響着感官，關乎着我們的感受，城市界面包含了他過去的沉澱和現在的呈現，以及複雜的方方面面，也影響着未來的變遷可能與周期。

在成都，一級的城市界面是國際化的感覺，富有設計感，城市界面高檔時尚，11-15分。二級的城市界面是都市級的，具有超過一般地市的感受，一看就是省城或别有一番風格，7-10分。三級城市界面是地市級的，給人感覺就是普普通通的市區，和三四線的市區一般，4-6分。四級城市界面是縣區級的，給人的感覺會是城鄉結合部，有郊區感受，但秩序并不混亂，1-3分。五級城市界面是鄉鎮級的，或城市界面相當破敗，甚至髒亂差，或者剛剛開發0分，如果有明确可行的城市規劃則按明确可行的城市規劃計分。

4.交通能級設置分數15分。成都道路交通四通八達，難以道路多少和擁擠程度作為參照，并且大緻的交通受區位影響，而成都出行，地鐵是交通很重要的一環，故主要以地鐵覆蓋情況來判斷交通能級。地鐵3條線貫穿有地鐵口為1級15分，地鐵2條貫穿有地鐵口為2級12分，地鐵1條線貫穿有地鐵口為3級9分，周邊闆塊有支線地鐵或可蹭主線地鐵為4級6分，沒有地鐵為5級3分。1-7号線為主幹線，視為1.5條地鐵，10分，納入第三級。

扣分項：交通還會觀察闆塊間是不是較難步行通過，導緻分隔嚴重，如果四面分隔嚴重，扣4分；如三面分隔嚴重，扣3分；如果兩面分隔嚴重，扣2分；一面分隔嚴重，扣1分。

5.教育能級設置分數15分。有知名1類小學，1-2類初中為1級，比如青二、錦二、高新站南、大源片區，得15分；有1-2類小學，1-3類初中為2級，得10分；有2-3類小學，2-3類初中為3級，得8分；有縣區學校為4級，得5分；有鄉鎮轉改學校未成形的，為5級，得2分。

特别加分：金牛高中、青羊小初、錦江小初高、高新小初、雙流15年義務、龍泉7中分别為本區域增加3分，5 2區其他區域加2。學校好不好，生源占一半，豪宅集群、省市黨政機關集群按1級判定。

由于學區與闆塊不一定重合，故具體購房時，需單獨判斷。

6.環境能級設置分數15分。環境不同于界面，本處的環境主要指代湖、河、綠地公園和休閑運動場所。一級為有湖區，成都是内陸城市，湖景資源相對稀缺15分；二級資源有公園且鄰河或存在地标10分；三級資源為周邊有較大休閑公園或僅鄰河綠道6分；四級為較小、較差公園4分；五級為沒有0分。

此得分項分數不高，但對于改善以及高端、豪宅産品較為重要，在購房時需要考慮。

上述指标是二類指标。

7.商業能級設置分數10分。本處商業所指非大宗、加工類批發商業，而主要指代日常吃穿住行類商業。有知名高端商業，如太古裡，為1級10分；有都市級知名商業萬達廣場、伊藤洋華堂、龍湖天街、凱德廣場等為2級8分，有地市級不知名或老氣商業廣場和成熟商業街區、大農貿市場為3級6分；有基本商超、小農貿市場、大量底商能補充商超功能或較不完備商業街區為4級4分；隻有社區底商的為5級2分。沒有成熟的，不得分。預期的減半得分，依托周邊闆塊得80%。

一級商業并不代表比二三級商業更為便利，但一定更為高端，二級商業比三級高級的痛點主要在于系統和更有檔次、更為全面；但4級開始往往無法滿足必要的吃穿娛樂；5級則是商業生活的缺乏，具有明顯短闆。

在實際購房過程中一定要看自己所考慮樓盤與關鍵商業的位置距離，即便本區域擁有1、2、3級商業存在，但如果距離過遠，生活也不一定非常便利；畢竟每個人對商業的需求是不同的，有的人喜歡餐飲街就近，有的人喜歡生鮮市場就近，有的人喜歡健身房就近。

減分項：周邊文旅、醫養商業氣氛濃厚，人流密度大、嘈雜的減2分。

8.醫療能級設置分數5分。國際級如華西能輻射，1級5分；都市級如四川省第一人民醫院能輻射2級4分；地市一般二級醫院能輻射為3級3分；街道醫護中心、縣級醫院為4級2分；社區診所為5級1分；社區診所都沒有-3分。

扣分項：傳染病、精神病、腫瘤等醫院，扣分3分。

其他扣分項：垃圾場、污水廠、高壓電網、火葬場等扣5分，一般工廠扣3分。

上述指标是三類指标。

9.産吸能級設置分數10分。（更注重與認可度）

再好的産業，不為所在的産業貢獻力量，那麼這份産業就不屬于當地，比如高新西跑到高新南等其他區域置業的甚多，比如東部新區的人，很多希望在天府新區置業；于是我們不講産業，隻講産業成果獲得多的人會認可、會用腳投票的可能，拿産品的複合吸引能力來說話。

1級産吸能力是外地沿海高端人群和成都頂流人群主要接受的闆塊，對應，這裡修個豪宅，你會不會買，主要接受給10分，勉強接受給9分；被忽悠接受的降級。

2級産吸能力是中西部頂流和成都本地高管主要接受的闆塊；主要接受給8分，勉強接受給7分；被忽悠接受的降級。

3級産吸能力是三四線頂流和成都中産主要接受的闆塊。

4級産吸能力是三四線中産和成都小康人群接受闆塊。

5級産吸能力是沒錢不得不接受的闆塊。

用現象來表現就是麓山東修了一個萬科星耀天府，是高端産品，但明顯吸引不了對位群體，隻能降價銷售；而于是，高端降級為改善的産吸能力，而實質麓山東能正常承載的主要是剛改産品（為第十項分值）。

本項評價與當前有沒有合适的産品無關，評判的也就是一種期待，和一個上下限。

10.住宅的産品力20分。（更注重于當前産品）

産品如何，也決定着闆塊的好壞如何，即便在三核心之一的天府廣場，即便能夠承受高産品力的住宅，但沒有也就隻能是無稽之談；一般來說，核心、重要、較好、一般和偏遠，正好對應豪宅、高端、改善、剛改和剛需五類産品力分級。一個闆塊的産品力如何，由該闆塊大多數産品的産品力構成。

對于成熟期和老化期，有超過3個豪宅産品得20分（如果剛性産品占比過大，則該項以剛性産品為計分），高端産品為主 15分，改善産品為主 10分，剛改産品為主 5分，剛需産品為主不得分。

對于拓荒期和發展期，則該闆塊會代表性的呈現什麼層級的産品力天花闆會被市場最接受，則判斷為什麼産品級别。與産吸能力的區别在于，産吸是一種期待，而本産品力是一種現實的呈現。

上述指标為糾偏修正指标。

11.此項為單列項，不計分。每個版塊都有發展的周期，在此将闆塊周期劃分為拓荒期、發展期、成熟期、老化期、拆并期5個階段，具有為自住和投資決策進行參考的重要意義。

拓荒期，規劃開始落地，一個新的闆塊開發開始，周邊配套幾乎沒有，全部都在紙上，在規劃中。本時期一般在5-10年。

發展期，闆塊雛形顯現，半生不熟的階段，部分配套落地，一邊在建設，一邊在生活，還有半數土地有待開發。本時期大緻5-10年。

成熟期，主要盤口或超過大半地塊開發完成，配套逐漸趨于完善，正是最好的時候，這是一個闆塊的巅峰時期。本階段大緻5-20年，視闆塊産品力而定，産品力越強，則維持時間越長。

老化期，已經完全成熟，房齡老化并明顯貶值，長期沒有新的土地開發或偶有零星土地入市。本時期10年乃至更長，與下一個階段拆并期并存。

拆并期，大量拆除舊有，有計劃地進行城市更新，盤整出新的大地塊。年均5%，達到20%以上的計劃。本時期為臨時計劃産生，不做年限判定；如城市更新超出50%，那麼該闆塊進入新的拓荒期。另外一種拆并期，就是闆塊房産未開發完，但開發中途停頓，又開始新發展，導緻新老房齡差距過大。其中還有各種不同情況，依次向相近情況靠攏。

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