在原有招股書失效一天後，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）再度向港交所遞交招股書。

不過南方 記者注意到，在新版招股書披露後，輿論對于萬達商管對賭協議的利潤目标究竟達成與否出現了分歧。有說實現的，也有說利潤太低未能達成的。

這究竟是怎麼回事？

圖片來自萬達商管網站

新版招股書披露業績

在這份新的招股書中，萬達商管披露了最新的2021年業績信息。

其中，2021年其營收為234.81億元，比2020年的171.96億元增長36.55%。毛利也獲得巨大增長，達到105.22億元，比2020年的63.44億元提升65.85%。

在淨利潤方面，萬達商管達到35.12億元，比2020年的11.12億元猛增215.77%，歸母淨利潤也達到34.73億元，增加約212.16%。

截圖來自萬達商管招股書

對于業績表現，萬達商管在招股書中稱，其收入增加主要由業務擴張帶來的在管商場及在管建築面積增加所推動。據其透露，2019年末、2020年末和2021年末，其在管建築面積分别為4713.6萬平方米、5277.1萬平方米和5895.5萬平方米。而在2021年末，萬達商管在管商業廣場數量已達到417家。

截圖來自萬達商管招股書

此前，萬達商管招股書之所以引發關注有着多重原因。一方面在于當年萬達退市回A失敗緻使出售大量酒店和文旅項目，徹底走上輕資産道路後的再度謀求上市。另一方面則源于萬達再次擺出了“對賭協議”。

根據招股書，去年7至8月，珠海萬赢、大連萬達商業、萬達商管等與投資者訂立了一系列投資協議，引入了包括鄭裕彤家族、碧桂園服務、中信資本、招商局資本等在内的多家投資人。

招股書中明确，大連萬達商業及珠海萬赢已同意保證萬達商管2021年預估實際淨利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計淨利潤分别不低于51.9億元、74.3 億元及94.6億元，并表示2021年預估實際淨利潤已達到目标淨利潤的要求。

然而，萬達商管此次更新的招股書中，淨利潤僅為35.12億元，與51.9億元相差甚遠，這一點看上去頗讓人疑惑。

一個被忽略的細節

那麼，萬達商管究竟有沒有實現利潤目标？這背後其實有一個容易被忽略的細節。

招股書中在介紹保證預估實際淨利潤時，附帶了一句“基于自2021年1月1日起實施我們運營模式的改變……等假設而計算”，并指出系自2021年3月起的調整。

截圖來自萬達商管招股書

而根據招股書中“自2021年3月起的調整”的部分的内容及注釋，萬達商管從2021年5月開始根據委托管理模式取運營管理服務費，從而确認運營管理服務收入。

截圖來自萬達商管招股書

此前，由萬達商管提供的運營管理服務屬于萬達集團業務的一部分，因此其并沒有向萬達集團擁有的商業廣場另外收取運營管理服務費。而獨立第三方擁有的商業廣場，此前運營管理服務費也是由萬達集團直接收取。

根據招股書提供的在管商場概況，截至2020年末，在委托管理模式下，萬達集團持有215個商業廣場，獨立第三方持有19個商業廣場。最起碼這200餘個項目的運營管理服務費，在2021年前4月的報表中并不能體現。

這正是萬達商管2021年淨利潤增加重要原因。開始收取運營管理服務費後，其委托管理模式下商業管理服務收入，從6240萬元猛增至38.81億元，增幅達到6119.9%。

因此，萬達商管在淨利潤與承諾實際淨利潤相差甚遠的情況下仍然聲稱已經達到目标要求，或許正是因為那句“基于自2021年1月1日起”，若加上前4個月的運營管理服務收入，則淨利潤指标将達到要求。

上一次遞交招股書時間為2021年10月21日，在期滿6個月後失效，如今萬達商管通過更新招股書再次謀求上市，能否順利需要持續關注。

【記者】葛政涵 柴亞娟

【作者】 葛政涵；柴亞娟

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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