城由市而興起，商業繁華離不開城市興盛。本系列，以城市視角，呈現商業存/增量、商圈更叠、商場調改等多維數據及鮮活案例，挖掘城市商業潛力。此篇為，2022城市商業力排行榜-總篇。

撰寫丨小宇宙分隊 主編丨付慶榮

在《中世紀的城市》，學者皮雷納看到了“商業與城市的正相關性”——商業繁榮則城市興起，商業凋敝則城市衰敗。

千百年後，當奧密克戎流竄在全球近1.3萬個城市間時，這種正相關性被具象化了。

從武漢、深圳到上海，“封城”一次，商業停擺一次，時間有長短，範圍有大小。被禁住的人潮，突然間消失在街頭巷尾，消失在商場影院。蕭殺、寂寥的空氣，籠罩在城市上空。

不過是，不同的城市所具備的複原力有強有弱，而與之直接相關的因素之一，是背後鮮明對比的商業力。

在凸顯、放大的不确定性中，每座城市都需要重新審視自己的價值與商業之間的關系，重新理解商業力之變映射的時代機遇與挑戰。

曆經一年多打磨，赢商tech與中國商業聯合會共同發起并确立了“城市商業綜合評價指南”團體标準，以“商業力”指标綜合評價城市商業繁榮程度，全面發掘城市發展潛力，立體洞見未來新商機。

具體看，城市商業力是基于城市商業的廣度、高度、質量，對城市商業發展繁榮程度進行評價的綜合性指标，包含城市商業發展基礎、城市商業規模、城市商業檔次、城市商業活躍度以及城市商業潛力五大一級維度。

《城市商業力排行榜》則是基于上述維度對國内368座城市綜合測評後形成的城市排名結果。排名越高，城市商業整體發展程度越好。

相較2021年，今年入圍商業1線的城市，依舊是上海、北京、深圳、成都、廣州、重慶，但排名有變——成都被深圳擠出了TOP3。

商業準1線城市中，南京、鄭州、佛山排名均有下滑，武漢、天津、長沙、甯波齊刷刷升格了。反差明顯的是，沈陽直接掉到了商業2線城市陣營，而長沙勇猛上位替補。

綜合排名有變之外，在商業發展基礎、規模、檔次、活躍度及潛力這些微觀維度上，368座城市所處的位置大有差别，且呈現出一些或驚喜、或意外的發現。

1）時不時截胡上海首店的成都，雖被深圳擠出來TOP3，但城市商業潛力卻更勝一籌；

2）連續2年穩穩站在TOP9之位的蘇州，卻在城市商業檔次TOP10中，直接墊底；

3）一直紮在商業2線陣營的青島，竟可以在商場客流密度TOP10城市排第四；

4）靠着免稅在商業圈一炮而紅的海口，則是闖入了購物中心人氣活躍度TOP10；

……

一、深圳登上中國商業第三城，掉隊的成都反彈力UP

在《2022城市商業力排行榜》上，商業發展基礎、活躍度、檔次占優的深圳，成功擠掉成都，晉升為中國商業第三城。

這一變化，雖有意外，卻見合理。2021年，深圳GDP破3萬億元，全國第三，僅次于上海的4.3萬億、北京的4萬億。

經濟基礎再上層樓，交通暢達度躍升。至2021年底，深圳市軌道交通運營線路（含有軌電車）13條，交通線網密度（行政區面積測算）0.22公裡/平方公裡，連續多年全國第一。另據《深圳市軌道交通線網規劃(2016—2035)》遠景，深圳全市軌道共33條線路，包括市域快線9條，普線24條。

以經濟基礎、暢達交通為底，深圳的商業在2021年呈大爆發之狀。一方面，新mall湧現，全年3萬㎡以上開業購物中心 獨立百貨增量超200萬㎡，其中不乏萬象前海、龍崗萬達廣場、前海卓悅INTOWN等明星之作。

另一方面，高檔次首店蜂擁而來。據赢商大數據不完全統計，這年深圳引入的品牌首店270家，同比上升178%。深圳萬象城、深圳灣萬象城、萬象天地、福田COCO Park、卓悅中心們，均為名副其實“首店收割機”。

對照之下，常年身居網紅城市之首的成都，2021年交出的商業成績單，微現乏力。這年，其3萬㎡以上開業購物中心 獨立百貨增量不足120萬㎡，同比出現負增長。

此外，在商業活躍程度、商業檔次較深圳亦顯劣勢。據赢商大數據統計，2021年，成都的購物中心客流指數、商圈客流指數均低于深圳；另在商業檔次上，成都中高檔及以上項目體量占比、品牌數量占比分别為12.5%、23.4%，而深圳對應的數字為19.0%、26.9%。

靜态基本面上，2021年成都的商業力确實打不過深圳，但其待發的潛力值得被看見。在《2022城市商業力排行榜》商業潛力TOP10城市中，成都排在第二，而深圳則處在第四。

據赢商大數據統計，成都2022-2023年拟開業購物中心&獨立百貨（≥3萬㎡）增量超250萬㎡，是核心商業潛力TOP10城市中最多的。分批落地的新mall中，既有萬象天地、SKP這樣的重奢型新秀，也有煥新而來的舊改玩家們。

潮流更叠，新老商圈交替。處在成都核心地帶的鹽市口商圈、春熙路商圈，不斷有老商場退出。今年上半年，位于鹽市口商圈的新世界百貨閉店，位于春熙路商圈的伊勢丹宣布年底關店。

與此同時，茂業百貨——鹽市口商圈内首個拆除并連同相鄰城市舊改項目打造大型城市綜合體、财富中心、仁恒置地廣場都已開啟了升級改造之路，成都商業強韌的潛力各種可見。

另從品牌端來看，成都商業後勁力足，一大明證是其持續在線的連鎖、頭部品牌吸附力，特别是首店品牌。公開數據顯示，成都首店數量連年遞增。2018年200家、2019年473家、2020年386家，至2021年達801家，同比增速107.5%。

現在，成都商業步伐還在加速，在時間的作用之下，再次逆襲上位或是大概率事件。

二、沈陽降級至商業2線，青島商場客流密度全國第四

拼盡全力，穩住商業江湖之位，是368座城市共識中的奮鬥目标。但，不進則退的鐵律之下，總有掉隊者存在。

在《2022城市商業力排行榜》上，從商業準1線陣營降級至商業2線的沈陽，無疑是個反面典型。

依次擺開5大測評維度，沈陽相較“補位者”長沙，僅有商業檔次略微占優，而其餘指标都有不足。商業發展基礎上，2021年沈陽GDP總量7249.7億元，按可比價計算同比增7%，而此前與其同處商業準1線城市的夥伴城市，早已是萬億GDP玩家。後來居上的長沙2021年GDP則是站上1.3萬億元新台階。

人口潛力上，據2021年末主要城市常住人口與增量的統計數據顯示，東北地區人口流失現象非常嚴重。即便身着“東北最大城市”标簽，沈陽人口增長十分有限，從2020年907.3萬增長到2021年911.8萬人，想做“千萬人口”之城依舊是個夢。

湧動人潮的缺失，遇上大環境消費冷卻，從根本上限制了沈陽商業活躍度、及商業潛力爆發。2021年，沈陽3萬㎡以上開業購物中心增量56萬㎡，增速7.4%，增量、增速相比2020年相對持平；而長沙對應商業項目的增量、增速均大幅提升。

另從客流表現看，2021年，沈陽樣本商場的日均客流為105萬，同比上年略升，但客流密度則下滑至0.13人/㎡。在這點上，常年處在商業2線陣營的青島，力壓商業準1線的西安、鄭州、天津、佛山、甯波及長沙，沖上日均客流量TOP10榜單。

若将對比維度聚焦到客流密度上，會發現：青島可以排到全國第四，僅次于北京、深圳、上海，高于廣州和成都。

青島，作為國際性海港和區域性樞，商業的國家化和超前性遠超山東的其他城市。2021年，青島的GDP位列全國13位，超過了南方多個經濟強市。

2020年疫情後，青島的零售商業市場仍舊沒有停止飛速前進的腳步，商業體量和人均商業面積仍舊位居全省第一。

而其在2021年表現出的高商業活躍度，與城市中多個人氣mall的強客流聚合力、運營力密切相關。如青島海信廣場，2021年優化了高奢品牌組合，擴建了沿澳門路原有立面和屋頂1至5層，全年銷售額達65.5億元，同比增長40%。

2020年開業的青島世茂52 商場，受到高新區、城陽白沙灣片區及北岸城區人的追捧，開業1年累計客流量突破500萬人次，開業率保持在95%左右。

需要警惕的是，進入疫情第三年，青島商業開啟“空鋪”危機預警。據赢商網大數據統計，疫情三年來，雖然青島購物中心新增品牌數量一直呈遞增狀态，但購物中心出租率早在2020年便降到冰點，即使在2021年有所回升，但顯然未能恢複到疫情前水平。

疊加着日趨白熱化的存量競争，如何穩住客流，是擺在青島的商場們前面的一大現實困境。而這或改寫這座城市在2023年榜單的名次。

三、南京、蘇州人均項目體量全國前三，商業檔次墊底TOP10

“全國哪座城市人均購物中心面積最多？”關于這個問題的答案，那必然是上海，2021年對應的數據是1.15㎡。緊跟魔都兄弟步伐，南京、蘇州成功拿下第二、第三名，對應的數字分别為1.14㎡、1.10㎡。

可在城市商業檔次這一PK台上，南京、蘇州卻敗下陣來了，在TOP10的行列中直接墊底。其中，南京的核心商業檔次指數、核心品牌指數分别為8.92、8.94；而蘇州則更低，分别為8.85、8.96。

具體看，在核心商業檔次對比圖上，2021年，蘇州中高檔及以上項目體量比例僅為5.7%，為TOP20城市最低值，還不及北京的1/3。

據赢商大數據統計，蘇州近200個商場中，僅有蘇州美羅商城、蘇州比斯特購物村算是高檔mall，奢侈品相對集中。美羅商城開業于2009年，場内奢侈品牌為14個，其中頂奢品牌有LV、PRADA、Gucci、Cartier、Max Mara；輕奢梯隊則以Céline、Tiffany&Co.等。比斯特購物村奢侈品牌為34個，以輕奢和中奢為主。

此外，有8個中高端項目，且并沒有形成聚集商業效應，而是分散于姑蘇、吳中、常熟、張家港。

另有不完全統計數據顯示，蘇州下半年計劃入市16個購物中心中，無定位“高奢”的項目，且中高檔及以上項目占比數也不高。

但從購物中心品牌門店看，中高檔項目占比表現平平的南京，中高檔及以上品牌門店占比卻高達23.1%，僅低于深圳、北京和上海。

南京，常年在網紅城市之争中聲浪微微，是個“有錢”的實力派。2021年，南京人均社零8.48萬元，超越“北上廣”位列全國第一，成為全國唯一一個人均社零超過8萬元的城市。

坐擁“中華第一商圈”新街口，避開上海及其所輻射的蘇錫常經濟圈，新街口主攻區域是南京本地、蘇北及安徽沿江經濟帶，客群基數大。

商圈内的四大金剛——德基廣場、中央商場（新街口店）、金鷹中心及新百——撐起了南京的貴氣，也成為中高檔、奢侈品牌紮堆集結之地。據赢商網此前報道，超95%一線奢侈大牌均已進駐德基廣場。

此外，在“首店＋經濟”政策引領下，南京全市消費場景煥新升級，進一步提升了商業吸引力和輻射力。2021年，引進品牌首店175家，同比增幅70%以上。其中，全球旗艦店2家、全國首店14家、江蘇首店70家，高層級首店占比過半。

行至2021年，南京已引進首店154家，數量位居全省第一；新增國際品牌首店占比40％，高于一線城市均值21％。各類首店品牌落戶南京數量快速增長，高層次、高能級首店加速聚集。

照此發展，往後南京的中高檔品牌門店占比還将繼續向上走。而陷于高端mall缺位困境中的蘇州，在等待香港置地以“精奢商業綜合體”中環來打開一個新切口。

當然，除了上述重點點名的城市外，《2022城市商業力排行榜》上還活躍着各類形形色色的城市，它們呈現的商業色闆或趨同，或迥異。

但無論特征有何異同，它們都遵循着一個基本定律：好的城市商業，應該是有秩序的、富有變化的，同時又貼近自然。

而屬于一座城市真正的勝利，則根本上離不開商業的如夢繁華。

· end ·

赢商雲智庫原創稿件，如需轉載請告知

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!