朝陽新盤哪個好?作為過去兩年住宅土地供應的大戶，朝陽區是當下北京樓市中，新盤最多，供應量最大，熱點最多的區域預計今年朝陽區将有超過20個新盤加入“戰場”，總供應套數将會接近2萬套不經意間已經形成了太陽宮、崔各莊-奶西、東壩-金盞、王四營和十八裡店等多個熱點闆塊，今天小編就來說說關于朝陽新盤哪個好?下面更多詳細答案一起來看看吧!

朝陽新盤哪個好

作為過去兩年住宅土地供應的大戶，朝陽區是當下北京樓市中，新盤最多，供應量最大，熱點最多的區域。預計今年朝陽區将有超過20個新盤加入“戰場”，總供應套數将會接近2萬套。不經意間已經形成了太陽宮、崔各莊-奶西、東壩-金盞、王四營和十八裡店等多個熱點闆塊。

太陽宮：高端産品備受關注

近期，備受關注的太陽宮地塊産品信息逐漸流出，預計項目近期即将入市，将成為一大熱盤。

太陽宮地塊位于東北三環，地理位置優異，交通、配套齊全。今年二批次土地拍賣時，由中建玖合以“觸頂”價格66.815億拿下。銷售指導價為13萬元/平方米，政府持有産權比例10%，實際售價則為11.2萬元/平方米。

周邊二手房懋源紅玺台、太陽公元的單價在16萬、17萬左右，所以太陽宮項目有明顯的價格倒挂優勢，備受市場關注。

據了解，太陽宮項目以小高層、高層住宅為主，共412套房源，樓棟圍合式布局，中央花園。目前戶型信息共有三種，163㎡、190㎡、220㎡，意味着總價1900萬起，具體還需要根據最終實際入市銷售定價為準。

今年以來，北京高端新房接連熱銷，中建壹号學府公館、天壇府、端禮著、北京瑞府等高端産品去化快速。業内普遍認為，太陽宮地塊入市必将成為下一個熱銷高端産品。

崔各莊-奶西：比拼持續，主打改善盤

奶西作為新興區域，位于東北五環外，大望京區域。随着今年第二輪集中供地中成功出讓兩宗宅地，奶西闆塊開始進入購房人視野。

其中，容積率1.4的中建奶西地塊，将主打95平方米起步的三面寬洋房，舒适性較佳。

另一個2.2容積率的首開聯合金茂的地塊，将很可能開發為另一個金茂府系的産品。

據了解，兩個地塊已經啟動團隊組建，預計三季度也會入市銷售，銷售指導價分别是8.5萬/㎡和8.9萬/㎡，預計以改善戶型為主，對在望京附近工作的産業人群較有吸引力。

“我認為奶西地塊入市未必會成為爆款，朝陽供應量太大了，未來奶西也會面臨崔各莊、東壩新盤的競争，勢必會産生分流。”地産營銷人出品人韓樂表示，相比之下奶西有它的地塊優勢，還需要看看産品是否契合市場需求。

與奶西闆塊臨近的崔各莊區域，同樣有不少新盤項目。包括去年入市的和光悅府、龍樾合玺，以及新近入市銷售的綠城·曉風印月。曉風印月項目于6月底開盤，已經收獲了近20億的銷售額。

項目同樣定位改善需求，從建築面積102平方米的三居到169平方米的四居均采用南向三面寬設計。套均價格超過1000萬元。未來，随着奶西新盤的入市，整個望京北部區域的競争也将更加激烈。

金盞東壩：價格沖上8萬元 京投升級TOD産品

在2021年北京第三輪集中供地中，京投發展以175億元拿下朝陽區東壩車輛基地綜合利用項目三宗地，使得東壩闆塊一躍成為最受關注的潛力闆塊之一，同時區域的新盤限售價格也達到了8萬元/平方米以上。

之所以東壩受到矚目。首先是因為區域位置特殊，在北京自由貿易試驗區國際商務片區中的金盞國際合作服務區範圍内，是實現自貿區職住平衡及軌道交通基礎設施配套的重要工程。

其次，東壩項目是北京首次探索“期地”（地鐵車輛段蓋上開發根據地鐵建設時序分期交地）出讓模式。項目的出讓文件中也明确具體交地條件、交地時間、地價款繳納時間等具體内容。

另外，東壩區域即将有新的軌道交通開通，作為有TOD（軌道交通為導向開發）經驗的京投發展，自然最受關注。

據了解，京投東壩首個項目命名為北熙區，京投發展股份有限公司總裁高一軒表示，北熙區将打造“綠谷”商業，這将會是一個融合了藝術街區、街拍潮地、生态公園、童玩樂園、寵物公園以及休閑club的複合式商街，京投發展的第二個慢閃公園也可能會落地于此。

在北熙區，從地鐵12号線北崗子站微中心一直延伸到地鐵3号線東風站的微中心，它是一條可以停下來、慢下來的人文街區。談到“綠谷”時，高一軒表示，社區裡将塑造豐富的打卡、約會、聚會等社交空間，同時賦予社區不同空間更多的可能，譬如社區廣場可以是一個小地标，也可以是為孩子普及自然科學知識的場域。

新房同質化嚴重 市場有所分化

根據北青房産不完全統計，朝陽新房主要分布在東壩、金盞、崔各莊南臯、崔各莊奶西、王四營、十八裡店等闆塊，已超過20個項目在售，多數以改善大戶型産品為主，産品同質化嚴重。

“總價在1000萬左右及以上的産品紮堆，改善太難了，以後我還是要去賣剛需盤。”一位朝陽新房銷售人員表示，朝陽新盤去化慢有幾個原因，二套80%首付提高了改善人群購房門檻，另外朝陽新供地項目多位于闆塊尚未成熟區域，購房人對區域的配套認可度不足。

可以看到包括十八裡店、王四營、崔各莊、金盞城市界面并不理想，購房人對未來發展信心不足。

目前朝陽兩個熱點盤都是主打剛需小戶型産品，綠城沁園、保利錦上二期，總價460萬起，銷售情況較為理想。

朝陽新房市場出現了“賣不掉”和“買不到”的尴尬局面。

韓樂分析認為，現在朝陽新盤存量需要有一個消化的過程，這種環境下，開發商特别要注意定位差異，比如綠城曉風印月，它也做了100平方米的小戶型産品，産品線拉得比較開，同時盡可能把品質提上去。可以看到綠城在朝陽的項目沁園、曉風印月賣得都不錯，跟其他的産品比配置做得都比較高。

三批次朝陽新增供地 如何殺出重圍？

即将到來的北京三批次供地信息中，朝陽意外又有三宗地塊在列。其中有：

将府大環30-112、113地塊。建設用地面積7.56公頃，地上建築規模約14.05萬㎡，地塊屬性為二類居住用地，容積率1.86。

奶西還有新的居住用地供應，緊挨着中建智地和首開地塊，建設用地面積3.19公頃，建築規模約7.09萬平方米。

第三宗地塊是在6号線黃渠附近，新供應地塊容積率2.5，限高60，估計會是小高層。

業内預計，根據周邊二手房的價格以及地塊位置，這幾塊地的銷售限價大概率還在8萬 水平。豈不又要加入改善紅海？下半年朝陽新房或進入降價大戰。

對此，韓樂認為，朝陽在售新房項目很多地塊都是去年第一批次、第二批次高位拿地，拿地成本高，沒有利潤空間做高品質，也是影響銷售去化的重要因素。今年房企拿地普遍比較理性，有機會從品質提升上入手，殺出紅海。預計還有很多開發商願意拿朝陽的新地，期待有适宜市場需求的好産品入市。

文/張郁唯

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