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旭輝集團最新分紅

本文來源于公衆号--克而瑞地産研究

【六月單月銷售搶眼，全年有望超額完成目标】2019年1-6月旭輝集團累計合同銷售金額為人民币884.4億元，同比增長34%，完成全年1900億銷售目标的46.8%。雖然銷售增速較曆年略有放緩，但考慮到集團下半年接近2300億元的可售資源, 其過半的銷售布局又受益于長三角一體化政策的落實，相信集團有足夠的能力超額完成目标。

【全國布局日趨完善,達标仍需擴充土儲】截至2019年6月30日，旭輝集團總土地儲備為6300萬平方米，總貨值約為9800億元。集團近年多次逆周期拿地, 上半年拿地86%位于優質二線城市, 權益達71%, 平均土地成本僅為4848元/平方米，同比下降22%。較低的新增土儲成本将在在未來房企融資環境持續縮緊，市場競争加劇的大環境下給集團帶來較好的盈利保障，助力其從衆多競争者中脫穎而出。

集團曾于2017年提出5年銷售規模達到3000億，按照目前銷售進度來看, 集團仍需要最少約3147億貨值, 約1851萬平方米的新增土地儲備才能支持其銷售業績。

【盈利能力穩中見好，債務結構健康】2019年上半年旭輝實現營收200.63億元，同比增長8.91%，毛利潤59.43億元，同比上升36.56%，股東應占核心淨利潤為人民币28.7億，同比增長17.3%。受益于集團規模化後的産品溢價, 集團近5年的毛利率皆處于上升趨勢。未來城市更新項目的結轉、商業比重的增加将有助于集團毛利率穩定在目前的高水平。集團融資成本由年末的5.8%略微上升至5.9%，符合年初定下的目标。旭輝通過這一系列美元優先票據的置換，優化了債務結構，降低了美元債的融資成本。

銷售：六月單月銷售搶眼

全年有望超額完成目标

2019年1-6月旭輝集團累計合同銷售金額為人民币884.4億元，同比增長33.94%，完成全年1900億銷售目标的46.8%，金額同比增長34%，累計銷售均價為17379元/平方米。據克而瑞全口徑銷售榜單，集團1-6月銷售金額排名為第14位，較去年同期上升三位，銷售增速較top10-20房企整體25%的增速高出9個百分點，顯著高于同規模平均水平。集團下半年若需完成目标所需合同銷售金額僅為1015.6億元，算上旭輝集團7月合同銷售金額145.5億元，旭輝集團月均所需銷售金額為174.0億元，較2018年下半年平均合同銷售金額增長21.42%即能完成目标。

雖然銷售增速較曆年略有放緩，但考慮到集團下半年接近2300億元的可售資源, 其過半的銷售布局又受益于長三角一體化政策的落實，相信集團有足夠的能力超額完成目标。集團2018年去化率為65%；考慮到下半年一向是旭輝集團的銷售發力期，若2019下半年去化率按照55%的保守估計，預計集團全年銷售金額有望突破兩千億，為集團在2021年沖擊三千億目标打下堅實基礎。

銷售權益方面，旭輝集團2019年上半年銷售權益比例也有所回升。2019年上半年旭輝集團錄得權益銷售486.4億元，權益比例為55.0%，同比上升2個百分點。自2017年以來，集團銷售權益比例逐步穩步提升。從拿地角度來看，集團上半年新增拿地中面積權益比例為63%，主要布局仍舊以一二線為主。其中一線、二線、三四線城市新增拿地金額分别為13億元，270億元和90億元，權益比例分别為30.7%，65.6%和94.4%；可見旭輝的提權主要集中在二線及三四線城市單盤金額較小項目，更傾向于提高自己在體量較小的項目上提升操盤水平，在一線城市中的新增項目投資仍舊以合營方式為主導。從長期來看，權益比例提升将帶來歸母利潤的增厚，也将為集團長遠穩定帶來保障。

土儲：全國布局日趨完善

達标仍需擴充土儲

截至2019年6月30日，旭輝集團總土地儲備為6300萬平方米，已确權土儲為4,680萬平方米,應占土地儲備為2340萬平方米,總貨值約為9800億元。從土地儲備分布來看，集團近30%土地儲備分布在長三角地區。集團長期深耕長三角地區，随着長三角一體化上升為國家戰略後，集團必将持續受益于相關利好政策的落地實施。

2019年上半年，集團新增全口徑土儲建面為769萬平方米，土地成本總額為373億元，拿地銷售比為42%，較2018年末下降8個百分點，其中權益土地支出為267億元。新增土地權益占比進一步提升至2019上半年的71%，較去年同期上升13.5個百分點。集團近年多次逆周期拿地, 上半年拿地86%位于優質二線城市, 權益達71%, 平均土地成本僅為4848元/平方米，同比下降22%。較低的新增土儲成本将在在未來房企融資環境持續縮緊，市場競争加劇的大環境下給集團帶來較好的盈利保障，助力其從衆多競争者中脫穎而出。

從拿地分布來看，集團上半年新進入太原、江陰和漳州3個城市，覆蓋總城市數量達到63個，進一步優化全國化布局。二線城市投入較2018年上升27個百分點。在一線城市限價政策持續的影響下，集團及時調整戰略提高對核心二線城市投入相信是一個不錯的選擇。

集團曾于2017年提出5年銷售規模達到3000億，按照目前銷售進度來看, 集團仍需要最少約3147億貨值, 約1851萬平方米的新增土地儲備才能支持其銷售業績。這主要基于3年最少25.66%的年複合增長率的判斷，即2019年, 2020年, 2021年分别達到1900億, 2386億, 3000億。按照60%的去化率來計算，2年5個月共需要約6256億的銷售金額, 約10427億的貨值。這也意味着,集團目前仍需積極擴充土儲,多渠道實現低價拿地的目标。

從拿地渠道來看,集團在2019年成功從公開市場及股權并購以外的渠道獲得低價土地。其中舊改拿地金額占比上半年拿地金額17%, 商業勾地占2%。

舊改方面, 集團上半年成功轉化的三個項目, 分别位于太原, 武漢, 石家莊。三個項目總建面349萬方, 預計貨值571億, 地價占總拿地金額約17%。未來集團期待大灣區透過成立舊改集團, 轉化更多低價土儲,為現有土儲作出更大的貢獻。

商業勾地方面, 集團在成都成功透過引入旭輝廣場獲得低價土地,。該項目位于成都新都區, 輻射人口27萬, 計容建面為27萬平, 綜合樓闆價僅為2,261元/平。旭輝目前旗下商業項目運營管理面積已逾百萬平方米, 2019年的租金收入約為1.75億元，同比上升207%。2019年的租金收入主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際、重慶旭輝城、上海LCM置彙旭輝廣場及上海旭輝純真中心，有關增長主要來自上海LCM置彙旭輝廣場新的租金貢獻。集團7月成立商業地産管理總部，負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。原集團商業管理部和旭美商業合并入旭輝商業。這是繼6月成立江蘇區域集團以來，旭輝再一次為實現二五戰略目标推行組織優化變革。新成立的旭輝商業目前仍在初始階段, 未來随着産品線成熟後将有望帶來更多的優質土儲。

财務：盈利能力穩中見好

債結構合風險可控

盈利能力穩中見好，毛利率基本保持穩定。2019年上半年旭輝實現營收200.63億元，同比增長8.91%，毛利潤59.43億元，同比上升36.56%，股東應占核心淨利潤為人民币28.7億，同比增長17.3%。受益于集團規模化後的産品溢價, 集團近5年的毛利率皆處于上升趨勢。未來城市更新項目的結轉、商業比重的增加将有助于集團毛利率穩定在目前的高水平。

債務結構優化，總體風險可控。2019年，集團融資成本由2018年的5.8%略微上升至5.9%，符合年初定下的目标。債務結構方面，今年一季度，集團先後發行了4年期3億美元年息7.625%和5年期2.55億美元年息6.55%億美元的優先票據；并于6月與8月分别贖回并注銷于2022年到期的年息為7.75%的美元優先票據。旭輝通過這一系列美元優先票據的置換，優化了債務結構，降低了美元債的融資成本。同時通過7月3日的以股代息計劃配發8165.38萬股，為集團保留約3.77億港币現金，為集團在2019年下半年進一步減輕現金流壓力，為進一步擴充土儲增添更多彈藥。

截至2019年6月30日，旭輝集團的現金及銀行存款為543億元，較2018年上升21.70%；現金短債比為3.3，與2018年年底持平，維持行業較好水平。淨負債率（計入永續債資本工具）略有提升，為81.7%，較去年升高0.2個百分點。雖然處于曆史高位，但就行業比較而言仍低于行業2018年89.87%的平均淨負債率水平，總體債務風險仍舊處于可控範圍之内。大股東林氏家族繼于2018年斥資2億港元以5.52港币/股增持3769萬股後，在上半年再次斥資1.8億港币增持3808萬股，增持均價為4.65港币/股，也進一步向市場傳達出了大股東對集團未來可持續發展前景的信心。

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