上周，我們說過，8月深圳一二手房成交雙雙下跌：

新房成交2616套，環比下跌21.1%；二手房成交2000套，環比下跌1.8%。

整體來看，深圳樓市真的很慘，慘到我都想遞張餐巾紙給它抹眼淚。

不過，除了成交支棱不起來之外，我還發現了一個比較有意思的現象：

深圳樓市，已經逐漸不再受炒房客待見，而是靠剛需撐場子了。

為什麼這麼說？

其實，源于我最近看到的幾份數據：

首先，是來自深圳樂居發起的“2022深圳秋季購房信心調查”。

調查顯示，在“當前的購房目的”一項中，出于自住需求的網友，占比高達88%。

選擇改善住房的網友，占比隻有38%，至于選擇投資的網友，更是低至25%。

圖源深圳樂居

其次，是來自深圳中原研究院的8月市場成交月報。

二手房方面，供應最多的面積段在60-90平，占比達到 43.1%。

與此同時，成交最多的面積段也是60-90平，占比達到41%，成為市場主力。

新房方面，也出現了微妙的變化。

雖然改善市場仍是市場主流，但是占比出現了下滑，90-144平成交占比下降至60.6%。

而60-90平成交占比出現了上漲，從33.7%提升到36.5%，上漲了2.8%。

毫不誇張地說，深圳樓市僅剩的尊嚴，其實是剛需給的。

為什麼會這樣？

現在大家都說因為對未來收入沒有信心，所以很多剛需都不敢入市。

其實，這沒有說錯，這是老百姓都心知肚明的事。

但是實際上，市場還是有不少真正有住房需求的購房者，選擇在這個時候買房。

因為他們知道，深圳樓市已經進入買家市場，目前價格也在築底的過程中。

簡而言之，剛需之所以願意撐場子市，很大程度上是因為房子的價格夠香。

關于這一點，深圳樂居的調查裡也能看出一些蛛絲馬迹。

例如，在“購房時在意的因素”一項中，除了地段之外，“價格合适”也成為了所有網友的一緻選擇。

圖源深圳樂居

而在“購房政策在哪些方面可以進一步調整”一項中，“房價降低”也是網友們最大的訴求，占比達到75%。

圖源深圳樂居

話說回來，現在深圳的房價到底怎麼樣？

根據中原的成交數據，有媒體測算過，8月深圳有約21.4%的二手房源低于指導價成交，相比于7月的18%，占比進一步提高。

如果按指導價上下浮動10%來看，8月成交價超過指導價10%以上的二手房源，占比達到42.8%。

換句話說，8月有超過一半的二手房源以接近指導價成交，甚至低于指導價成交。

新房方面，總價也低了不少，性價比選擇也越來越多。

例如網紅區光明，金地明峰府93平三房戶型，打折之後單價 4.1萬/平左右，總價約380萬，3成首付才114萬。

之前開盤即打折的中海觀園，84平戶型，單價4.16萬/平，總價約349萬，3成首付104萬，可以說是近年來光明同等面積戶型裡，門檻最低的了。

還有即将入市的寶安西鄉新盤海巒坊，最小面積51平，參考周邊新盤備案價近7萬/平，首付預計100萬出頭，而且還是地鐵上蓋，性價比挺高。

所以，在二手房不斷降價，新房限價打折的情況下，對于有買房需求的朋友來說，現在确實是低成本入場的時機。

畢竟，能在房價最貴的深圳薅一把羊毛，不是每個人都能做到的。

那麼，對于不同預算的購房者來說，現在可以買哪些片區？

最近，樂有家研究中心就将深圳房價分為了5個區間段，大家可以參考一下。

其中，均價7萬以内的片區還是有很多選擇，涵蓋了羅湖、龍崗、光明、寶安等區域。

而10萬 及以上的選擇，則基本在南山、福田這樣的核心區，畢竟這是深圳發展的主陣地。

從熱門片區來看，今年1-8月，龍崗中心城、布吉、西鄉等片區成為了購房者的優先選擇。

除此之外，在成交排名TOP30裡，羅湖、福田、南山等中心區，也成為了不少購房者眼中保值抗跌的選擇。

至于新房的話，我覺得選籌的邏輯也不難，總結起來5句話：

1、就近原則，盡量方便上班通勤，離公司越近越好。

2、最好選擇帶優質學區的項目，房子會更保值抗跌。

3、關于收樓，能選國企央企，不選中小型開發商。

4、地段再好，戶型有硬傷也要小心，堅決不碰公寓。

5、量力而行，放棄高杠杆，實在沒錢就暫時先不買。

部分資料來源：深圳樂居、深圳中原、樂有家

來源：珠三角PLUS

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