城市發展，是一種非均衡的藝術。

因為非均衡，才能集中力量辦大事，然後以點帶面。

但如果非均衡過度，又會導緻兩極分化，力量失衡。

如何把握這個度，是一門藝術。

甲級寫字樓的分布，就是一種非均衡的藝術，它既順應了中心化的現狀，也引領着多中心化的趨勢。

據此，我們可以在一定程度上推導城市的發展脈絡，進而判斷哪些地段最有發展前景。

01

如何識别城市的「超級地段」？

我們為什麼要關注甲級寫字樓的分布？

甲級寫字樓，往往是一座城市高端産業的載體，甲級寫字樓集群區域往往就是一個城市的CBD（商務中心區），這類區域的财富密度極高、極高。

例如，廣州天河CBD約12平方公裡的建成區，生産總值高達3471.42億元，超過半個海南省！擁有71棟億元樓（創稅額超過一億元）、17棟10億元樓宇，上海陸家嘴甚至有一棟樓的年納稅額突破100億元。

真可謂“一棟樓打敗一座城”，CBD因為強有力的财富聚集與人才聚集，往往被稱之為城市的超級地段：無論是薪資水平，還是房價水平，都往往代表着一座城市的天花闆。

所以，如果我們知道一座城市甲級寫字樓的分布圖，大緻就可以推斷出它的超級地段在哪裡，以及有幾個超級地段。

近日，國際知名房地産咨詢機構仲量聯行發布了2022《中國辦公樓租賃指南》和《中國40城辦公樓市場指數》等研究報告（注：未統計中國台北寫字樓市場），我們據此分許了國内主要城市的甲級寫字樓分布情況。

02

香港：市中心非常穩定，幾無可能轉移

先來看看香港特别行政區的甲級寫字樓分布情況↓

如上所示，中國香港的甲級寫字樓高度集中在維港兩岸，尤其是中環、灣仔/銅鑼灣區域，其次是中環對岸的尖沙咀。

另外，港島東、九龍東也聚集了一些寫字樓，可以視為城市副中心。

香港與内地城市不同，它的市中心非常穩定，不像北上廣深那樣容易轉移，也不太可能搞多中心發展。

所以香港核心區的寫字樓非常稀缺，投資價值很大，這也導緻其價格、租金遠遠超過北上廣深的CBD。

例如香港中環的IFC，疫情之前，每平米每月的租金超過2000港元，接近廣州珠江新城IFC的10倍。

所以，如果按照每平米來計價，香港核心區寫字樓的單價甚至超過市中心住宅，這是内地城市不敢想象的。

在廣州，珠江新城核心區的一手寫字樓，每平米才賣六七萬，而住宅小區彙悅台可以賣到30萬一平米。

03

上海：陸家嘴最牛，但浦西不輸浦東

再來看看上海的甲級寫字樓的分布圖↓

圖源：仲量聯行研究報告

通過這張圖，可以發現，上海高檔寫字樓最強勢的集群區域當屬陸家嘴。

2021年，上海陸家嘴GDP超過5000億元，擁有億元樓110幢、超10億元樓32幢，超20億元樓20幢，超60億元樓4幢，其中1幢（即上海國金中心）突破百億元稅收，成為全國第一“納稅樓王”。

但從整個城市的分布來看，浦西占據了絕大部分份額，這也為什麼很多上海人認為陸家嘴不能代表上海的市中心。

除了陸家嘴，人民廣場、新天地、南京西路、虹橋、竹園等闆塊的高檔寫字樓也十分集中，從色塊濃度（寫字樓密集度）上不輸給陸家嘴。

這說明，上海的高端産業與超級地段，均已呈現出多中心布局的态勢。

從房價表現來看，浦西的房價也絲毫不遜色于浦東，這與上海甲級寫字樓在浦江兩岸的力量對比是一緻的。

04

北京的産業格局，仍然是北強南弱

再來看首都北京的甲級寫字樓分布圖↓

圖源：仲量聯行研究報告

通過這張圖，可以發現，北京高檔寫字樓最醒目的集群區域當屬朝陽CBD（國貿大廈周邊），其次是望京、中關村兩大闆塊。

不過，如果從租金水平和産業高度來看，金融街才是北京第一商務區，這裡彙聚了一行兩會以及全國最頂級的金融總部企業。

從整個城市的分布來看，北京的高檔寫字樓大部分集中在東部的朝陽區，西部區域隻有中關村有一塊，南城區域就更少了，仍然延續着老北京北強南弱的格局，但南部的麗澤商務區也開始初露頭角了。

JLL的報告指出，北京一共有9個較為成熟的寫字樓細分闆塊，這說明北京的商務區比上海要更集中一些。

另外值得一說的是，位于西北角的中關村，則代表着城市新勢力，雖然甲級寫字樓的檔次、體量均不如朝陽CBD，但因為科技産業的賦能，中關村寫字樓的租金也非常高，是北京除朝陽CBD、金融街之外最醒目的超級地段。

北京房價最貴的也是金融街、中關村、朝陽CBD、望京這四個超級地段，這都是由它們的産業力量決定的。

05

廣州，一江兩岸是永恒的靈魂

再來看廣州甲級寫字樓的分布圖↓

圖源：仲量聯行研究報告

通過這張圖，可以發現，廣州高檔寫字樓最強勢的集群區域當屬天河CBD，包括珠江新城、天河北與金融城三大闆塊。

其次是越秀區，高檔寫字樓的體量和密度也不容小觑。

新興的琶洲、魚珠、萬博、白鵝潭也清晰可見。

從整個城市的分布來看，廣州的高檔寫字樓大部分集中在珠江兩岸，“沿江布局”的邏輯非常明顯。

珠江不僅是廣州的母親河，更是廣州的産業帶與金飯碗。一江兩岸，是廣州永恒的靈魂。

所以，在廣州買房，隻要沿江，肯定不會差。

珠江兩岸之外，南站、萬博、科學城、白雲新城等新興商務區也開始初露頭角。

JLL的報告指出，廣州一共有10個較為成熟的寫字樓細分闆塊，但天河CBD的首位度非常高。

另有數據顯示，天河區乙級以上寫字樓體量達到850萬方，占全市總面積的42.9%，足以說明天河區實際的GDP是被嚴重低估的。

相比北京、上海，廣州寫字樓的集中程度更高，天河CBD在全市的首位度，也遠超過朝陽CBD、陸家嘴CBD在全市的首位度。

06

深圳的脈絡，從深南大道轉變為珠江口

看看深圳甲級寫字樓的分布圖↓

圖源：仲量聯行研究報告

通過這張圖，可以發現，深圳高檔寫字樓最強勢的集群區域當屬南山科技園-後海闆塊，但從體量來看，前海-寶中闆塊更大。

緊随科技園、前海的商務區，是福田CBD、車公廟、華強北、蔡屋圍、深圳灣超總、北站、留仙洞。

如果說廣州寫字樓的分布邏輯是“沿江”，那麼深圳的分布邏輯就是沿深南大道了。深圳市内沒有大河穿越，深南大道在一定程度上扮演着城市中軸的功能。

除了深南大道，前海、寶中、留仙洞、北站等新興商務區大多分布在五号線沿線，這說明深圳的空間邏輯也在發生變化，高端資源的分布将從“沿深南大道”轉變為“沿地鐵”。

另外，随着深圳灣的如日中天，以及前海的擴容，深圳高端産業正顯著地向珠江口方向聚集。

由此，珠江口也将取代深南大道，成為深圳的靈魂。

值得一說的是，相比北上廣，深圳的商務區布局最為均衡，而且相互之間比較獨立，沒有被攤成連片連片的大餅。

07

成都：南拓特征明顯

以下是成都辦公樓的分布情況↓

圖片來自JLL研究報告

從這張分布圖可以看出，成都寫字樓最強勢的區域有兩個，一個是傳統市中心，另一個是金融城。也隻有這兩個商區區可稱之為CBD，其他集群區域隻能叫次中心。

另外，人民南路、天府新區、大源、城東的寫字樓也比較集中。

成都的寫字樓布局邏輯很清晰，沿着地鐵1号線向南拓展，呈現出強烈的南拓特征。其實，很多城市的1号線都是具有标志性意義的，串聯着城市最顯貴的地段。

成都的空間戰略是“東進、南拓、西控、北改、中優”，但從寫字樓的分布圖來看，南拓的勢頭要比其他三個方向更強勢。

所以，成都買房，第一選擇是南部，尤其是高新南區（金融城 大源）闆塊，其次是傳統市中心。天府新區發展勢頭不錯，但距離傳統市區較遠，不宜買得太遠。

08

武漢：要麼靠江，要麼靠大學

以下是武漢辦公樓的分布情況↓

從這張分布圖可以看出，武漢甲級寫字樓最強勢的區域是長江兩岸，和上海、廣州一樣，顯示出濃厚的濱江城市特色。

總的來看，武漢甲級寫字樓共分7個闆塊，分别是王家墩、解放大道、建設大道、漢口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷。

武漢寫字樓的分布邏輯也很清晰，一個是沿江，另一個是靠大學。

首先是一江兩岸，長江北側的漢口區域，寫字樓較為集中。

長江南側的武昌區域，寫字樓則較為分散，這可能與武昌湖泊衆多有關，包含了東湖、南湖、沙湖等，就把商務區割裂開了，很難打成一片。

除了沿江區域，武漢還有一個非常強勢的寫字樓集群區域，那就是光谷。

光谷是中國著名的高新産業集聚區，周邊聚集了華中科技大學、中國地質大學、華中師範大學等多所著名大學。

靠近大學，有利于發展知識經濟，這讓光谷後來居上，正在超越沿江商務區。産業的力量一定會投射到樓市，光谷的房價已經毫不遜色于漢口與武昌的老城區的房價。

09

重慶，山城的多中心布局

以下是重慶辦公樓的分布情況↓

重慶甲級寫字樓最強勢的區域是江北嘴和解放碑，二者不分伯仲，江北嘴更新一點，解放碑人氣更高一點。

重慶是一個典型的多中心城市，從高空看重慶就像一個個山谷組成的城市群。不過，從高檔寫字樓來看，重慶的商務區目前主要集中在沿江區域和兩江新區。

整體上，重慶主要有三大核心商務區：江北嘴、解放碑、照母山，分工各有不同，江北嘴商務區主要承接國内金融産業，解放碑商務區主要承接外資企業，照母山商務區主要承接科技互聯網産業。

為實現“成渝雙城經濟圈”發展目标，重慶商務區發展方向是向北、向西。

重慶高檔寫字樓的租戶主要來自四大類：金融、房地産建築、服務業、科技互聯網。

目前，重慶甲級辦公樓存量約314萬㎡，空置率約25.9%，存量高于武漢、杭州，低于成都，增量空間較大。

10

南京：沿江城市特征不突出

以下是南京辦公樓的分布情況↓

南京的甲級寫字樓主要分布在4大闆塊：新街口、鼓樓、河西、南站。

鼓樓、新街口為傳統商務區，發展成熟，租戶結構較為多元，包含傳統金融、服務業、教育業、科技新媒體等行業。

河西商務區是南京金融企業聚集地，許多内資金融總部設立于此。南站商務區處在發展階段，未來主要以商務商貿業、文化創意、健康休閑等産業為主。

與武漢、杭州不同，南京的寫字樓分布沒有表現出沿江城市的特質，長江兩岸沒有像武漢那樣出現寫字樓集群區域。相比而言，秦淮河對南京商務區布局的影響，比長江更大。

從平均租金來看，新街口、河西等商務區較高，租金在120元/㎡/月左右；從空置率來看，新街口、鼓樓空置率是相對較低的。

目前，南京甲級辦公樓存量185萬平方米，空置率約29.7%。

11

杭州：西湖是靈魂，錢塘江是新勢力

以下是杭州辦公樓的分布情況↓

杭州甲級寫字樓最強勢的區域是錢塘江兩岸，尤其是作為城市客廳的錢江新城。但從寫字樓體量來看，濱江高新區更大。從成熟度來看，武林商圈更勝一籌。

JLL的報告指出，杭州分為6個優質寫字樓闆塊和7個商務園區闆塊。

如果以時間系列來分，杭州可分為以黃龍、武林為代表的沿西湖老商圈，以及錢江新城、未來科技城為代表的新興商務區。

所以，杭州寫字樓呈現多中心格局，兩大布局方向，圍繞西湖和沿錢塘江。

從租金看，武林商務區平均租金最高，達到5.62元/㎡/天；其次是錢江新城商務區，平均租金5.35元/㎡/天；第三，黃龍商務區平均租金5.1元/㎡/天；其他商務區平均租金均低于4元/㎡/天。

空置率來看的話，未來科技城是最低的。

12

西安、天津、青島、沈陽

以下是西安辦公樓的分布情況↓

以下是天津辦公樓的分布情況↓

以下是青島辦公樓的分布情況↓

以下是沈陽辦公樓的分布情況↓

以上分布圖均來自仲量聯行發布的2022《中國辦公樓租賃指南》

以上這些分布圖，實際上可以視為一座城市高端産業的分布情況，高端産業帶來了高端人才與強大的購買力。

因此，以上分布圖中的那些紅色區塊，也可以視為一座城市的超級地段，跟着這些地段買房，可以最大化享受到産業的賦能。

編者注：以上數據、圖片均來自JLL研究報告。

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