各位小夥伴們，大家好呀！

今天是瘋狂寫稿的一墨的一墨。

上一篇文章，我為大家介紹了什麼是租賃。

本篇，我們進入租賃準則學習的第二篇：如何确定租賃期。

租賃期是指：承租人有權使用租賃資産且不可撤銷的期間

租賃期有什麼難的，不就是合同約定了幾年就是幾年麼？

其實，在新租賃準則下，還真沒有那麼簡單。

确定租賃期，我們可以将其拆分成兩個步驟，确定一頭和一尾

第一步：确定租賃開始日

第二步：确定租賃終止日

确定租賃開始日

租賃期開始日是指：出租人提供租賃資産使其可供承租人使用的起始日期。

如果承租人在租賃協議約定的起租日或租金起付日之前，已獲得對租賃資産使用權的控制，則表明租賃期已經開始。

租賃協議中對起租日或租金支付時間的約定，并不影響租賃期開始日的判斷。

例如：蔡老闆1月1日租了一間商鋪用于做包子鋪生意，當天包租婆就将店鋪鑰匙交給蔡老闆了。

包租婆看蔡老闆面善，遂給予了2個月的免租期優惠，即3月再開始支付租金。

這個案例中，蔡老闆從1月1日起，就已擁有對商鋪使用權的控制，因此租賃期開始日為2020年1月1日。

小結：

租賃開始日判斷的依據是，承租人是否控制了租賃資産的使用權。

其與合同約定的租賃日期、租金付款日期均無關。

租賃終止日

開始日确定了，接下來需要确定終止日。

這部分是本文的重點内容，也是新舊準則的差異點，需要我們認真對待。

承租人與出租人兩者，均能夠影響租賃終止日的确定。

承租人

續租選擇權：即有權選擇續租該資産，且合理确定将行使該選擇權的，租賃期還應當包含續租選擇權涵蓋的期間。

例如：店鋪租下來後裝修成本很高、到期後别的商鋪性價比不高等因素，會導緻承租人更傾向于選擇續租。

終止租賃選擇權：即有權選擇終止租賃該資産，但合理确定将不會行使該選擇權的，租賃期應當包含終止租賃選擇權涵蓋的期間。

其實，續租選擇權與終止租賃選擇權在本質上并無差别，無非就是租賃期是3年續約2年，還是5年提前2年解約的區别。

我們在後續的内容中，将其統稱為“續租”。

出租人

如果隻有出租人有權終止租賃，則不可撤銷的租賃期包括終止租賃選擇權所涵蓋的期間。

對于租賃期，準則要求我們更多地站在承租人的角度來考慮問題。

這種情況，之所以直接涵蓋了後續期間，而無需進行合理确定的判斷。

是因為決定權在出租人手裡，續租成為了承租人一項不可避免的義務。

小結：

01 承租人-續租選擇權：涵蓋/不涵蓋

02 承租人-終止租賃選擇權：涵蓋/不涵蓋

03 出租人-終止租賃選擇權：涵蓋

合理确定

接下來，我們來重點解釋解釋，什麼才叫做合理确定？

關于合理确定的考慮，準則為我們提供了一些判斷因素，但不限于這些因素：

01 與市場價相比，選擇權期間的合同條款和條件。

例如：蔡老闆在未來租賃期屆滿後，仍然打算經營包子鋪生意，而包租婆給的續租價格要低于租約到期時的市場水平。

這種情況下，蔡老闆會更傾向于選擇續租。

02 在合同期内，承租人進行或預期進行重大租賃資産改良的。

例如：蔡老闆在租下商鋪後，對其進行了相當豪華的裝修，在租賃到期後這項裝修仍然還能發揮出其價值。

這種情況下，蔡老闆會更傾向于選擇續租。

03 與終止租賃相關的成本

例如：談判成本、搬遷成本、尋找與選擇适合承租人需求的替代資産所發生的成本、将新資産融入運營所發生的整合成本、終止租賃的罰款、将租賃資産恢複至租賃條款約定狀态的成本、将租賃資産歸還至租賃條款約定地點的成本等。

04 租賃資産對承租人運營的重要程度

例如：蔡老闆的包子鋪租賃了一台包子機，該機器專門用于制作一款網紅産品。

這款網紅包子是包子鋪的頂流産品，包子鋪一半以上的營收均來自這款網紅包子。

這種情況下，蔡老闆會更傾向于選擇續租。

05 轉租賃期限超過原租賃期限

例如：包子鋪老闆租下了商鋪後，又對商鋪進行了轉租，當起了二房東。

蔡老闆從包租婆手裡租過來的時候，包含5年的不可撤銷期間和2年的續租選擇權，而轉租賃的不可撤銷期限為7年。

這種情況下，蔡老闆會更傾向于選擇續租。

小結：

上述的例子僅是為大家提供一些思路，并沒有什麼是絕對的。

簡單來說，合理确定，就是指企業是否有充足的理由這麼做。

總結

最後，我們通過一張導圖總結一下本文的全部内容。

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