上周甯波網發出《甯波購房攻略來了！看看你是否是限購人群》，今天我們來介紹首套房、二套房是如何認定的，因為這直接關系到購房者能不能申請房貸以及房貸的額度和利率。

關鍵字認房認貸

首先要說明的是，各家銀行甚至同一家銀行不同的網點，所執行的房貸标準都不一定完全一樣；同時，即使是同一家銀行，對不同的房屋、不同的購房者，也可能會給予不同的待遇……因此，我們在這裡隻提供具有普遍性的房貸标準。

據了解，目前在甯波，一般銀行在審批住房貸款申請時，都“認房認貸”。“認房”，以房管部門出具的家庭住房情況證明所顯示的住房套數為準；“認貸”，以征信報告顯示的房貸是否結清為标準。

銀行在首付比例、貸款利率上，一般不區分一手房和二手房，但會對首套房與二套房、普通住房與非普通住房作區别對待，也會對限購圈内與限購圈外的住房作區别對待。

一般銀行的首付要求、利率标準，詳見下表：

關于首套房、二套房，銀行方面普遍的認定标準是怎樣的？

首套房的認定标準是：住房查詢套數為零套；或住房查詢套數為1套，且征信報告顯示沒有住房按揭貸款餘額(即房貸還清)。

二套房認定标準：住房查詢套數為1套，且征信報告顯示還有房貸沒結清。

需要提醒的是，以上住房套數、房貸情況均以家庭為單位。

在限購圈内住房查詢套數為2套及以上的，一般都停貸；一些股份制商業銀行對限購圈外購房，不“認房”隻“認貸”，征信報告顯示沒有房貸或者房貸已還清，就認定為首套房；有1筆房貸沒結清，就認定為二套房；有2筆及以上房貸沒結清，就停貸。

關鍵字公積金貸款

相比商業貸款，公積金貸款具有利率低、還貸壓力小的優點。目前商貸基準利率為4.90%，而公積金貸款基準利率是3.25%(均為貸5年以上)，兩者相差挺多。

目前甯波的公積金貸款政策也是“認房認貸”。“認貸”，既看商業貸款有沒有結清、公積金貸款有沒有結清，還要看累計使用過幾次公積金貸款。“認房”，除了看家庭住房情況證明，還要面談。

同時，公積金貸款對新房和二手房的首付比例、貸款利率是區别對待的，但不區分普通住房、非普通住房，不過單體别墅不能申請公積金貸款。

目前公積金貸款針對不同住房的首付比例要求、貸款利率标準，如下表所示：

市住房公積金管理中心相關負責人介紹了公積金貸款對首套房、二套改善型住房、二套房的認定标準：

首套房認定标準：住房查詢套數為0套，個人征信報告無尚未結清的個人住房貸款記錄，面談記錄無住房，購買首套自住住房。

二套改善型住房認定标準：住房查詢套數為1套，個人征信報告無尚未結清的個人住房貸款記錄，面談記錄無其他住房，購買第二套改善型自住住房；或住房查詢套數為0套，個人征信報告無尚未結清的個人住房貸款記錄，面談記錄有1套住房，購買第二套改善型自住住房。

二套房認定标準：住房查詢套數為1套且該套住房尚未結清商業性個人住房貸款，面談記錄無其他住房，購買第二套自住住房；住房查詢套數為0套，個人征信報告有1筆尚未結清的商業性個人住房貸款記錄，面談記錄無其他住房，購買第二套自住住房。

三套房認定标準：住房查詢套數為2套；住房查詢套數為1套，而個人征信報告中顯示另有1套住房尚未結清商業性個人住房貸款記錄；住房查詢套數為0套，個人征信報告中顯示有2筆尚未結清的商業性個人住房貸款記錄。

需要特别提醒的是：一、首次申請公積金貸款或第二次申請公積金貸款，可以貸，但第三次申請公積金貸款則不予受理；二、第二次申請公積金貸款，必須已結清第一次公積金貸款；三、住房套數或公積金貸款次數，均以申請人家庭為單位(包括申請人本人及其配偶、未成年子女)。

關鍵字房貸年限和可貸額度

房貸年限的長短、貸款額的多少，關系到每個月的還貸多少，也需要購房者根據自身收入水平提前測算。

目前，商業貸款和公積金貸款的最長年限，均規定不超過30年，且一般不超過退休年齡後5年。

貸款額度方面，商業銀行主要看收入證明，根據“每月按揭還款額不超過家庭月收入總和的50%”這一标準。

公積金方面，貸款額度有一個計算公式，并且設有最高限額。目前的計算公式是：公積金貸款可貸額度=公積金賬戶裡的餘額×12。

但公積金貸款設有最高限額：

一、連續繳存公積金滿2年，且為“首套首貸”——即購買首套房、首次申請公積金貸款，最高可貸60萬元。

二、連續繳存公積金滿6個月，非“首套首貸”，最高可貸40萬元。

三、若可貸額度計算不足15萬元的，保底貸款額度按15萬元/戶計算。保底貸款額度需要滿足本筆住房公積金貸款還貸能力測算的要求。

四、借款人及參與計算貸款額度人員，應分别按各自公積金貸款額度測算，最後合并計算貸款額度。比如一對夫妻，丈夫是主貸人，測算可貸10萬元，而妻子測算可貸30萬元，那就可以貸40萬元。

關鍵字商轉公

辦理“商轉公”，首先得看三項比較關鍵的條件：一、貸款房屋已辦妥商業貸款抵押；二、已付資金，首套房或第二套改善型房，不低于40%；第二套房，不低于60%且貸款利率上浮10%；三、申請貸款時商業貸款尚未結清。還有其他一些條件，與二手房貸款規定一樣；貸款額度、年限計算，如上文所述。

借款人、配偶及其房屋共有産權人(僅限于借款人的父母、子女)需要準備以下材料：1.身份證；2.戶口簿；3.婚姻狀況證明；4.共有權人的關系證明或承諾；5.原商業貸款合同；6.商業貸款餘額證明；7.家庭住房查詢證明(公積金繳存地和房屋所在地)；8.用于還款的銀行卡；9.契稅完稅憑證；10.不動産權證；11.公積金不在甯波繳存的，另提供異地繳存使用證明和近兩年繳存明細。

辦理“商轉公”的流程如下：1.将貸款所需資料提交承辦銀行；2.在資料齊全且符合條件的，承辦銀行在受理後3個工作日内提交公積金中心審批(提交公積金中心時，申請人會收到一條公積金中心已受理的短信)；3.公積金中心在4個工作日内完成審批(通過審批時，申請人會收到一條公積金中心審批通過的短信)；4.注銷商業貸款抵押，同時辦理公積金貸款抵押登記手續；5.普通公積金貸款符合放貸條件的，5個工作日内放款(放貸當天會收到一條貸款已發放的短信)。

關于“商轉公”的三點注意事項

關于“商轉公”，有三點需要注意的特别事項。

一、“商轉公”有已付資金要求。首套房或第二套改善型房不低于40%，第二套房不低于60%且貸款利率上浮10%。如果購房時的首付隻付了20%、30%，申請“商轉公”時也沒有付足40%或60%，則不能辦理。

二、沒交付的期房不能辦“商轉公”。一般來說，購買期房的，在房屋結頂後就能申請商業貸款，此時距交付可能還有一兩年時間。而在交付前，沒有辦理契稅完稅憑證和不動産權證，故無法辦理“商轉公”。

三、是不是先提前還清商貸才能辦“商轉公”？能不能通過“商轉公”變純商貸為組合貸款？

市住房公積金管理中心表示有兩種方式：

一是先結清商貸，後發放公積金貸款。貸款人的申請經公積金中心審批同意後，先自籌資金還清商業貸款，再辦理公積金貸款。

二是以貸還貸。貸款人的申請經公積金中心審批同意，并在承辦銀行辦理公積金貸款房屋抵押權變更或轉移登記後，公積金中心直接将貸款資金劃入原商業貸款的還貸賬戶，用公積金貸款直接歸還商業貸款。如果公積金貸款額度低于需要還的商業貸款金額，則直接成為組合貸款。需要注意的是，這種方式的前提是原商業貸款與公積金貸款為同一家銀行。

甯波晚報記者周科娜 鐘婷婷

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