南城熱土，舊宮不“舊”。近年來，随着北京南城的崛起，位于大興區的舊宮和瀛海闆塊作為亦莊上班族及朝陽區改善需求外溢的首選地，也是不少新盤搏殺的聚集地。自北京最大的濕地公園南海子公園擴建及德賢快速路開通後，舊宮和瀛海闆塊逐漸迎來了供應小高峰，成為南城的“後起之秀”。

而随着瀛海闆塊中瀛海府、萬和斐麗、中海寰宇時代等項目推盤的落幕，瀛海闆塊的新房供應暫少，購房者的關注焦點過渡到了舊宮闆塊。9月底，新京報記者對舊宮闆塊在售的3個項目——住總首開保利·熙悅雲上（下稱“熙悅雲上”）、合生me悅、保利綠城·和錦誠園（下稱“和錦誠園”）進行了探訪，對三個“貼身肉搏”的産品，從多個維度進行對比。

舊宮闆塊近年來供應逐漸放量，成為南城的“後起之秀”。圖為舊宮闆塊熙悅雲上工地現場。

舊宮三大項目“貼身肉搏”

舊宮闆塊位于北京南四環和南五環之間、德賢路旁，區域内貫穿的兩條地鐵線分别是地鐵8号線和亦莊線，闆塊東邊有北京最大的濕地公園南海子公園。新京報記者此次探訪的熙悅雲上、合生me悅、和錦誠園三個項目均為順銷項目，并非新開盤項目，且都處于銷售後期階段。

而從地鐵8号線德茂站一路走來，周邊配套尚未完全成熟，比如集群商業和大型超市較為少見，暫時缺乏生活氛圍。

和錦誠園距離德茂站約有1.5公裡的距離，也是這三個項目中最早開盤的項目，目前在售有111平方米的三居室以及140、143、171平方米的四居室，定位為純改善型樓盤，由保利和綠城聯合打造，單價6.5萬元/平方米，總價段為693萬-1071萬元，預計2023年年底交付。

與和錦誠園“同台競技”的為熙悅雲上，目前在售戶型有106、115平方米的三居室和152平方米的四居室，由住總、首開、保利三家開發商共同開發，定位為改善型樓盤，單價也是6.5萬元/平方米，總價段為689萬-988萬元，預計于2024年年底精裝修交付。

從定位來看，熙悅雲上與和錦誠園的定位都為改善型樓盤，且單價相同，總價面積段因為戶型不同而浮動，且均為限競房，最高限價為7萬/平方米，屬于同一限價内的“同台競技”。

從戶型設計來看，兩者各有優勢。其中，熙悅雲上為了與和錦誠園差異化競争，在152平方米的戶型上客廳做了6米的大面寬，尺度感和空間感十足，僅客廳功能區就達到52平方米，給人最大的感受是“寬”和“亮”，這對于喜歡大寬廳的改善型人群具有吸引力。而和錦誠園的戶型選擇度更大，四居室的戶型更是做出了三個面積段層次，其中以時下流行的“四葉草”戶型為主流，各個居室各占一角，互不打擾，提升了私密性和舒适性，且戶型選擇也更為豐富。

臨近“十一”國慶節，據新京報記者從置業顧問處了解，和錦誠園和熙悅雲上并沒有推出特别大的優惠。其中，和錦誠園“十一”國慶節期間有簽約周期的優惠，具體需要根據客戶情況來确定；而熙悅雲上目前有少量特價房源在售。

區别于上述兩個改善項目，記者此次最後探訪的合生me悅項目屬于剛需盤，距離地鐵8号線德茂站隻有約200米，且戶型面積段更為多樣化，主打72-95平方米的小戶型。由于目前該項目也處于收尾階段，原先約50平方米的一居室已經售罄，在售的主力戶型僅剩下95平方米三居室、120平方米四居室。目前，項目有少量“一口價”房源的優惠。

合生me悅的銷售人員稱：“總共1430多套房源，現在剩餘有200多套吧，小戶型賣得最好，一居室和二居室的戶型都基本售罄，二居室72平方米的僅剩下一套一層的‘一口價房源’，原價488萬現在450萬。”

總體來看，舊宮闆塊目前新房可選的項目不多，且在售三個項目均為尾盤，其中兩個為改善型項目，可供改善型置業選擇，對于剛需購房者來說，可能要瞄準鄰近區域新盤或二手房。

舊宮闆塊内的三大樓盤都已處于銷售後期階段。圖為和錦誠園項目周邊實景（上圖）、合生me悅售樓處（下圖）。

從“價值窪地”到“改善置業熱土”

據新京報記者了解，和錦誠園早先于2020年年中開盤，是三個項目中最早開盤的，當時和錦誠園打破區域内剛需定位的格局，主打改善類型，是一個體量較大的項目，從開盤到現在有兩年時間，一直處于順銷。

而熙悅雲上作為2021年年底開盤的項目，在定位上依然選擇了改善型，與和錦誠園“正面剛”，但是，熙悅雲上作為小體量的項目，總共200多套房源尚未完全去化。

可見，南海子區域雖然熱度有所提升，但是購房者對純改善型樓盤的接受度還未高漲。反觀有着産品差異化的合生me悅，其小戶型更受到市場歡迎，也說明該區域剛需置業需求較多。

工作在亦莊、正在看房的李女士告訴記者：“這一片目前新盤不多，這三個項目我都看了，看完後覺得改善産品的單價和總價都不低，同樣的總價，可能還有很多其他區域可以選擇。”

但是，也有購房者看好舊宮闆塊未來發展潛力。購房者劉先生告訴記者：“舊宮并入亦莊新城後，從發展規劃來看，未來發展潛力較大，舊宮最大的優勢就是環線位置比較好，更靠近四環，是四環内外溢需求的承接地，所以房價也是水漲船高。”

此前，由于區域配套相對滞後，大興區是北京南城房價的“價格窪地”。但具體到舊宮闆塊，2019年是個關鍵時間點，這一年，舊宮鎮被劃入亦莊經濟開發區，定位為“亦莊綜合配套服務區”，意在為亦莊産業發展提供良好的現代居住、商業等服務。

作為連接北京中心城區、首都新機場和雄安新區的重要空間走廊，舊宮闆塊也迎來新的發展機遇。根據“十四五規劃”，到2035年，經開區的遠景目标是基本建成國際一流的高端産業綜合新城，建設全球産業新城綜合發展标杆。

搭上亦莊經開區的“順風車”，舊宮闆塊不再像舊時那樣默默無聞，而一躍晉升成為了新的改善型置業的新闆塊，作為近郊區中距離四環最近的闆塊，承接朝陽區、豐台區的改善置業需求，逐漸發展成為一方置業熱土。

就目前發展來看，舊宮闆塊前景雖好，但是房價已經水漲船高，同時，區域配套有待落地，區域成熟度還有提升空間。

新京報記者 徐倩 攝影 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁

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