明知可能存在無法辦理過戶登記等風險，仍違規購買第二個地下停車位，車位買受人在法院對房地産開發公司強制執行其名下的上述車位時，能否主張其對車位享有物權對抗法院的執行行為？

近日，上海市寶山區人民法院（以下簡稱寶山法院）審結一起申請執行人執行異議之訴，法院認定，該車位買受人不享有物權期待權、不足以對抗法院的執行。

2020年9月，某房地産開發公司因拖欠工程款被某建築裝飾公司訴至寶山法院。訴訟過程中，應原告建築裝飾公司提出的财産保全申請，法院于2020年9月17日查封了登記在房地産開發公司名下一處地下1層的車位，建築面積為37.29平方米。

經法院組織調解，原被告雙方于2020年9月28日達成調解協議，約定被告房地産開發公司于2020年12月28日前支付原告建築裝飾公司工程款16.6萬餘元并支付至實際付清之日止的利息。

因被告房地産開發公司到期後仍遲遲未能履行付款義務，原告建築裝飾公司向寶山法院申請強制執行。法院在對上述車位進行處置時，案外人溫先生向法院提出執行異議。

溫先生稱，其在2018年9月便與被執行人房地産開發公司簽訂了上述地下1層車位的其中一個車位的買賣合同，并支付了全部價款。該車位交付後，一直處于正常使用狀态。現因車位處于查封狀态，導緻車位無法辦理過戶手續，請求中止執行其車位，解除對其車位的查封。寶山法院于2021年7月同意了溫先生的異議申請。

2021年9月，申請執行人建築裝飾公司向寶山法院提起申請執行人執行異議之訴。

申請執行人建築裝飾公司認為，溫先生在購買該車位前，名下已經登記有該小區的一個車位，溫先生提交的其與房地産開發公司簽訂的該車位買賣合同無網簽記錄，不足以證明在查封之前已簽訂了合法有效的房屋買賣合同。此外，溫先生提供的買賣合同中，明确約定了車位限購政策，但其仍然購買該第二個車位。因此，導緻溫先生無法辦理車位的過戶手續是因自身原因所緻，其權利不符合足以排除執行的情形，故請求法院對房地産開發公司名下的争議車位準許執行。

庭審中，溫先生辯稱，新修訂的《上海市住宅物業管理條例》于2019年3月1日實施，而争議車位的買賣合同簽訂于2018年9月，故所購買的第二個車位不受《上海市住宅物業管理條例》規定的約束，是合法合理的。溫先生當時向房地産開發公司購買争議車位時，銷售人員告知停車位有多餘，可以銷售，其對小區車位配比并不知情，并非由于自身原因不辦理過戶手續，請求駁回建築裝飾公司的異議請求。

房地産開發公司對此案未發表意見，也未提交證據。

寶山法院審理查明

溫先生購買車位合同中的補充條款中明确：在簽署本合同前甲方（房地産開發公司）已告知乙方（溫先生）本小區一套商品住宅僅限購一個停車位，如因乙方原因而引起的“不予辦理房地産登記”的法律責任及經濟責任由乙方自行承擔。

寶山法院認為

案件的争議焦點為溫先生對争議車位是否享有足以排除執行的權利。根據現有證據，能夠證實溫先生與房地産開發公司在法院實施查封之前，已簽訂關于争議車位的書面買賣合同，且已支付了争議車位的全部價款，并于2018年10月起實際占有争議車位。因此，溫先生對争議車位是否享有物權期待權的關鍵在于其是否因自身原因至今未能辦理過戶登記手續。

根據《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》（滬房地資物［2004］476号）及《上海市住宅物業管理規定》的有關規定，住宅物業管理區域内配置的停車位與住宅房屋套數比例未超過1:1的，一套住宅業主不能擁有兩個或兩個以上車位。本案中，涉案小區住宅總戶數與機動車停車位配比不足1:1，溫先生在已經擁有一個地下車位所有權的情況下，與房地産開發公司簽訂第二個車位購買合同，且補充條款已明确告知二人車位限購政策，以及可能存在不予辦理房地産登記風險的約定，結合該份合同并沒有網簽，且無證據證實自2018年9月購買争議車位以來，曾有要求房地産開發公司共同辦理争議車位的産權過戶手續等事實，可見溫先生明知其不具有購買争議車位的主體資格，以及明知購買系争車位後存在不能正常辦理産權過戶手續的後果。

因此，溫先生對在法院查封時未能辦理争議車位的過戶登記存在自身原因，其情形不符合物權期待權的構成要件，不具有排除執行的權利。

據此，寶山法院依法判決準許對房地産開發公司名下上述争議車位的執行。

法官說法

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

該規定是判斷房屋等不動産買受人對執行标的是否享有物權期待權以排除金錢債務執行的依據。

本案中，一方面是房地産開發公司違規售賣車位，另一方面是買受人明知可能存在的限購政策以及無法過戶等法律後果仍購買車位。此種因自身原因導緻未能辦理過戶登記确認物權的行為，不具有物權的期待性，不能夠對抗法院的執行行為。

來源：上海寶山

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