總有一些區域，讓已經入場的人偷笑，還沒入場的人焦慮。

比如房價趨于”瘋狂”的松山湖。

2019年的9月，松山湖的房價均價還在3萬/㎡出頭，

如今最新的房價行情網數據顯示，2月份已經到了5.6萬/㎡。

而根據我上周去松山湖考察調研的情況看，現在松山湖的二手房價格，普遍均價已經達到6萬/㎡，超過7萬/㎡也不在少數。

這房價，已經和深圳不少區域平起平坐。

短短一年半時間，整個松山湖片區上漲幅度超過50%。

這上漲幅度，出現在東莞這樣的城市，着實讓人意外。

那松山湖為什麼會漲瘋？吃瓜群衆馬上會想到華為。

沒辦法，華為流量太大，松山湖稍微蹭一蹭就已經有足夠熱度.

但是，這一次考察過後，我必須說：松山湖房價暴漲的鍋，真的不能全讓華為背。

哪裡是松山湖

大家都在談松山湖，很多人卻搞不清楚松山湖在哪裡？

這裡就要談談松山湖片區和松山湖的區别了。

簡單來說松山湖片區>松山湖

在東莞的區域規劃中，東莞分為6個片區，松山湖片區是其中之一，松山湖片區包括松山湖區以及大嶺山、大朗、寮步、茶山、石排、石龍6個鎮。

圖源：咚咚找房

我們通常讨論的松山湖隻是中間一小塊，也就是真松山湖。

周邊大嶺山、大朗這些鎮區，當然也會蹭一下松山湖的熱度，但它們頂多算是僞松山湖。

外地人可能對真松山湖和僞松山湖這種地理概念沒有感覺，但一說房價就知道差别了。

比如位于大朗鎮的松湖美景花園（亦稱作安華香蜜松湖），名字用的是松湖，蹭的也是松山湖概念，和松山湖内最好的小學松山湖中心小學隻有一街之隔。

但由于行政區域上屬于大朗鎮，所以現在挂牌出來的房源均價隻在3.5-3.8萬/㎡左右，和松山湖内的樓盤均價相差2-3萬/㎡。

看出來了吧，真松山湖和僞松山湖真不一樣。

在松山湖内部，可分為四個區域，分别是：

北部、中部、南部、台灣高科技園

這四個區域中，台灣高科技園沒有樓盤，其他三個區域雖然都有樓盤，但情況大相徑庭。

松山湖樓市現狀

要搞清楚當下松山湖的上漲機制，首先要了解當下松山湖的樓市情況。

先來看看北部，

北部是整個松山湖的人口聚集區，也是配套最為完善的區域。

在交通上有松山湖北站樞紐，未來将會有地鐵R3線聯通，但這條線規劃的建設時間是2023年，真正地鐵能夠兌現恐怕得等個7、8年。

商業上，整個松山湖最大的商業綜合體松山湖萬象彙廣場也正在建設中。

建設中的松山湖萬象彙廣場

不僅是生活配套，北部也有各類高新技術企業聚集。

松山湖北部企業分布圖

相比中部和南部，北部是更适合居住的區域，但是這個區域的項目并不多。

整個北部，隻有四個項目：

萬科金域松湖、保利紅珊瑚、星城翠珑灣一二期、嘉宏松湖裡的魚

萬科金域松湖價格位置最邊緣、嘉宏松湖裡的魚公寓比較多，商品房多是兩房的小戶型，兩個盤現如今的放盤量都不多，均價都在5-6萬/㎡之間。

嘉宏松湖裡的魚

另外兩個是北部比較熱的樓盤。

保利紅珊瑚均價在6萬以上，像我看的一套107平米的房源，總價就要到680萬。

但對于這個樓盤有一點值得留意：保利紅珊瑚有很多雙證房，買房需要兩個名額，而很多放出來賣的房源都是雙證房，所以買家在買之前需要分辨清楚。

保利紅珊瑚

最後講星城翠珑灣，翠珑灣是這個片區樓齡最新的樓盤，加上又是相對較大的社區，所以在整個北部，它的單價最高。

比如一套106㎡的三房房源，總價就要780萬，單價達到7.3萬/㎡。

雖然價格高，但買家卻很認可這個樓盤。

根據當地的中介表述，翠珑灣的在賣二手房源一直不多，一放出來基本也很快就會達成交易。

不過對于星城翠珑灣，必須要注意的一點是：隻有翠珑灣一二期是屬于松山湖的樓盤，三四五期在區域劃分上屬于寮步鎮。

在這一點上，房價表現得最明顯，三四五期的單價都隻有2萬多，和一二期的價格差異很大。

中部處于松山湖景區所在地，優越的環境是中部的特點。

松山湖景區

和北部相比，生活配套上比較欠缺，主要的商業中心隻有一個萬科生活廣場。

萬科生活廣場

此外，中部另外一個亮點是學校，松山湖中心小學、東莞中學松山湖學校在整個東莞都是數一數二的學校，因此，學區房在中部很有市場。

松山湖中心小學

中部的樓盤比較多，但是多數樓盤都是以120㎡以上大戶型為主，主打的概念不是湖景就是學區。

中介店挂出的房源多數是大戶型

當下有小戶型在賣的隻有萬科虹溪諾雅和長城世家。

長城世家價格相對低一些，但一套82㎡的房子也要560萬，單價接近7萬/㎡，萬科虹溪諾雅是整個松山湖單價最高的樓盤，88㎡的房子單價達到7.8萬/㎡。

萬科虹溪諾雅

而我在虹溪諾雅看的一套50㎡的小戶型，單價甚至已經到了8.7萬/㎡。

再看南部，南部的大部分地塊都被華為拿下，這裡有華為歐洲小鎮。

華為歐洲小鎮

這裡也有華為自建的員工房。

華為湖畔花園（華為員工房）

而南部真正意義上的樓盤，隻有一個紫檀山。

紫檀山

因為周邊的樓盤太少，所以放出來賣的房源也不多。

紫檀山現在在賣的小戶型幾乎沒有，絕大多數都是大戶型，均價接近6萬/㎡。

松山湖瘋狂上漲背後的支撐

考察了松山湖所有區域之後，簡單總結松山湖的上漲因素，我覺得既有客觀條件，也有松山湖自身的硬性條件。

客觀條件可遇不可求，

比如2019年東莞二手房交易的稅改，降低了稅務負擔，利好了二手房市場；

比如去年疫情之下的全球大放水，讓包括松山湖在内的整個東莞樓市進入牛市。

這些因素都是推動松山湖持續推高的重要條件。

但更為重要的，是松山湖自身的條件。

比如供應，松山湖的房屋供應很少，一共就隻有十幾個樓盤，能放出來賣的就更是稀有，過去十年鮮有新地皮供應，直到2019年才出讓兩塊住宅用地。

新地塊正在建設中

這樣的供應條件，使得業主及其強勢，形成典型的賣房市場。

當然還有“華為們”，引進華為及其他科技企業讓整個松山湖的經濟找到了新的增長點，從這一點看，松山湖房價推高也不能說完全和華為沒關系。

但在這次考察中，我感受最深的一點不在于上述的各個原因，而在于：

東莞人對松山湖的認可。

比如一個中介就告訴我，有本地人為了在松山湖買一套房，願意到處借錢用全款買，也有人賣掉兩套虎門的房子來換一套松山湖。

東莞人對松山湖真有執念。

當下真正能用高價接盤松山湖的人，不是深圳人和外地人，而是東莞人。

因為東莞的購房名額需要社保，絕大多數外地人并不具備條件，而東莞各個鎮區的有錢人，隻要有條件，置換也好、投資也好，都會選松山湖。

而它們看中松山湖的點主要有兩個，一個是學區，一個是環境。

縱觀整個東莞，沒有哪一個鎮區能在這兩點上穩壓松山湖，有好學區的城區沒有那麼好的自然環境；有景區的大嶺山沒有松山湖的學區。

松山湖用學區和環境抓住了東莞人的心。

而真正讓本地人認可的地段，它的價值才真正經得起考驗。

東莞人對松山湖的熱情，才是松山湖房價最強力的支撐點。

松山湖能投資嗎？

論地段價值，毫無疑問松山湖是值得投資的，但松山湖現在唯一的問題在于投資成本太高。

投資成本高不僅體現在總價和單價高，還在于市場本身的特點。

上文中我已經提到，松山湖現在是賣方市場，很多業主賣松山湖的房子是打算置換或者投資深圳，因此對資金要求也很高，要求全款賣的很多，即便不要求全款，也要求高首付。

還有一點不得不提，那就是銀行的評估價。

因為現在松山湖的房價上漲比較快，但銀行的評估價相對較低。根據中介反饋，現如今各大銀行對松山湖的二手房評估單價在6.5萬/㎡以下，在此單價之上的房子，高出來的部分都要變成首付，相當于變相提高了首付。

所以，從投資門檻的角度來看，我們不推薦松山湖，因為能買得起松山湖的人，基本都可以入場深圳了。

從選擇的邏輯來看，能選深圳還是應該優選深圳。

當然，如果現在有購房資格，也有充足資金，真的很想要買松山湖，那我的建議是買120㎡以下的小戶型。

一個原因是大戶型的流動性不那麼好，相對難出手；

另外一個原因是小戶型的總價相對較低，短期内租出去市場也更好，成本壓力沒那麼大，很多純粹為了學區的本地人也更願意買小戶型。

考察完松山湖，我覺得有一點必須向大家傳達：

松山湖現在的樓市供應情況，短時間内不會有很大的改變；相對緊缺的供應和極度旺盛的需求，依舊會是松山湖的常态。

所以你要問未來松山湖的房價會是怎樣的走向？我隻能給你一個會意的眼神。

畢竟，東莞人挺多的，松山湖的房子挺少的。

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