在很多樓盤的案場，『地産營銷人』都會聽到銷售人員介紹自己項目所在的區域為價值窪地。暗意是指項目還有升值空間，現在出手是最佳的時點。

其實，購房人對于樓盤所在區域是不是價值窪地也很難判斷，畢竟誰也不可能對北京樓市有全面的了解，但隻要聽到“窪地”一詞就會感覺比較踏實，貌似對出手又多了幾分傾向性。

那麼，今天我們就來探讨一下“價值窪地”這個概念，從購房人角度應該怎麼識别？如何通過自行理解捕捉到“窪地”的機會，而不是被銷售人員牽着鼻子走。

首先，需要說明的是，所謂的“價值窪地”并不經常有，如果處處是窪地，也就不能稱之為窪地，所以說各個售樓處裡的宣傳一定是有水分的，不能全信。

其次，從“窪地”到“高地”，代表着房價的上升。但需要清醒認識到的是，房價的上升大部分時候是普漲的，不一定是因為“窪地”的原因。在行情和趨勢的推動下，不僅窪地會填平，高地也會更高。

所以，“窪地”到“高地”的過程，應該是同比其他區域漲得更明顯，速度更快，抛開整體市場的因素，表現更為突出，而不是均衡等比的上升幅度。

因此，建立在“價值窪地”是稀缺的，是偶然的，是特殊的存在，我們才能分析它的特征。

1、新房供應增加，窪地隐現

在一個區域中，新房供應的信号是識别“窪地”的一個主要特征。

北京很多區域在新房供應不足，市場熱度不夠的時候，往往顯得比較沉寂。這個周期，區域交易的主力是二手房，由于缺少參照和對比，房價一般會相對平穩，極少出現大的波動。

但當某一個特殊節點到來，區域開始集中出現住宅供地，随之新房項目開始入市，多個樓盤全面開花的時候，價值窪地開始隐現了。

其中的邏輯是什麼呢？

新房入市有新的價格參照，雖然起初不一定很高，但一般比二手房要高，這相當于為區域重設一個新的“錨”，根據“錨定效應”揭示的經濟學規律，區域開始面臨價值重估的契機。

與此同時，新房項目增多勢必會帶動更多的市場關注。宣傳的聲勢，人氣的增加，一個區域從冷到熱快速切換，由此維持很久的市場平衡被打破，房價漸漸打開了天花闆。

回顧北京樓市，無論是孫河的崛起，還是門頭溝的傳奇，都暗合了這一規律，早期買入的購房者都嘗到了甜頭。所以，在一個區域新房剛剛開始供應的時候入手，往往回過頭來看都是“價值窪地”。

2、區域輪動效應，窪地偶現

其實，區域輪動和城市輪動道理很相似。

如果細心觀察就會發現，每次房價的異動都是從一線城市開始，北上深表現的最為激進；半年後，傳導至二線城市，比如杭州、南京、合肥、武漢等地；再過半年，三四線城市終于受到了輻射，迎來一輪猝不及防的上漲。

放在一個城市的區域市場，這個規律也奏效。不同的區域和城市闆塊，總會因為政策的差異和市場的敏感度等複雜原因，出現在同一時間内房價增速的落差。

譬如：2015年通州火的時候，誰也沒想到一年之後門頭溝更火；新機場正要帶動大興起飛的時候，昌平卻因“三城一區”搶得先機。在大家還沒回過神來的時候，今年身處遠郊區的密雲、平谷又迎來黃金時代。

區域輪動會給予每個闆塊樓市機會，步調和頻次未必一緻，但崛起不會遺忘，增值不會遲到。

在市場開展自行“糾錯”機制之前，“窪地”是階段性存在的，如果能錯峰發現，妙手偶得，那麼就容易抓到絕佳的購房機會。

3、突發重大利好，窪地成立

處于城鎮化快速發展的階段，我們的城市每時每刻都在準備迎接重大利好，這種利好足以改變一個區域屬性，為樓市制造出“窪地”效應。

政策的利好讓通州這個過去不高端的區域搖身一變成為“北京城市副中心”，成為受國家大事、千年大計福澤的黃金地；昌平這個沉寂了近十年的老别墅區，卻因為未來科學城進入北京新總規重點産業發展帶，而與科技創新中心緊密聯系在一起，告别了過去的傳統認知。

除了政策利好，區域還有交通、商業、綠化、教育、醫療等相關生活配套的次級利好，大利好疊加小利好，從量變到質變，可能在短短一兩年之内，一個區域就會發生徹底的脫變。

因此，銷售人員在給你講沙盤的時候，作為購房人也要回去做功課，查一查區域到底有沒有利好，是什麼量級的利好。利好越多越大，樓市前景越光明，窪地效應越明顯，置業就相對安全。

由此我們可以看到，新房供應增加是市場法則；區域輪動是行業趨勢法則；重大利好是政策和規劃法則，三者都是制造“價值窪地”的誘因。

那什麼樣的“窪地”最可靠，最容易識别？『地産營銷人』認為最保險的情況是：三者皆有！

新房該出了，區域輪到了，利好兌現了，三個條件幾乎在同一時間到位，那麼最深的“窪地”就出現了，趕在填平之前購房，便能坐着“轎子”走向“高地”。

就當下市場來說，窪地闆塊已然不多，但昌平的北七家顯然是最明顯的一個。

昌平的熱度是從全年開始升溫的，首先是一批新的别墅項目開始在北七家闆塊湧現，賣得好、賣得快、賣得高是經曆了一年的市場所驗證了的。根據58同城提供的二手房信息，北七家東方普羅旺斯已難找到總價低于2500萬的房源。

自去年9月30日北京新總規發布，昌平北七家的未來科學城迎來了重大規劃和産業的利好，為闆塊注入實業的強心劑。同時地鐵17号線的在建，公園、名校、醫院等配套的補強，讓樓市再次得以支撐。

在過去兩年，通州大熱、門頭溝崛起、城南計劃催熟等一系列區域輪動之後，昌平終于迎來了自己的高光時刻，其樓市窪地效應開始顯現。

上周『地産營銷人』披露了昌平北七家新房住宅項目“和悅華玺”的入市消息，未曾想周末售樓處開放後，便引來大量客戶關注到訪。

滿足剛需、剛改的産品定位，品牌開發商的強強聯手，最強90平米戶型的吸引力，讓和悅華玺短時間内聚集了區域内最火爆的人氣。

和悅華玺由保利、金地、首開三大品牌房企聯手打造，位于昌平北七家、北京北中軸之上、未來科技城西側。項目由9棟高端洋房和1棟自持公寓圍合組成，容積率僅2.2，是昌平少有的以中小戶型、洋房為主力的低密社區。

項目整體規劃結合東方文化裡對“山”的仰望，大面積的園林綠植，精妙點綴10座建築，呈高中低區分布，沿街界面連續而豐富，天際線變化富有規律，形成近看是園，遠觀是山的效果。

和悅華玺通過中正的布局方式，形成庭院式的圍合空間，可以在保證住宅私密性的同時，形成鄰裡之間高質量的交往空間。

和悅華玺為業内稱道的北京最好的90平米主力三居，其亮點在于室内不僅可以做到三室兩廳，更具有空間“百變”的特質，可以适應居者全生命周期的家庭需要。

該戶型南向設置廳、房，采光充足，視野效果開闊。戶型平面為大開間，短進深設計，面寬可達7.2米，相對區域在售同類項目，面寬尺度占據絕對優勢。

90平米三居總價約 450萬起，可謂最大化的降低了區域購房的門檻，使項目成為當下價值“窪地中的窪地”的産品。

在理論上理解了從“窪地”到“高地”的演化路徑，下面到了付出行動，親自實踐驗證的時刻了。

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