最有可能改變龍潭寺的，是北湖。

4月11日，北湖攬樾舉行線上發布會，宣布中國鐵建&華僑城北湖136畝項目正式亮相。同期，首開北湖123畝項目也對外公布了“鹭鳴北湖”的案名。

此前，3月31日，興城人居底價拿下北湖兩塊相鄰地塊，合計約126畝。

2022年，北湖将有3大項目面市，成為龍潭寺的供應大戶，也成為成都樓市的最大看點之一。

對至今看來仍顯割裂的龍潭寺來說，北湖無疑是一個最佳突破口。

北湖攬樾的發布會上公布了項目的基本信息：主要産品為洋房及疊拼，戶型面積105-253平米。該項目本身是雙限地，清水房限價21036元/平米，裝修标準約2000元/平米。

從2018年中國鐵建西派泊玥取證開始，北湖的産品就開始發生明顯的轉折：改善特征日益明顯。今年北湖面市的三個項目，其容積率均為1.5，無疑都會是洋房或疊拼一類的改善型産品。

中國鐵建西派泊玥

北湖産品的沿革，既與房地産市場的周期有關，也與北湖的開發進程密切相連。

中國鐵建是北湖的第一批開發商。2013年7月10日，中國鐵建拿下北湖臨近三環路150.28畝地塊，樓面地價高達6000元/平米，遠高于同時期保利（項目：保利林語溪）地塊的樓面地價。随後，中國鐵建分三期開發了北湖國際城。

實際上，在中國鐵建進入北湖之前的2010年，北湖就已進入長達将近十年閉園改造。其間，2012年，北湖劃入“六湖八區”生态湖泊濕地的重點生态項目之一，北湖面積從541畝擴大至3700畝，成為成都環城生态區六大湖泊中面積排名第三的湖泊；2014年，成華區政府提出建設成都北湖熊貓濕地；2018年，北湖公園被列入“美麗宜居公園城市”重點建設項目。直到2019年1月，北湖公園(一期)正式開園之前，北湖公園荒蕪的景象屢屢曝光，影響着人們對于在北湖買房的看法。

在這期間，華宇、綠地、恒大、萬科、中糧、城投置地、金融街等開發商紛紛入駐龍潭寺，但由于交通路網等各種因素制約，這些開發商并未過多打北湖這個IP。

中國鐵建獨自耕耘着北湖。2015年，中國鐵建再次拿下北湖國際城相鄰136畝地塊。2017年，北湖國際城成為首個搖号的樓盤，400多套房源吸引了3000多人報名，中簽率僅11%，引發高度關注。

借助逐漸上揚的行情，中國鐵建在2015年新拿下的地塊上引入了高端産品“西派系”。2018年，西派泊玥取證，産品為2梯2戶、4梯3戶大平層，戶型區間151-172平米。盡管同時期龍潭寺的各小闆塊的項目都有明顯的改善屬性，但西派泊玥仍然将北湖的産品面積段拉到了一個很高的位置，并驗證了在北湖做高改産品的可能性。

北湖的轉折點出現在2019年。

這年1月，北湖公園(一期)正式開園，說了将近10年的北湖規劃終于兌現，中國鐵建對于北湖的信心得以坐實。

2020年3月，成都市規劃和自然資源局公布《成都市環城生态區總體規劃優化提升（公示版）》，繞城高速公路兩側各五百米範圍以及周邊七大楔形地塊内的生态用地和建設用地構成環城生态區。

北湖闆塊，成為七大楔子區域中最大的一塊。

是年11月，成都市規劃和自然資源局再次公布了北湖的規劃信息，除了環湖增加了商業規劃外，片區内大量待出讓土地的容積率也控制在1.5-2.0之間，這也給整個片區新項目戶型面積增大、定位改善提供了規劃基礎。

今年2月15日，成都市未來公園社區建設正式啟動，全市首批啟動建設未來公園社區25個，北湖未來公園社區便是其中之一，北湖攬樾以及首開鹭鳴北湖便是北湖未來公園社區的全新項目。

除了各種規劃，片區内的市政基礎設施建設也在逐步呈現。近日，成都地産界在北湖看到，成都錦城北湖小學已于2021年9月投入招生，辦學規模36個班，可提供學位1620個，一街之隔的成都市第二十四幼兒園也已經開園。街對角，由中國電建地産和德商承建的公共配套設施建設項目也已在緊張施工中。

已建成投入使用的成都錦城北湖小學

北湖規劃和市政配套的呈現，也增強了開發商的信心。

2021年9月15日，在成都市第二輪集中土拍中，首開以12800元/平米底價摘得北湖123畝純住宅用地，其相鄰136畝地塊則在同一天被中國鐵建摘得。

這兩塊地均為“雙限地”：限定清水房銷售均價21036元/平米，精裝限價2000元/平米，成品住宅比例也均為80%。

北湖攬樾、首開鹭鳴北湖以及人居地塊現狀

有意思的是，中國鐵建和首開均計劃引入合作股東共同開發。

去年10月28日，中國鐵建136畝地塊項目公司成都樾然置業有限公司完成股權變更，新增股東成都天府華僑城實業發展有限公司。股權變更後的成都樾然置業有限公司由成都天府華僑城實業發展有限公司持股51%，中鐵房地産集團西南有限公司持股49%。

今年2月，首開123畝地塊項目公司成都首開宜泰置業有限公司拟募集資金金額不低于680萬元 ，增資完成後，原股東北京首都開發股份有限公司持股比例降為60%，新進投資方持股比例為40%。

不過，首開在增資條件中特别說明：增資完成後，融資方的管理延用原股東的項目管理體系，按照原股東的開發審批流程和操作标準進行項目開發，項目前期物業服務由原股東已确定的物業管理公司管理。

融資方總經理由原股東提名，并由增資後的董事會聘任産生；由原股東委派人員擔任董事長，且董事長擔任融資方的法定代表人。

随着金融街融府、城投置地梧桐玖宸、首鋼蓉城裡等項目陸續清盤，2022整個龍潭寺的供應，将主要集中到北湖區域内。

作為成都中心城區管轄面積最大的街道，龍潭寺片區内因各種因素又分成了諸多小版塊：

錦繡花城闆塊目前隻有錦繡花城、恒大錦城和綠地悅融公館三個項目，闆塊的成熟還依賴龍潭寺TOD的呈現；

上古天地闆塊是龍潭寺最成熟的闆塊，有兩大商場（上古天地、華宇旭輝錦繡廣場）一大醫院（成都第二人民醫院龍潭寺院區），最新的項目則有金融街融府、城投置地梧桐玖宸等；

保利林語溪闆塊，包括了中糧珑悅錦雲、萬科錦園、保利珑堂裡院等項目，是一個新興的闆塊，但是與最成熟的上古天地闆塊中間隔着一個龍港建材城。

北湖闆塊因與上述闆塊之間被鐵路隔開，反而自成體系。這個夾在鐵路與三環路之間的闆塊，隻能被迫向北面的北湖發展。北面的區域面積廣大，土地平整，沒有任何地理限制，而且還有放眼整個成都都讓人羨慕的生态資源，這使得北湖反而依托三環稀缺的湖區資源，獲得了寬闊的發展空間。

北湖片區内還有大量平整的土地待出讓

目前，整個龍潭寺闆塊的商機仍然集中在上古天地、華宇旭輝錦繡廣場，目前北湖國際城、首鋼蓉城裡等小區的居民想要周末消費，仍然要走到湖秀一路盡頭，再沿成華大道折回來。不過，這塊最後的短闆也将很快被補齊了。

從目前的規劃來看，北湖片區内還有大量的平整土地可供應，還能吸引更多一線品牌開發商，商業也将能很好地得到彌補。

從産品來看，由于容積率控制，片區内接下來改善型高端産品将會是主流，吸引成都改善客群入住，形成一個相對獨立品質高端的片區。

從生态資源來看，北湖已經是三環内極為少見的湖區資源了，随着成都熊貓國際旅遊度假區等規劃的落地，北湖内的競争還會加劇，購房群裡的分流也會更加明顯。

北湖，是龍潭寺接下來的最佳突破口。

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