一位樓兔子小密圈朋友昨日咨詢，南山南頭關附近的麒麟花園日前放出了一套“筍盤”，1200萬可以買一套頂層複式學位房，值得出手嗎？

樓兔子給她的建議是，如果确實是自己有實際使用需求，可以購買。如果是純投資，還是要謹慎。

南山實驗學校 低容積率 毗鄰前海中心 低單價，明面上集中這麼多優勢，我為什麼還是不建議購買呢？

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麒麟花園最大的賣點是名校

如果你是南山學位房的追求者，麒麟花園大概率曾經進入過你的視野。

麒麟花園位于南山玉泉路與南海大道交彙處，1999年批得地，分三期開發。最早一期2000年建成，三期産品2004年上市。樓齡比較長了。當然，也正是因為這個情況，整個小區的容積率較低，樓間距很寬。這在整個南山來說，并不容易。

麒麟花園目前自住客比較多，租客極少。最大的賣點是南山實驗學校的學位。

目前價格狀況是，均價大約每平米8.3萬元，大面積的平層與複式單價最低，大約在每平米7萬元左右。而面積為47平米的一房一廳和51平米的兩房一廳，單價則可以接近每平米11萬元。

從價格上看，1200萬買200平米頂層複式，實際單價大約是每平米6萬元。這在整個小區确實是筍盤低價！

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老破舊小區的大戶型轉手極難

我為什麼不建議這種看似赢面極大的所謂抄底呢？

第一個原因是這類老齡房産的大戶型正被真正有實力的購房者抛棄，而新一代剛需用家往往追不上，市場定位非常尴尬，客戶需求出現了斷層。

1200萬至1500萬，對于頂級物業追求者來說，自然不是什麼問題。但你指望這批客戶來接盤，并不現實。如今深圳樓市的最新狀況是，大約240平米左右的頂級學位房，如萬科瑧山府、半島城邦三期、安巒公館等，市場價大約在單套總價2400萬至2800萬元間。

事實上，如今2400萬左右新房的受衆，極大可能就是麒麟花園這種頂層複式的業主。他們已經在過去十年的樓市中占據了赢面，如今正是升級換代的時候。

但是1200萬至1500萬元，對于今天絕大多數剛需學位房用家來說，依然是會是一個天文數字！

這種市場錯位的狀況，注定了這類産品的流動性存在極大問題。

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未來的趨勢是中小戶型最受捧

麒麟花園這種老齡大戶型的尴尬有可能改變嗎？

在樓兔子看來，趨勢一旦形成，就已經很難再改變了！如果不是擁有絕對資源地位的名校，南山實驗學校還真不算，深圳所有這類老齡社區的大戶型單位都将不可避免地落後于大勢！

這種市場錯位将繼續深化的根本原因是，深圳房價會大概率繼續上漲。在高房價的背景下，市場最主流的成交将會是剛學能夠承受的起的中小戶型，而有實力的頂級客戶會繼續追捧升級換代的産品。

事實上，大約七八年前，建設部強制推行“90/70政策”的時候，大概已經預想到了今天這種狀況。

上面這張圖是世聯地産對于上半年深圳樓市的統計數據。典型數據是，90平米以下的中小戶型成交，占據了市場份額的70%，而300萬至500萬單套總價的房子，市場份額大約是48%！

在股市裡有一句話說，天量之後有天價。其實樓市也差不多，當主力成交都集中在中小戶型産品時，說明這個段位的産品市場承接力最強！

中國的現實就是，哪裡集中了最多的人，就會集中最多的資源，就可能産生黃牛黨！

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附件：香港棺材房賣20萬透露什麼趨勢？

今天的話題是，老齡社區的大面積單位房價難以避免弱勢格局，深圳最有希望的産品是中小戶型。

那麼，這個趨勢在香港市場已經比較明顯。但香港中小戶型，被市場貶稱為棺材房，卻比深圳在售的一些典型中小戶型新盤有一個明顯的優勢，這是什麼呢？

樓兔子告訴你，深圳這批中小戶型隐藏起來的缺陷将是緻命的！買房前往别踩雷了！

香港地鐵太子站附近在推售一個極小戶型上車盤，每套房大約室内使用面積15平米，外加大約3平米的陽台，市場報價是每平米大約20萬港币，優惠後的實際成交單價大約是每平米18萬元。

很多人說，這類房子太不人道，比人家一個車位還小，簡直就是一個棺材房。

然而，你知道嗎？現在香港核心城區地鐵站口的老齡社區小戶型都已經基本10萬 級别了。不買這種小戶型，其它更追不上啊。

然而，大家仔細看一下這個所謂棺材房的戶型圖，麻雀雖小五髒俱全！廚衛廳陽台，這些基本居家要素都齊備了！香港開發商在這一點上考慮非常充足，面積可以小，房價可以高，但吃喝拉撒之外，最好還得有享受陽光的權力！

麻雀雖小五髒俱全。這句地産人天天念叨的話，最近的很多個深圳新盤漠視了！

在福田，在坪山，在光明。樓兔子最近連續看到至少3個新盤，50平米做三房，75平米做3房，80平米甚至可以做到4房、5房！豪華精裝修上市，面積使用到了極緻！

然而，這三個新盤，無一例外沒有陽台！一家三口住家深圳，沒有陽台。精裝修 多房間，看上去很美很美，但住進去會很難受！

總結：香港棺材房給你什麼警示？1、不管你願意不願意，國際大都市裡，中小面積私人房産會是一個趨勢。2、中小面積房産的單價會超出你想象的高。3、中小面積産品的設計必須是麻雀雖小五髒俱全。

你知道該買什麼類型的房子了嗎？

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