與其讨論房地産稅未來會怎麼征收，不如聽聽市場的聲音。

今天上午，羅湖區翠園華府公布的意向登記人名冊把團長看傻了，預售299套住宅，僅有59批客戶認籌，這種爆冷就發生在“房地産稅試點”新聞之後，耐人尋味。

與此同時，位于福田保稅區，靠近皇崗口岸，享“河套深港科技創新合作區”和“香港北部都會區”兩大利好的加福華爾登府邸，也遭到嫌棄。

據爆料，加福華爾登府邸入入圍人數本有379批，但其中有231批客房入圍了但并沒有凍資，這也意味着該項目在未選房之前，棄購率就已經達到61%。

獨棟建築加福華爾登

同樣傳來涼意的是光明區，電建洺悅鵬著僅493批客戶選612套房，看上去似乎還可以，但對比去年同期入市的電建洺悅府（與電建洺悅鵬著距離約2公裡），當時有2128批誠意登記，開盤當天483套房源全部售罄，前後冷熱差距之大，令人唏噓不已。

離地鐵約1.8公裡的電建洺悅鵬著

關于光明區樓市的問題，團長在上一篇文章《注意！這個“深圳最火的區”，正在惠州化》中有過詳細分析，從一開始的過度炒作，到現在大量新房入市，光明樓市的供需關系正在朝着“惠州”的趨勢轉化。

那麼以上種種市場表現，和近日受到廣泛熱議的房地産稅有關系嗎？

答案有一定關系，但不完全是房地産稅的作用。

自今年以來，房地産稅傳出不一樣的信号：

“求是”雜志發表了《紮實推動共同富裕》提出：要積極穩妥推進房地産稅立法和改革，做好試點工作；

華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地産稅立法這一漫長過程，可先加入試點範圍進行“動真格”改革；

5月11日财政部等召開的房地産稅試點工作座談會，一共有6個城市被邀請參加，分别是：上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南。其中深圳、杭州、蘇州、濟南被征求了納入試點的意向。

種種迹象表明，作為全國樓市風向标的深圳，這次率先成為房地産稅試點應該是沒跑了，但對于很多自媒體悲觀的稱其為“狼來了”，團長并不認可。

1、團長認為，房地産稅同此前深圳的715新政、二手房參考價等一系列政策的目的是相同的，就是改變人們對房地産市場的預期，改變靠買房一夜暴富的炒房思維。

2、從全球範圍來看，房地産稅占到政府稅收比例其實并不高，它不是一個主要稅種，期待用房地産稅取代土地出讓金，成為地方政府收入新來源不現實。

3、在中國上海和重慶兩個房産稅的早期試點，房地産稅也并沒有起到抑制房價上漲和打壓成交量的作用，這兩個城市在過去十年的房價漲幅和成交量反而是非常不錯的。

那麼為什麼靴子還未落地，深圳市場就已經出現涼意？

一方面是接連不斷的調控确實影響到購房者的信心，市場悲觀情緒在持續發酵；另一方面，這些遇冷的片區和項目自身也存在缺陷。

如羅湖區的翠園華府，雖然學校公園商業樣樣齊全，但周邊的建築多數是2000年左右所建，老舊的環境不受年輕人喜愛。整個片區的發展比較依賴舊改的釋放，這種不确定性讓很多投資者對片區價格上限産生擔憂。

如福田加福華爾登，區位上的優勢難以彌補産品的不足，獨棟設計并不讨喜，雖然這裡有河套科技創新合作區，有全面升級的皇崗口岸，有香港北部都會區利好加持，但它的身後還有待入市的海德園，潤玺二期等産品區位價格俱佳的項目，難怪加福華爾登最後被“蹬”了。

光明區就更不必說了，這裡的市場早就内卷的不成樣子，沒有地鐵和名校的新盤早就不好賣了，電建洺悅鵬著離地鐵太遠，也就靠着之前光明區的熱度吸引一些跑步進場的剛需客。

未來的深圳樓市将呈現嚴重分化，真正有價值的好項目拼積分、拼資金一般人搶不到，沒有區位優勢或者産品不到位的項目将無人問津。

至于哪些區域哪些項目會變得搶手，還要等房地産稅和教師輪換制度兩大重磅政策的細則出台，深圳樓市的置業邏輯将發生非常複雜和巨大的變化。

最後還是那句老話：錢和房票越來越珍貴，且用且珍惜！

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