一、什麼是“房改房”？

“房改房”是1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的産物，是特定曆史時期的政策福利性分房，購買“房改房”享受一定的優惠福利。“房改房”的價格在标準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣，所以，購房職工的工齡優惠成為購房職工在購買公有住房時必然會享受的一項福利待遇。

“房改房”的銷售對象有着嚴格的限制，不是所有人都可以享受房改的優惠政策，享有購買房改房的人隻能是承租公房的城鎮居民和符合分配住房條件的單位職工。職工按成本價或标準價購買公有住房，每個家庭隻能享受一次。

案情簡介:九八年房改的時候，王先生和他媳婦兒用了他們兩個人的工齡六十四年的工齡，再加上他嶽母出了三萬二買了涉案房屋，登記在王先生媳婦名下，現在王先生嶽母去世了，這個房子沒人住了。然後他想了把這個房子賣掉，現在房子市值三百多萬，然後他想把他和他媳婦兒六十四年的工齡刨去，把那個他嶽母之前出的那個三萬二，平分給他嶽母的這個三個孩子（包括他媳婦）。

分析案情：房改房是我國經濟社會發展特定時期的特定産物，關于房改房的産權歸屬等問題，極為複雜。需要在對諸如有關部門的相應規定、售房單位的具體意見和情況、房改時是否享受了雙方工齡優惠、配偶中的另一方是否因分配該房屋而失去了其在本單位另行分房資格等多方面的因素綜合考量後，才能做出認定。也就是說，此類問題不能一概而論，而是應當具體問題，具體分析。福利分房在相當長的時期内曾經是我國城鎮居民獲取住房的主要途徑。通常，人們将這些原本福利分配的公房依據相關規定出售給個人所有的房屋，統稱為房改房。

結合本案對當事人的提問：

1、本案“房改房”的購房時間？

2、王先生的嶽母有沒有對出資32000元購房款的行為性質進行約定？

3、對于32000元購房款有無借據、收據？以什麼方式交付購房款的？

4、嶽母去世的時間？生前嶽母有無主張過還款？

5、房屋登記在誰的名下？

二、本案中“房改房”所有權人是誰？

本案房改房由王先生和其配偶共同所有。享有購房主體資格，享受工齡優惠是判斷房改房權屬歸屬的依據。王先生與其配偶所購買的房改房是基于二人的工齡享有的優惠購房政策而購買的房屋，且登記在夫妻一方名下，因此，該房屋為王先生與其配偶共同所有。雖然本案中王先生的嶽母在王先生與其配偶購房時出資32000元，但是房改房是國家以優惠的價格将公房出售給職工,屬于職工享受的福利待遇，對購房主體具有條件限定。

【〔1994〕43号《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》：第四項穩步出售公有住房中第十四款：“城鎮公有住房，除市(縣)以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮職工出售。職工購買公有住房要堅持自願的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售後租，并優先出售給住房困難戶。”

第十七款：“職工購買現已住用的公有住房，可适當給予折扣，1994年折扣率為負擔價的5%，今後要逐年減少，2000年前全部取消。售房單位應根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65(男職工35年，女職工30年)計算。離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規定的離退休年齡計算。”

第十八款：“職工按成本價或标準價購買公有住房，每個家庭隻能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制标準執行，超過标準部分一律執行市場價。”

最高院民一庭編著《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與适用》，人民法院出版社，2011年8月第1版。“房改房是國家以優惠的價格将公房的産權部分或全部出售給職工,屬于職工享受的種福利待遇。依照福利政策所購買的房改房,往往與職工的職務、級别、工作年限等挂約,購買價格遠遠低于房屋的市場價值,以成本價或标準價購房的,每個家庭隻能享受一次。”】

三、王先生的嶽母有無“房改房”份額所有權

王先生的嶽母不享有房屋份額所有權。本案中32000元購房款是建立在王先生與其配偶共同工齡優惠政策的基礎上，故房改房的購房主體沒有發生變化，仍是王先生與其配偶，因此如房款中含有第三人丙的出資，則其出資視為對甲的墊資幫扶，應按債權關系處理。

【1999年4月，建設部住房司在給司法部律師公證司的建住房市函[1999]005号《關于唐民悅房改房産權認定問題的複函》中答複：“按照目前我國城鎮住房制度改革的有關政策，按成本價或标準價購買公有住房以城鎮職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭隻能享受一次。本案中，唐民悅按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優惠，該住房應當視為其夫婦雙方共同購買。因此，我司認為，該住房應視為唐民悅與其配偶共同财産。”《民法通則》第六條：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”】

四、王先生的嶽母出資的32000元購房款是什麼行為？

需要對出資人以及接受出資方雙方的意思表示做出綜合判斷，可能存在的法律行為包括：1、贈予行為 2、借款行為

如存在借款行為可以作為債權債務關系處理，在法律實踐中法院通常會以債權關系予以處理。

【最高院民一庭編著《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與适用》，人民法院出版社，2011年8月第1版。“婚姻關系存續期間,雙方用夫妻共同财産出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，因房屋原來屬于一方父母承租的公房,如果認定為夫妻共同财産,顯然會損害一方父母的财産權益,與國家有關房改政策精神也不相符。作為産權已登記于一方父母名下的房改房,基于國家房改政策規定、房改房特點及不動産物權登記公示原則等,離婚時不能作為夫妻共同财産進行分割。對于夫妻用于購買房改房的出資,很多法院是作為雙方離婚時的債權予以處理,是比較可取的。”】（由此可見，無論是雙方父母出資購買以子女名義參見房改的房屋還是雙方用夫妻共同财産出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，對于購買房改房的出資，按照債權處理符合房改政策精神。）

對策：

一、關于“房改房”

本案“房改房”為王先生和其配偶共同所有，但登記在其配偶一人名下，為了避免法律風險的發生，王先生可以采取如下對策：

1、更正登記

申請更正登記，應當提交利害關系材料、證實不動産登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料。

2、訴訟

到房屋所在地的基層人民法院，申請确認房屋所有權之訴。

二、關于3200元債權債務（需要結合相關證據待核實認定的）糾紛解決對策如下：

1、和解

協商和解是指債權債務當事人在自願、互諒的基礎上,直接進行協商或邀請第三人從中斡旋,解決糾紛。

2、調解

可向所在地的人民調解委員會提出書面調解申請，經調解達成協議後債務人應按約定履行義務，達成協議後債務人又反悔或部分反悔的，債權人可以就調解協議向法院起訴，要求履行調解協議。

3、仲裁

當事人申請仲裁應向仲裁機構遞交仲裁協議、申請書及副本。申請書要詳細載明當事人的姓名、性别、年齡、職業等情及事實理由。

4、訴訟

債務訴訟就是打民事官司，訴訟的優勢表現在：1、解決糾紛是最終的、具有強制執行力的的解決方式；2、訴訟時效受法律的嚴格限制。

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