講在前面：因網簽價格具有做高做低的可能，大量粉絲表示可參考較小，顧本文内涉及到的所有價格部分，均為991盤活躍小區，即更新後的恒星小區挂牌價格，以供參考。

one | 成交量

6月份成交量雖有下跌，

但依然可觀。

6月份的991盤恒星小區，

共成交7844套，

與5月份相比，

成交量下跌約6.9%。

但與2018年6月份相比，

成交量依然上漲約34.8%。

two |成交價格

6月份成交價格略降，

已經趨于平穩。

6月份的恒星小區指數也“略降”，

環比下跌約0.04%。

（恒星小區指數為991盤恒星小區鍊家挂牌中位數的平均價格）

可以看出：

6月份的上海整體二手房市場，

正在逐漸穩定。

真是一個值得撒花的好消息！

but！

事情并沒有這麼簡單！

将6月份的成交數據具體分析後，

6月份的二手市場，

其實是“暗潮洶湧”。

part 1

外環線是條分水嶺，

無論是“量”還是“價”，

分割的明明白白。

1、量

50%成交在外環内，

50%成交在外環外。

2、價

中外環均價為5w，

外郊環均價則僅為3.6w。

（價格已參考恒星指數還原）

外環線，

仿佛成為了二手市場的一條分界線，

也是一條“中位”線。

part 2

四大新城的“戰績”都很不錯，

除了“風頭最盛”的青浦。

寶山區成交占比約11.2%，

僅次于“大浦東”，

松江、嘉定分别以6.4%、5.8%位列第四第五，

但以“大虹橋”爆火的青浦，

占比卻僅約為4.6%，

屈居第九位。

大個兒猜想：

或許與青浦新城新房頻出有關，

大批的新房存量，

影響了青浦的二手房市場。

附上各區域價格指數參考：

（價格已參考恒星指數還原）

part 3

闆塊成交結構變化非常大，

有的闆塊成交量近腰砍，

有的闆塊激增50%以上。

在共統計的131個闆塊中，

有116個闆塊成交量排名發生了變化，

其中排名相差5位以上的闆塊有41個，

排名相差10位以上的闆塊有13個。

先來看下排名上升的4個闆塊：

黃興和田林兩個闆塊常年無新盤在售，

市場變化不大，

本月二手房成交漲幅基本在合理範圍之内，

但在其他闆塊成交量下滑的情況下，

使得黃興和田林兩個闆塊上升的幅度較為明顯。

嘉定北部或因新房售罄的原因，

如金隅大成郡、西郊金茂府等，

市場新房數量較少，

使得本月二手房成交增多。

至于海灣，

大個兒暫時還未找到原因，

新房存量有的，

已成交的二手房無明顯亮點，

莫非，

海灣區的購買力增強了？

（以上原因均為大個兒自己猜測，不代表觀點正确，如有異議，可以留言讨論）

再來看下排名下降嚴重的5個闆塊：

徐泾、趙巷、九亭同為“大虹橋”區域，

成交量下滑相對來較好理解，

新盤供應的增多，

以及大虹橋的熱度較為冷卻，

或許因此影響了二手房的成交量。

但至于不夜城和大華闆塊，

大個兒或許隻能用，

這兩個闆塊的二手市場，

就是這樣不确定來解釋了。

（以上原因均為自己猜測，不代表觀點正确，如有異議，可以留言讨論）

part 4

17%的購房者，

選擇了單價6w以上的房源，

但選擇總價在600w以上的，

僅不足8%。

（所有價格均已參考恒星指數還原）

單價成交結構：

總價成交結構：

比起單價，

二手房市場上，

總價才是“硬傷”。

綜上，

盡管總體上來看，

二手市場已經區域穩定，

但因為或價格、或地段的因素，

每個區域的二手房成交情況都大不相同，

甚至可以說是大相徑庭。

最後看下6月末挂牌房源的特征：

房齡情況分布：

裝修情況分布：

闆塊成交量TOP5小區明細（分區域）

（參考價格為鍊家6月30日該小區挂牌價格中位數，紅色價格為查不到挂牌價格的小區，采用了該小區6月成交最高單價）

--黃浦--

--靜安--

--長甯--

--徐彙--

--楊浦--

--虹口--

--普陀--

--浦東--

--闵行--

--寶山--

--青浦--

--松江--

--嘉定--

--奉賢--

--崇明--

--金山--

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