文丨西部菌

讓地産圈大佬羨慕的王健林，日前又拉了同行一把。

日前，建業地産宣布與萬達集團簽署戰略合作協議，就旗下商業項目運營權合作達成一緻：

按照協議，建業住宅集團（中國）有限公司（以下簡稱建業地産）将全部商業項目以整體運營管理模式與珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱萬達商管）展開合作。萬達商管全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。

據界面新聞報道，這次和萬達商管合作，建業地産可能将獲得7億元，代價是旗下若幹商業項目10年左右的運營權。

在去年河南洪災時，作為“河南王”的建業地産，因為一封求救信而備受關注。此次将商業項目打包，和萬達商管開展合作，充實現金流的同時，自身的經營和債務壓力也呼之欲出。

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官網顯示，建業地産旗下的商業項目，主要包括鄭州建業凱旋廣場、洛陽建業凱旋廣場、南陽建業凱旋廣場等8個項目。按照協議，這些項目未來将由萬達商管來運營。

來源：年報

對萬達商管來說，撇開王健林和建業胡葆森私交甚笃的因素，這次的合作能達成，一個重要因素在于，它符合萬達商管的輕資産方向，而且萬達商管在商業項目的品牌運營上，積累了不少經驗。

不過，對建業地産來說，卻有些割肉的味道了。

年報顯示，2020年建業地産商業項目的租金收入為1.38億元，而2021年租金收入為2.03億元，同比增長46.4%，為近3年來的最高點。

把還在高速增長中的商業項目，打包給萬達商管來經營，原因無它——現在的建業地産處境實在是太難了，既需要精簡戰線、集中精力，也迫切要改善現金流。

相信不少人記得，去年河南洪災時，網上曾流傳一份建業地産《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》。報告中建業地産陳述了自己的困難，并懇請相關部門盡快償還逾50億元的拖欠款項。

來源：網絡

目前，洪災的影響已經消除，但毫無疑問，建業地産去年的業績也受到了拖累。加上調控升級、行業下行等因素，建業地産2021年的全年業績，确實有些慘淡：

2021年建業地産收入為419.59億元，較上年同期433.04億元減少3.1%；毛利為68.10億元，同比減少20.77%；歸屬股東淨利潤為6.04億元，較上年同期的18.01億元減少66.42%。

營收、毛利等關鍵指标，都是呈下滑趨勢，所以對建業地産來說，忍痛割肉，打包商業項目是沒有退路的自救之舉了，更何況受疫情影響，商業項目的不确定風險在增加。

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銷售層面，建業地産的表現也難言樂觀——2021年，建業地産房地産業務的合同銷售額達601.05億元，較上年的683.40億元同比降12%。

這裡要指出的是，建業地産聲稱，在2019年正式突破千億，但這個千億銷售額，包括旗下的代建闆塊。而2021年5月，負責代建業務的中原建業，已經成功分拆上市。

來源：網絡

如果算分拆後的合同銷售額，建業地産2021年的同比下滑12%。而且，不僅銷售、營收等同比下滑，建業地産的盈利能力同樣在下降。

其中2021年的毛利率16.2%，較2020年的19.9%下降了3.7個百分點。而16.2%的毛利率水平，在整個行業内基本處于下遊的位置。

規模增長放緩，盈利能力下滑，對2021年的表現，連掌舵人胡葆森都在業績會上直言，“業績不理想”。那麼，建業地産為何走到了割肉自救的這一步呢？

僅僅是因為行業轉冷和洪災等外部因素嗎？答案顯然是否定的。其區域布局過于單一，也是一個重要因素。

建業地産有着“河南王”的稱号，一直以來，它都是将精力聚焦河南，官網信息顯示，截至2019年末，建業已經實現了在河南省18個地級市和122個縣級城市的全覆蓋。

在各大房企忙着外拓的時候，建業地産在大本營安營紮寨，通過“省域化戰略”不斷下沉，做到了本土領先，2021年在河南省市場占有率為6.9%。

來源：年報

胡葆森說，“河南那麼多縣市、鄉鎮，你做到死也做不完”。龐大的腹地和人口，的确給建業地産帶來了機會，但缺少外拓的全國化野心，讓建業地産失去了擴張的良機；而重倉河南的風險，在城鎮化放緩、調控升級的背景下逐漸顯現出來。

建業地産銷售同比下降的背後，有一項數據值得留意——2021年，河南省商品房銷售面積13277.19萬平方米，同比下降 5.8%；商品房銷售額8657.71億元，同比下降7.5%。

如果整個河南的商品房銷售的大盤子都出現了下降，深耕河南的建業地産，哪有銷售不下滑的道理？

今年3月，鄭州的樓市新政曾引發廣泛關注。作為省會城市，鄭州率先給樓市松綁，的确給重倉建業地産帶來了機會，但反過來說，也意味着建業地産這種區域布局集中的高風險性。

來源：網絡

建業地産現在面臨的局面是，鄭州容易受到政策影響，進而影響到其銷售、利潤；鄭州之外的地級市，随着棚改貨币化接近尾聲，地産增量空間又越來越小。

針對毛利率下降，建業地産在年報中提到，“部分城市采用銷售去庫存策略以刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間”。但以價換量，犧牲利潤，依然改變不了銷售下滑的局面。

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在2021年初，建業地産提出要“走出河南，走向大中原，服務大中原”，并且和榮華地産簽訂了合約，将陝西作為外拓的重要一站。

目前來看，建業地産的外拓之路，基本沒什麼起色，畢竟外拓的時機早就過了，而現在的行業又處在下行的階段。

所以，建業不得不采取各種方法來優化結構、改善經營。3月的業績會上，建業地産方面就表示，“通過結構化融資、項目整體轉讓、大宗交易結合方法，去盤活不動産”。

來源：年報

對建業地産來說，成功地将商業項目打包委托給萬達商管，是改善現金流的重要一步。隻不過相較于建業地産的債務而言，7億元左右的回血，略微有些杯水車薪。

數據顯示，2015年到2020年，建業地産的負債總額分别為324.4億、373.28億、540.54億、916.93億、1313.65億、1493.19億，2021年有所壓降，但依然高達1330.63億元。

三道紅線方面，建業地産目前仍屬于踩線房企，2021年年末，剔除預收款後的資産負債率為86.4%，超出70%的紅線不少，并且同比去年上升0.9個百分點。

也就是說，建業地産面臨着規模增長放緩和債務紅線不過關的雙重壓力，接下來的日子可能還會更難。

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