萬達集團創始人王健林

萬達集團接管北京東、西兩大商場——原卓展購物中心及SOLANA藍色港灣運營權的消息被證實。這是萬達時隔多年重返北京城區核心商圈的大動作。36氪近日走訪了解到，疫情及曆史遺留問題影響下，兩處商業地産的更新升級都遇到了困難。

36氪獲悉，2022年5月起，位于北京朝陽區亮馬河畔的藍色港灣已經交接給萬達方面管理，但并未進行大刀闊斧的改造。購物中心的大部分商戶未改變，荒廢已久的19号樓也沒有動工迹象。

藍色港灣的名稱也沿用下來，未加入萬達元素。此前曾有消息稱，萬達醞釀将自家院線引入，但目前該消息未獲萬達确認。6月6日，藍色港灣的電影院珠影耳東傳奇影城曾短暫恢複營業，但在6月14日因疫情防控再次停業。

藍色港灣自2008年12月開始，由業主方自持運營。2016年，藍色港灣時任常務副總經理路超透露，這座朝陽公園旁的購物中心在運營初期因定位模糊經曆過艱難時刻。2012年，藍色港灣發力兒童及餐飲兩大業态，又在2016年重新調整品牌街定位，發力運動業态。截至目前，藍色港灣已經引入lululemon等諸多運動品牌及健身機構，其中lululemon門店為該品牌在亞洲的最大單店。

在藍色港灣東北區域的19号樓已爛尾多年，建築本體也有損壞迹象。該樓附近區域曾一度被作為臨時停車場。2022年3月，萬達商管正式接手SOLANA藍色港灣前，藍港物業安管部貼出公告，清出該區域内所有車輛并樹立起圍欄，将該區域封閉。但截至目前，19号樓還未有工人進場施工。

在北京市海澱區西五環，原卓展購物中心的改造已經開始，36氪6月中旬探訪時發現，有工人圍繞卓展中心建築豎起圍欄，内部的拆除工作也正在進行，消防及水電将全部拆除重做。此前有消息稱，這個伫立在京西的龐然大物将被打造成萬達在北京的标志性産品——北京五棵松萬達廣場。

據36氪了解，商場内部大部分商戶從2019年起就陸續停業，其中包括北京耀萊成龍影城及星巴克等品牌門店。目前除幾家銀行外，其餘底商都已清空。

與此同時，卓展中心與部分商戶之間存在租賃糾紛。對外張貼的公告顯示，北京肯德基有限公司及北京必勝客比薩餅有限公司分别針對商場B1-111号及A1-05西南側房産、 B1-112号及A1-06西南側房産的承租權及餐廳内全部财産的合法所有權進行聲明，針對與業主方的糾紛向海澱區人民法院提起訴訟。兩份公告張貼時間均為2022年6月6日。

公開資料顯示，卓展中心建築面積超過34萬平米，屬于超大體量的盒子型購物中心，自2009年正式開業起未滿租過。近年來，該綜合體經曆了多次易主，由華熙集團轉賣給卓展集團，又迎來藍港并改名為藍色港灣SOLANA購物中心（五棵松店），但始終難以盤活。

根據萬達商管遞交的招股書，萬達的輕資産運營方式有兩種，委托管理模式及租賃運營模式。二者服務範疇一緻，但在收入來源和成本方面有着明顯不同。委托管理模式中，萬達能夠向業主方收取商業管理服務費，物業管理服務費則按每月每平米收取固定費用。而在租賃運營模式中，運營方與業主方面簽訂長期合約，将物業整體承租，再将其租給各商戶，此種方式運營方權限更大，其收入中也包含商戶租金收入。

36氪獲悉，房企對于老舊商業體的更新改造中，常會采取委托管理模式。公開信息顯示，萬達方面與藍港方面簽訂合約，以20年為期限拿下卓展中心的整體運營權，可推測其采取的應是委托管理模式。而藍色港灣方面與萬達的合作方式雙方未進一步透露。

在此之前，4月1日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議。通過這次合作，建業将旗下若幹商業項目10年左右的運營權交予萬達，代價為7億元。3月28日，鑫苑與萬達也簽署合作協議，雙方将在商業管理、資産管理等領域合作。2月，萬達還接管了一家山西房企田森集團的商業項目。

輕資産轉型的萬達商管正在赴港上市的路上。4月更新的招股書顯示，2021年，萬達商管集團實現營收471.05億元，同比增長20.37%；歸屬于母公司所有者的淨利潤為132.92億元，與往年同期數據基本持平，如期完成與戰略投資者的2021年業績對賭。

但2021年公司公允價值變動收益53.43億元，比2020年公允價值變動收益減少了11.2億。截止2021年年底，萬達商管的資産負債率為70.9%，較上半年的80.4%降低近10個百分點。

在房地産行業債務違約風險全面上升的背景下，萬達是民營開發商中為數不多的「幸存者」。5月，惠譽确認大連萬達商業管理集團股份有限公司長期外币發行人違約評級(IDR)為BB ，确認萬達商業地産(香港)有限公司發行人違約評級，高級無抵押評級以及其擔保美元票據的評級為BB。

惠譽認為萬達商管的輕資産購物中心将減少其資本支出需求，并支撐其近期的财務狀況。到2021年底，共有417家輕資産購物中心，其中有132家由第三方所有。其目标是在2022年開設50多家商場，其中80%以上采用輕資産模式，由其運營商場，并獲得30%左右的租賃利潤。

作者 | 詹方歌

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