二手房交易中，戶口問題是買方尤其關注的問題，經常出現交房後賣方的戶口未遷走。此時該如何處理？向法院起訴法院會受理嗎？可以追究賣方的違約責任嗎？

案例要點

房屋出賣後戶口未轉移出去，買方向法院起訴，要求賣方遷出戶口并支付違約金。

案例概述

張先生（買方）于2011年通過中介與王先生（賣方）簽訂了房屋買賣合同，合同約定了王先生應在房屋完成過戶後一定期限内，将房屋中的原有戶口遷出。時隔7年張先生準備再次賣房時，才發現老房主還沒遷走戶口。因戶口遷出問題發生糾紛，新老房主鬧至法院。張先生訴至法院要求王先生按照合同約定将戶口遷出，并承擔逾期遷出戶口違約金30萬元。王先生則辯稱，其和張先生簽訂房屋買賣合同的時候，曾口頭約定了不需要遷出戶口，而這麼多年過去了，張先生也沒有要求他遷出戶口。

處理結果

法院審理後認為，戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理範圍，法院不予理涉。因王先生沒有充分證據證明雙方在簽訂房屋買賣合同時達成了口頭協議，約定王先生可以不遷出房屋的相關戶口，故根據雙方簽訂的房屋買賣合同，王先生沒有按照合同約定期限遷出原有戶口，故應承擔違約責任。對于具體違約金數額，法院根據合同的履行情況、當事人的過錯程度及實際損失等情況，酌定判令王先生賠償張先生10萬元。

法律分析

1.關于是否可以訴至法院申請強制遷戶口問題：戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理範圍，故法院對買受人要求出賣方将戶口遷出的訴訟請求一般不予支持。但買受人可以以出賣方逾期遷出戶口構成違約為由，要求出賣方承擔違約責任的，屬于民事案件受理範圍。

2.關于違約金數額認定。現行戶籍政策是同一房屋可以落兩戶，故即便老房主不遷出戶口，也不影響新房主落戶，通常戶籍主管單位也不會主動向新房主告知房屋的戶籍情況，故很多新房主隻有在再次出售房屋時，才會發現該類問題。在這個基礎上，若按照雙方合同常規的違約條款約定，相應違約金高達數十萬甚至數百萬，個别甚至會超過房屋的成交價格，對此，法院一般會根據合同法有關違約金數額進行調整，結合戶口與當事人的聯系程度、違約情況及相關損失，酌情判定違約金數額。還有一種誤區認為沒有損失就無需承擔違約責任，需要注意的是即便買方沒有受到實際損失，也不能免除賣方不遷戶口的違約責任，一般是根據合同法的規定，酌情确定違約金數額。

法務建議

1．對買賣雙方的建議：

建議賣方主動攜房屋産權證前往相應戶籍管理部門核實房屋的戶籍登記情況，并如實告知買方，買方也應積極要求賣方提供戶籍登記情況，不可輕信賣方口頭承諾。

在了解到戶口登記情況後，買賣雙方應對房屋買賣、戶口遷出等條款進行明确約定，必要時可将戶口遷出設定為支付部分購房款的條件，以促進賣方能及時遷出戶口，而對于戶口無法遷出或不需要遷出的，特别要留意以書面條款專門約定，避免口頭約定。

2.對于房産經紀人的建議：

（1） 經紀人在簽單之前，可以讓業主去派出所查一下，該物業地址上有哪些戶口，确認是不是隻有業主或者是業主家人的戶口，确保後期可以将戶口及時遷出。

（2）若發生了上述的情況，現任業主可以帶上買賣合同及房産證原件去戶籍所在地派出所，申請将裡面的原來業主的戶口強制遷出。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!