二次土拍落幕不到20天，北京市第三批拟集中供地名單就流出了。

這一幕已見怪不怪，雖然網傳名單與最終實際供地名單有出入，但是可以認為傳出的名單是對市場的一種試探，以及實際供地也需在官網上進行預申請，這是為了保障土地成交的一種手段。

在政府平抑房價的工具箱裡，增加土地供給是一種有效的手段，2021年起，全國範圍實施集中供地制度，這讓市場透明度大大提升，開發商和買房人都可以對政府的供地計劃了如指掌。

從2021年至今，北京共成功出讓94宗宅地，完成土地财政收入約3100億元。其中完成5批次集中供地，成交87宗。

北京市在土地端供應的增加，同樣體現在市場端，2021年1-12月份，北京住宅新增供應59399套，同比上漲9%；成交62800套、成交面積795.58萬平米、成交金額4210.54億元，同比均上漲約3成以上；成交均價52924元/平米，同比上漲3%。

市場整體呈現供需兩旺的局面，房價也得到了合理的控制。

今年1-5月份，北京市住宅新增供應21705套，同比上漲9%，供應端持續旺盛；但成交15696套、成交面積202.34萬平米、成交金額1170.79億元，同比均下降2成以上；而成交均價57863元/平米，卻同比上漲9%。

此前幫主曾分析過，前5月，北京樓市成交整體遇冷且分化明顯，高端改善項目銷售勢頭強勁，但剛改、剛需項目陷入低迷。因此，成交均價與市場存量明顯增加。

好在，住宅成交量已連續6周環比上漲，市場逐漸回歸常态。衆多項目采取按指導售價下浮範圍促銷，買房人迎來置業窗口期，但土地供應節奏的加快，以及政府在地價、開發條件等方面做出對開發商更加寬松的調整，讓善于觀察與分析的買房人也延長了觀望期，等待最佳的出手時機。

在這種微妙的市場情緒變化中，政府按自己的節奏持續供地，勢必對市場産生一定的制約作用。這從近幾次土拍底價成交地塊增加、流拍不斷的結果，可以判斷一二。

讓我們來看這份第三批次拟供地名單的情況：

從這份名單看，涉及10個行政區及經開區，海澱區永豐基地将再推新地，或将拆分成3宗，朝陽區2宗，石景山區4宗，豐台區5宗，經開區3宗，通州區4宗，大興區3宗，順義區4宗，昌平區1宗，房山區4宗，門頭溝區3宗。

本文幫主重點分析幾個有看點的地塊：

一、海澱永豐地塊最熱門

綜觀這34個地塊，最引人注目的無疑是海澱區永豐基地F2地塊，與幸福裡潤園和中海滙德裡相鄰。

這兩個項目今年開盤均取得開門紅，截至目前網簽套數分别為275套、500套，網簽價格8.4萬元/平米。雖然一度受到互聯網大廠裁員的影響，但是從成交量和成交價格看，還是證明了區域市場的堅挺。

F2地塊值得關注的是，幸福裡潤園和中海滙德裡2宗地在2021年第二批土拍中，都僅競至約6%的溢價率即告落錘，樓面價均約5.4萬元/平米，其競争熱度并未及預期，設置的地價上限和政府共有産權份額均未觸及。

彼時有海澱區北沙灘2宗地是該批次供地最火地塊，而且在去年首批土拍開發商發力過猛後，二批次出手謹慎等原因。

在兩個項目保持熱銷的情況下，F2地塊上市是否會引發更加激烈的争奪，将是最大的看點。

二、南中軸大紅門地塊最顯赫

豐台區土地儲備豐富，此次拟供地名單上出現了大紅門棚改2宗地塊、槐新舊村改造2宗地以及造甲村1宗地，大紅門與造甲村為三環區域，槐新舊村位于南四環外。

此前，豐台區連續上市麗澤金融商務區周邊二環、三環4宗地塊，均為10萬 的豪宅項目，都設置了競政府共有産權份額環節，但隻有北京瑞府競至6%政府共有産權，其它3宗地均為低溢價甚至底價成交。

一句話，豐台區内城地塊頗有叫好不叫座之勢。

大紅門地塊位于南三環外，是正宗的中軸地塊，如果從地段标簽來看，其顯赫性甚至是此前豐台區諸多10萬 地塊所不能比拟的。

但是，理想與現實的差距往往令人唏噓，豐台區南三環木樨園至南四環大紅門之間的區域，其前世是北京著名的服裝批發商貿城，整個區域内遍布老舊社區，城市面貌并不匹配。

在北京市于去年底完成大紅門地區區域性批發市場全面疏解任務後，定位為首都商務新區的大紅門地區将進入高标準、高起點建設的新階段，最具代表性的大紅門服裝商貿城已經轉型為南中軸國際文化科技園，預計今年9月開園；大紅門福成商貿市場轉型為豐台區政務服務中心及區級圖書館。

還将推進中央芭蕾舞團項目建設，啟動大紅門一期棚改，實現國家自然博物館、規劃展覽館等項目一期供地。

同時，在南中軸将建設成為生态軸、文化軸、發展軸的宏圖下，占地17.5平方公裡的南苑森林濕地公園也在建設之中。

幾年後，南中軸三環、四環區域的面貌将發生巨大變化，大紅門棚改土地上市，無疑将為南城增添頂級豪宅産品，期待有懂得這裡土地價值的開發商拿下。

三、朝陽北路還有存量宅地

朝陽區地塊争奪熱度僅次于海澱區，此次朝陽低調地隻列出奶西村29—321地塊和平房鄉棚改PF44、45地塊兩宗地。

崔各莊奶西村在二次土拍中首次供地2宗，分别被中建和首開競得，相比中建一局付出溢價率14%的代價奪得的29—318地塊，首開僅以2%的溢價率輕松拿下29—319、320地塊，據悉拿地後引入拍地的競争對手金茂合作開發，并由金茂操盤。

奶西村2宗地的入市，加劇了大望京區域崔各莊闆塊的内卷，第3宗地規劃容積率也為2.22，若緊跟着上拍，将是首開金茂項目的直接競争者。估計起拍地價不會下調，因此除非底價成交，否則拿地成本将不會低于首開。

平房鄉地塊位于東五環外、朝陽北路北側，與保利和錦薇棠相鄰，這個闆塊已許久未供地。

朝陽北路沿線早已開發成熟，地鐵、商業等配套齊全，地段優勢是屬于CDB輻射區，預計将被開發商争奪。

地塊規劃容積率2.5，可做高層、小高層産品，周邊可參考價格的次新盤有和錦薇棠和五環内的首開熙悅尚郡，二手房價格在8萬—9萬區間，因此預計該地塊指導售價或與崔各莊南臯村項目持平，在8.8萬元/平米的水平。

四、經開區再度補倉

經開區2021年未供地，2022年首批成交南四環舊宮鎮與亦莊新城0501街區兩宗地，對區域供應實現了補倉，中海興叁号院和綠城桂語聽蘭均已入市，尤其後者被視為亦莊核心産業區打工人實現職住平衡的最佳上車選擇。

此次，經開區亮出3宗地，1宗位于舊宮鎮集賢地區，另2宗均位于亦莊新城台湖、嘉會湖闆塊，即與綠城明月聽蘭、桂語聽蘭同一區位。

中海争奪舊宮A2-2地塊時，付出了溢價率11.2%的代價，而綠城拿下亦莊新城0510街區地塊僅比底價多了1600萬元，溢價率僅為1.1%，兩宗地熱度差異極大。

但是，幫主認為如果經開區這3宗地入市，或許台湖-4兩站一街和亦莊新城0604街區地塊會更搶手，因為台湖、嘉會湖闆塊擁有良好的城市規劃和産業基礎，一旦成規模開發，會吸引更多開發商入駐。

而舊宮集賢地塊，前有四環的中海興叁号院，後有五環外南海子闆塊和錦誠園、熙悅雲上、合生me悅等項目的包圍，在7萬 市場層面競争會很激烈，誰也不敢奢望在這個區域能做出爆款項目。

或許，中海興叁号院開盤後的銷售狀況，能為開發商對這宗地提供最有價值的研判依據。

無論如何，經開區土地補倉，對亦莊區域的購房者都是利好。

五、石景山區棚改上新

2021年至今，石景山區共上市5宗地，北辛安、劉娘府、衙門口各1宗，首鋼東南區2宗。

在2022年北京冬奧會落幕後，石景山區漸漸失去了熱度，京西市場熱點轉移到與新首鋼園區一河之隔的門頭溝四道橋。

此次石景山區放出4宗地，包括衙門口剩餘地塊、西黃村與廣甯2宗棚改地塊，以及五裡坨組團1宗地塊。

西五環内的衙門口在去年首批土拍産生了長安悅玺項目，7.95萬元/平米的價格為石景山區之最，但該闆塊面臨東側豐台區小瓦窯與西北側首鋼東南區的腹背夾擊，價格均比衙門口低了4、5000元/平米，因此，衙門口闆塊處境尴尬，項目去化緩慢。

若衙門口剩餘地塊上市，闆塊内卷勢必加劇。

西黃村棚改地塊所處區位很成熟，闆塊仍有少量庫存的項目為禧瑞學府。廣甯棚改地塊位于阜石路與新首鋼園區北側、永定河東側的廣甯村，接近石景山區與門頭溝區交界位置，規劃容積率為1.8，應可打造改善型低密洋房産品。

五裡坨組團在3個限競房項目進入銷售尾聲後，再度供應宅地，規劃容積率1.4，仍然為低密洋房或疊拼産品，區别則是純商品房，預計指導售價也将邁入6萬 門檻。

對于石景山區來說，供地将再次制造區域熱點，也将為京西改善家庭提供更多的置業選擇。

除以上幾個行政區外，通州區預計将批量推出宋莊鎮地塊，目前僅有金地北京壹街區1個新盤的宋莊鎮，将迎來規模開發階段。

大興區西紅門鎮組團、黃村鎮海戶新村也将持續供地，但區域供應量過大，缺乏有效的市場支撐。

新盤衆多的昌平區隻列出1宗地塊，順義區、房山區、門頭溝區供地計劃符合年度供應節奏。

但以上平原新城區域的總體供應仍需時間消化，預計第三批土拍實際供地仍将按17宗左右的數量，畢竟北京市場的熱度還遠遠不夠。

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