如何開一家房地産公司?#新作者扶植計劃 第二期# ，接下來我們就來聊聊關于如何開一家房地産公司?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

如何開一家房地産公司

#新作者扶植計劃 第二期#

房地産 :

主要是指土地建築和固定在土地上不可分割的部分由于其位置不可移動, 因而又稱為不動産

土地使用權 : 使用國有土地所使用的權利, 主要指建築内容, 使用年限

産證: 是房屋竣工驗收後, 由房管部門合法擁有房産的最主要證明材料.

三通一平 : 水, 電, 路( 通). 場地平整.

配套設施 : 主要是為方便提供各種設施.

均價

均價是指将各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的不計樓層、朝向，以

2800 元／平方米統一價銷售即以均價作銷售價

基價

基價也叫基礎價，是指經過核算而确定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價後而得出。

起價

起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房産廣告中常表?quot; ×××元／平方米起售 "，以較低的起價來引起消費者的注意。

預售價

預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。

一次性買斷價

一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房産銷售合同中的專用價格術語，确定之後，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得随意變更。

定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨币，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同标的額的20%。如果購房者交了定金之後改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商将房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。

違約金

違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨币。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。隻要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

産權證書

産權證書是指" 房屋所有權證"和" 土地使用權證"。房屋産權證書包括：産權類别、産權比例。房産坐落地址、産權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地産測量部門的分戶房屋平面圖。

使用權房

使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金标準出租給居民的公有住房。

公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的産權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

不可售公房

不可售公房是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式裡弄、新式裡弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房

已購公房又稱售後公房，就是購買的公有住房

單位産權房

單位産權房是指産權屬于單位所有的房屋，也稱系統産權房、系統房。

廉租房

廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房隻租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

私房

私房也稱私有住宅，私産住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為

" 一手"，第二次交易則為"二手" 。一些無房的人，可以買一套别人多餘的房；而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富餘戶，也能賣掉自己的多餘住房換取收益。

期房

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地産權證大産證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買

"樓花" ，這是當前房地産開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地産項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現房

所謂現房是指開發商已辦妥房地産權證（大産證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。

通常意義上指的現房是指項目已經竣工并驗收通過可以入住的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地産開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國内外（含港、澳、台）的企業，其他組織和個人。

内銷房

内銷商品房是由房地産開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，内銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。

準現房

準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區内的樓宇及設施的大緻輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在内外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。

共同共有房産

共同共有房産：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房産不分份額地享有平等的所有權。

共有房産

共有房産：指兩個或兩個以上的人對同一項房産共同享有所有權。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地産業進入散戶零售時代的産物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以後，一般就進入房地産項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房産，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競争力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導緻大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行後續建設，甚至全盤停滞的積壓樓宇。"爛尾" 的情況一般不會發生在房産推出銷售的時候的，而是随着項目的不斷推進，一步步顯現。

城市居住區

城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市幹道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模30000～50000 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住小區

居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模

7000～15000 人相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地

居住組團

居住組團一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模1000～3000 人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

配建設施

配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心

公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。

房屋産權

房屋産權是指房産的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各

項權益的總和，即房屋所有者對該房屋财産的占有、使用、收益和處分的權利、

建築面積

住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建築面積，則是各層建

築面積之和。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的淨面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶内樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積内的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；内牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓内為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。

實用面積

它是"建築面積"扣除公共分攤面積後的餘額。

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活使用的居室淨面積之和。所謂淨面積就是要除去牆、柱等建築構件所占有的水平面積（即結構面積）一般作為衡量居住水平的面積指标。

容積率

容積率是建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1 萬平方米的土地上，有

4000 平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

得房率

得房率是指套内建築面積與套（單元）建築隊面積之比。

套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 陽台建築面積。

套（單元）建築面積=套内建築隊面積 分攤得公用建築隊面積。

開間

住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋内一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0 米--3.9 米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3 米。規定較小的開間尺度，可縮短樓闆的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5 米以上，進深7 米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建築面積的小開間住宅相比，承重牆減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

進深

在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5 米左右，不能任意擴大。

套内面積

俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等占用空間的建築物後的一個内容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。

公攤面積

商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；

2．各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建築面積之和。房屋建築的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建築。

輔助面積

輔助面積是指住宅建築各層中不直接供住戶生活的室内淨面積。包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建築面積

房屋系指各産權主共同占有或共同使用的建築面積。共有建築面積分攤系數整幢建築物的有建築面積與整幢建築物的各套套内建築面積之和的比值，即為共有建築面積分攤系數。

銷售面積

銷售面積是指商品房按"套"或"單元" 出售，其銷售面積為購房者所購買的套内或單元内建築面積（以下簡稱套内建築面積）與應分攤的共有建築面積之和。

建築密度

建築密度是指在居住區用地内各類建築的基底總面積與居住區用地的比率（％）它可以反映出一定用地範圍内的空地率和建築密集程度。

綠化率

綠化率是指項目規劃建設用地範圍内的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區用地範圍内各類綠地的總和與居住區用地的比率（% ）。綠地率所指的" 居住區用地範圍内各類綠地" 主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小遊園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地闆面或樓闆面到上層樓闆面之間的距離。

淨高

淨高是指層高減去樓闆厚度的淨剩值。

實用率

實用率是套内建築面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套内建築面積／套内建築面積＋分攤的共有共用建築面積

标準層

标準層是指平面布置相同的住宅樓層。

陽台

陽台是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

平台

平台是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的

1／2 者。

半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的

1／3，且不超過1／2 者

居住區用地

居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

住宅用地

住宅用地是指住宅建築基底占地及其四周合理間距内的用地含宅間綠地和宅間小路等

的總稱

其他用地

其他用地是指規劃範圍内除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

公共服務設施用地

公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建築基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

道路用地

道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

公共綠地

公共綠地是指滿足規定的日照要求，适合于安排遊憩活動設施的、供居民共享的遊憩綠地，應包括居住區公園、小遊園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

建築線

建築線一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。

公用建築面積

公用建築面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。一般公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的面積扣除整棟建築物各套（單元）套内建築面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，為整棟建築的公用建築面積

玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室内就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、挂雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室内空間的不到頂的半截立面

過道

過道是指住宅套内使用的水平交通空間。

低層：1—3F的建築稱為低層建築。

多層：7F 以下的建築稱為多層建築。

小高層：7—11F的建築稱為小高層。

高層：12—30F的建築稱為超高層。

超高層：30F 以上的建築稱為超高層。

闆樓：有稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統一，并排興建而成建築群體者。多為多層。

雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。

三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。

獨棟别墅：既獨立一棟存在的别墅。

雙拼别墅：兩棟連在一起的别墅。

連棟别墅：多棟連在一起的别墅。?越層：又稱樓中樓，既室内有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。

房地産結構材質：

磚混結構

框架結構

鋼架結構

何為五證二書：

建築土地使用許可證

建築工程許可證

建築用地規劃許可證

建築工程施工許可證

商品房銷售許可證

商品房使用說明書

商品房質量說明書

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