在北方小縣城估計也算是七八線城市，平均房價已近6000元/平方米，朋友們說太高了，一個月工資買不了一平方，有可能會大幅度降價，這裡我給大家算一本細賬，看看開發商的利潤空間到底有多大，淨是幹貨。

如果按項目占地面積100畝計算，規劃容積率按2.5。可建設總面積：166675㎡平方米（100畝*666.67㎡/畝*2.5）。預期售價：按6000元/平方米。相關費用如下：

1、土地成本：土地出讓金按150萬/畝，考慮前期賠青等費用，按160萬/畝計算，100畝地，160萬*100畝=1.6億元。

（不同地區、不同位置差别是很大的）

契稅及手續費： 1.6億元*5%=800萬元

（考慮到中國經濟發展的不平衡，地區差異，實行3%-5%的幅度稅率，）

加稅樓面平均地價：（1.6億 800萬）/166675㎡=1007.95元/平方米

（總地價款 契稅/總建築面積）

2、報批報建費用： 150元/平方米

（向政府各部門繳納的相關行政事業性收費，主要包括：人防異地建設費、基礎設施建設配套費，預售詢價費用，環境評估，交通評估，施工圖審查，文物考古，水土保持，規劃公示牌，無證施工罰款等等，不同地區差異很大，）

3、前期費用： 120元/平方米

（項目開發的前期費用包括：水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、三通一平、路口開設、招投标等）

4、水氣電暖配套費用：268元/平方米

（市政配套費用包括：自來水、供配電、小區市政、燃氣、小區指示标牌等）

5、建安造價： 2400元/平方米

（包括：土石方、基坑支護、基礎、主體建築、防水保溫、門窗欄杆、外立面、室内精裝、主體安裝、消防、智能化、電梯等所有屬于或者依附在主體建築上的所有工程。普通100米高層住宅的建安費用已達2400元/㎡左右）

6、景觀綠化及道路造價：150元/平方米

（屬于園林景觀的軟景、硬景，燈具、亮化，水景及園林小品等;園區道路）

7、各種稅費： 售價*11%=6000*0.11=660元/平方米

主要包括：營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房産稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等等

8、營銷費用：售價*1.6%=6000*0.016=96元/平方米

（當前因銷售難度，甚至已達2%—3%）

9、管理費： 售價*1%=6000*0.01=60元/平方米

（一般1.5%—3%不等）

10、資金财務費用：資金按兩年使用期，年化率按12%計算，則：（1007.95 2400 270）*0.12*2=882.71元/平方米

（财務費用跟項目的開發節奏、融資方式、融資利率有很大關系）

11、不可預見費：售價*1%=6000*0.01=60元/平方米

（如各類安全事故等）

12、主樓地下一二層攤銷：取1%=60元/平方米

13、不可售面積攤銷，穩妥考慮，按200㎡占用面積計算，200*(1007.95 270 268 2400)/166675=4.7元/平方米

（包括物業、門崗、水電機房等）

14、單平方利潤：90元/平方米，

（6000-1007.95-150-120-268-2400-150-660-96-60-882.71-60-60-4.7=80.64/平方米）

15，整體利潤：166675平方米*80.64/平方米=1344萬元

總結，100畝地，建築面積16.7萬平方米，按銷售價6000元/平方米，總銷售額已超10億，投資近10個億，淨賺1344萬元，利潤率1.3%。另外，根據國際國家形勢、經濟宏觀形勢、地區微觀形勢、國家政策調控等等，會有差異。

朋友們，基本情況就這樣，你說開發商還會大幅度降價嗎？

（個人分析，僅供參考，）

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