近期市場出現一些精心裝修的、轉讓使用權的公寓

文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞 徐炜倫

“8字頭帶精裝”“有産權”“30萬元可入手”“月供2000元”“政府補貼13萬元”……收到房産經紀發來這些信息的廣州街坊周小姐，對這樣的“筍盤”信息将信将疑：此類信息可信度有多高？羊城晚報記者近日對周小姐反映的問題進行了走訪，發現此類公寓均為使用權公寓，銷售人員口中的“産權”并非每套公寓的單獨産權。

30萬元能買市區公寓？

根據周小姐的報料，羊城晚報記者找到了信息中提及的樓盤魚珠城和貴坊（備案名為魚珠融彙貿易創新中心）。該項目緊挨着茅崗路，北側則是廣園快速路，與富頤華庭一路之隔。

記者被路邊的攬客經紀引入展示中心後看到，現場有不少看樓者。據介紹，該項目共規劃有A、B、C三棟樓，目前對外推出的公寓戶型有四種，面積從35-68平方米不等，有平層和小複式兩種。

從旁邊的非實景樣闆房可見，小複式單位層高為4.5米，有帶中空客廳和直接間隔成兩層空間兩種設計；平層單位為雙鑰匙戶型設計，即把4.5米層高平均分成兩層，每層一套單位，每套單位層高為2.25米，從一個大門進去後分兩個入口進入兩套單位，據說這是為了将出租收益最大化的設計。情景樣闆房進行了個性化裝修，對市民有一定的吸引力。但記者也發現，這些房子的一些衛生間甚至是卧室都無法自然采光通風，2.25米的層高顯得相對壓抑。

宣傳中的“30萬元可入手”也确實存在。據銷售人員介紹，周末和準時簽約都有額外折扣，算下來，30多平方米的平層單位也有一口價優惠，單價是“8字頭”，從8293元-8750元/平方米不等，總價30萬元左右；但小複式價格就高一倍多，一套38平方米的小複式單位總價約73萬元。銷售人員說此類公寓首付需交五成，其餘五成可以貸款，“四大行都和我們有合作，如果你的資質特别好，利率可以比較低”。

這些公寓真的有産權？

30萬元真的能買下廣州市區帶産權的公寓？天上沒有那麼多餡餅可掉。

魚珠城和貴坊銷售人員說，雖然三棟樓宇都有“産權證”，但屬于整棟樓的大證，每套公寓并沒有獨立的産權證。消費者支付數十萬元，買下的其實是這些公寓37年的使用權，雙方簽訂的是《物業使用權轉讓合同》。

無獨有偶，近日不少房産經紀也在大範圍推介白雲新城“27萬元、月供2000元、有産權、馬上辦紅本”的公寓，市民林先生覺得夠吸引，于是按指引到了白雲區國信花生大廈看房。到現場後林先生被告知，他們與開發商簽訂的是租賃合同，能獲得公寓30年的使用權。至于“原來總價40多萬元，現在有政府補貼13萬元，因此總價最低僅需要27萬元”的說法，銷售人員也無法給出明确解釋，僅稱“可以直接在合同總價裡扣除”。羊城晚報記者緻電該項目所在的廣州民營科技園相關管理部門，該部門稱已接到不少關于國信花生大廈的投訴工單，還有市民支付了部分金額想申請退款無果前去求助，該部門工作人員表示：“廣州民營科技園目前并沒有購房單獨補貼13萬元等相關規定，那些可能是樓盤銷售的宣傳手段，購房者需要提高警惕，慎重考慮。”據了解，該園區内還有一些公寓“出售”，羊城晚報記者在園區内還看到一條提醒市民的橫幅，上面寫着“園區有公寓樓出售出租存在疑點，請提高警惕，謹防受騙”。

律師提醒

需留意項目的合法性

廣東諾臣律師事務所的朱秋霞律師表示，這類所謂“有産權”的公寓實際上是使用權公寓，買家獲得的是該公寓的使用權，法律性質屬于租賃。這類公寓存在較大的風險：

一是根據民法典的規定，租賃期限超過20年的，超過的部分無效。實踐中，開發商通常會将超過20年租賃期限的部分用“無償贈予”或用兩次租期拆開提前簽訂等方式予以規避，但法院通常會認定這些方式實際上違反了法律的強制性規定而認定合同部分無效。合同無效的部分對雙方無約束力，開發商可以主張在20年後收回場地，買家可主張退還20年後的租賃費用。

二是開發商和村集體簽訂的通常是合作開發合同，開發商取得該集體土地的開發運營權，有權将建成的公寓出租給第三方。但是，一旦開發商沒有按合同約定向村集體支付合作費用或其他應付費用，村集體可能會提出解除合同，收回土地使用權。由于買家已經一次性繳納了租金，在開發商資金挪用或短缺甚至卷款跑路、破産的情況下，買家有可能錢房兩空，打赢官司也拿不回錢。

三是使用權公寓存在成為違法建築導緻爛尾、合同無效的風險。廣州地區近年來的案例顯示，一些使用權公寓沒有取得《建設工程規劃許可證》而被依法拆除，或者沒有按照《建設工程規劃許可證》的要求進行建設，這些情況都會被認定為違建，導緻合同無效，買家會面臨巨大的法律風險。

同時，朱秋霞提醒，由于使用權公寓的買家和開發商是租賃合同關系，銀行無法辦理一般市民所理解的“傳統房貸”。銷售人員或中介經紀口中提及的貸款可能是租金貸或者其他的信用貸款、消費貸款等，而這些貸款的還款方式、利息計算方式等和“房貸”存在一定的差異。

另外，廣州市住房和城鄉住建局、廣州市規劃和自然資源局發布的《關于規範新增租賃住房有關管理工作的通知》第十二條的規定，宣傳推廣及運營租賃住房項目時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限購”“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣，銷售人員若對看樓者宣傳投資回報、升值等是違規的。

來源： 羊城晚報

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