項目位置在彙景新城的東北角，東側挨着科韻路，北面看環城高速，南面是龍熹山組團，小區的出入口在項目的南側和西側

住宅建築面積約8.06萬方，住宅總戶數408戶，套均建築面積197平，肯定是屬于豪宅類的了，戶型面積段在123-355平，主流面積在180-250平，其中355平屬于頂樓的複式，2梯2戶、3梯3戶、3梯4戶的梯戶比

現場銷售反饋回來的消息是，将首推2、3、5、6棟，也就是上圖中黃色色塊那一部分，涵蓋建面約123-294平戶型，貨量約100套，吹風價約13萬-15萬/平（銷售現場說彙景新城的二手價格在10萬左右，打個8-9折吧，8-9萬是有的）

截至目前，項目已超過1000 人進行誠意登記，待預售證下來即可交認籌金80萬，計劃12月底開盤。目前項目的節點是12月中上旬現場的售樓部開放，估計快的話下個月月底就能開盤。售樓部在1棟、2棟的連接處，那裡将作為售樓部以及後續的會所

客觀地說，彙景台這個項目産品上算中規中矩吧，驚豔肯定談不上，除了6套左右的355平的頂樓複式在産品上有突破之外，其他的基本延續了僑鑫地産自身的特點，以及最新産品設計上的亮點，比如外立面采用大面積的鋁扣闆玻璃幕牆，比如大戶型帶保姆房，比如大戶型超7.5m寬的大陽台

但另一方面，僑鑫地産又是做豪宅的，在軟性條件上肯定還是有亮點的，比如這一次就提出了“六恒科技系統”的概念（恒溫、恒濕、恒靜、恒淨、恒氧、恒智的健康新生态），打造廣州首個六恒科技豪宅小區，這一點有别于市場上其他家，也算是一個突破，至于這個系統好不好用，體驗感如何，想必是不會差的

彙景台愁不愁賣？我的理解是銷售不成問題，因為背靠彙景新城這個當年的全國十大豪宅盤，以及那麼多的業主，再加上喬鑫這個廣州最頂級的豪宅專家（想想彙悅台）

彙景新城裡面住了太多有錢人，這些業主當中會産生兩個需求，一個是“舊換新”，比如直接買這裡的190-250平，甚至頂樓355平的複式；其二是業主想為自己的子女買一套，本身是彙景的業主，也想讓子女住得近一點，那可以買小一點的三房，比如123-141平之類的，總價在1500-1800萬左右

錘哥點評『僑鑫·保利·彙景台』：4大豪宅裡最不愁賣，産品、園林、裝修、價格最四平八穩

合生創展這個開發商，早些年在萬科王石眼中的地位是“中國房地産的航母”，這麼多年過去了，這家開發商和品牌其實并不被大家所熟知，有點神秘和低調

比如你知道這家開發商在廣州開發過什麼像樣的項目嗎？開發過哪些豪宅類的項目嗎？其實是沒有的，除了早期的華南新城、帝景山莊，幾乎聽不到它在市場上的聲音

項目位于現有帝景山莊的西側，裡面有一個湖泊叫做月亮湖，南鄰悅景路，與合景的臻頤府隔路相望，周邊的整體環境算作一流，不臨主幹道且裡面有一個湖泊，以及錯落有緻的坡度現狀，為項目打造豪宅提供了良好的自然環境

按照項目的進展預計，合生缦雲今年底可能售樓部開放，進行誠意登記，但具體開售肯定要去到明年的3-5月份了，甚至更晚。取決于兩點，一是工程進度和預售證的時間，另外就是備案價，如果備案價比較低，比如低于10萬，那合生就拖着呗

整個項目打造成低密度的豪宅社區，層高15-16層的小高層，全部是2梯2戶的闆式設計，外立面上據現場反饋是鋁扣闆和大面積的玻璃幕牆，體現出絕對的現代感、年輕化和潮流

項目目前還是一個工地的狀态，地基和售樓部還在建設之中，現場銷售說合生的老闆對于售樓部的裝修标準一升再升，甚至都打掉了一部分已經裝修好的，由此看來工期可能會往後拖，但不管怎麼說這種态度錘哥是認可的，畢竟要做豪宅嘛

這一次合生缦雲項目的理念一改過去那種陳舊的老套感，直接引進安缦酒店的缦系物業服務，通過管家式尊享服務、“鉑金管家”、超五星酒店品質生活服務專家三大體系，為業主營造高品質的居住體驗和生活方式。項目據稱會參照缦雲酒店5個服務人員對應一個客戶的配比，為業主提供服務，如果達到這個标準的話，那未來會對項目的物業管理帶來絕對利好的強大沖擊

産品上以闆式為主，面積段在142-258平，3-4房2廳2衛3衛，首期開盤的是1、2棟，累計60-70套，面積為142平的3房2廳2衛，以及167平的4房2廳3衛

從戶型産品上來看，平面局部還算合理，142平的不超豪宅的陽台做到7m的面寬，“U”型廚房既保證了功能上的實用性，又保證了動線的合理性。142平的三房單位唯一有點小缺憾的是左上角那個房間的動線與廚房、餐廳交織在一起，略顯混亂

167平做到了4房2廳3衛，帶雙主套的設計，但是次主套的衛生間是一個暗衛，這是一個瑕疵。另外一點是餐廳位那裡本來是可以設置一面窗來進行采光的，現場銷售說為了保護外立面的完整性，那個地方就是一面實體牆，采不了光

錘哥點評『合生缦雲』：産品上有小瑕疵，4大豪宅裡最不缺錢的開發商，一定會吊着賣

合景臻溋名鑄這個盤高調亮相，2019年的地王，把交給政府的公建配套算上的話，樓面地價去到7萬多，不算公建配套的樓面地價是3.7萬。這個地塊位于金融城，東側就是魚珠，南向一線江景，在地理位置上屬于絕對的C位，秒殺其他三家豪宅項目

主要的戶型有267平，280平，322平，404平等建築面積段，顯然這個盤是合景花了血本打造的新一代豪宅，這個項目的産品肯定比第一代的豪宅珠江新城譽峰要好，也會比牛奶廠的臻頤府要好，畢竟地段和客群是不一樣的

合景臻溋名鑄由4棟住宅 3棟公寓組成，日前已開放售樓部及樣闆房，主力的建築面積在267-280平大戶型，對外吹風價19-23萬/平，看房需驗資1000萬

目前在售的是商辦物業，其實也就是公寓，據說公寓的價格都賣到了20萬以上，甚至達到30萬一平，商業的網傳備案價在13-21萬/平，最高達42萬/平，因為公寓和寫字樓的售價不受備案價影響，所以可以往高了賣

拍腦袋來看，如果住宅按照單價15萬（實際應該不比這個低）來計，總價範圍在4000-6000萬，這個總價幾乎可以買珠江新城除了彙悅台、柏悅府這幾個拔尖小區之外的所有小區和戶型

目前項目隻顯示商鋪的預售證是拿到了，住宅的還沒有拿到，因此項目目前在售的隻是商鋪，考慮到住宅的限價問題，合景估計也是在做兩手打算，先賣着商鋪再說，後續再看市場，邊走邊看

另外就是，如果公司缺錢，那就先把牛奶廠臻頤府的住宅去貨，反正這兩個項目都是自家“籃子裡的雞蛋”

産品上面，合景臻溋名鑄的住宅是做了非常大的突破和創新的，比如280平的戶型，僅僅做了3個房間 一個工人房，3主套 公共衛生間

戶型平面上來看，打破傳統的以“客廳 陽台”為核心點的布局，改變為以“島台 西餐廳 中餐廳 客廳”為核心點的布局，整個戶型平面給人一種大尺度空間感，這種依據南方人、廣州人生活場景所提煉出來的産品改動，以公共活動空間為第一要義，十分值得期待

“藝術和美學的交融，人文與激情的協奏”，合景用這句廣告語來宣傳這一批住宅的産品特色，看來是鉚足了勁要打造好。如果你看過珠江公園北門的譽峰，看過天銮、領峰，你就知道臻頤名鑄的産品會是這一類産品的升級版

錘哥點評『合景臻溋·名鑄』：好區域、好産品、好江景，單價有望突破廣州市場新房的天花闆，達到近20萬一平，總價3000萬起，主力總價4000-6000萬，硬氣

合景臻頤府是去年拍賣的，樓面地價5.1萬拿下，當時周邊牛奶廠的二手節節攀升，地王一出，牛奶廠業主的信心更加強硬，直接把價格喊上了10萬

從區位上來看，位于牛奶廠悅景路邊上的臻頤府，屬于牛奶廠闆塊相對位置不那麼好的，比如距離悅景路隻有10-20米，比如那邊山體連綿，給小區的規劃設計帶來一定的麻煩，而且樓面地價去到5.1萬，那得賣多少錢才不虧呢

這不，因為受到備案價的影響，這個項目的展廳設在合景地産的總部來進行展示，首批推貨放風價為7-8萬，低樓層的為7.4-7.6萬，高樓層的在8萬左右，看到這你可能會質疑，樓面價5.1萬，售價7-8萬，認真的嗎？

再來推算一下，如果樓面地價5.1萬的臻頤府，最終真的要賣7-8萬，那牛奶廠的二手價格是不是得7萬以内呢？同一個闆塊嘛

臻頤府主推建面約197-350平大平層，門檻為1700萬起步，看房同樣需驗資1000萬

據現場銷售表示，項目自2021年6-7月份開始收籌和落定單位，交300萬即可提前鎖房，但啥時候開盤和網簽不确定，可以肯定的是今年一定開不了盤，預售證的問題

197平的4房2廳3衛，相對來講戶型上就沒有那麼跳躍（和臻溋名鑄相比的話），整個戶型平面還是很合理的，典型的南北對流，南北雙太陽采光，主人房南北對流，雙主套設置

面積去到250平及以上，戶型上就會有突破了，4房2廳4衛（不算工人房的衛生間），且帶工人房。南北對流的雙陽台設置，主陽台9.1m超寬采光面，超大“中西式”的餐廳設置，6.2m*4.8m長寬的餐廳尺寸，恢弘大氣

錘哥點評『合景·臻頤府』：在銷售上與合生缦雲一定會形成“肉搏戰”，本區域内的絕對改善型小區和産品，高總價銷售壓力還是比較大的

面積139-262平改善型，吹風價14-15萬單價，國慶期間就入市了，目前是内部登記階段

保利的天字系列，是不是看到“天”字就有點保利天悅的感覺？确實，在廣州做産品來講，産品綜合力最好的兩個發展商，一個是中海，另一個就是保利

這個項目雖然不在萬勝圍，周邊也沒啥地鐵規劃（未來8号延長線會往東邊過來新洲路），但琶洲這兩個字值錢，并且離萬勝圍地鐵站1.5公裡，加上有江景資源，雖然不是絕對的一線江景，但150米的距離不算太遠，整體來看也算江景

這塊地的樓面地價5.1萬（和臻頤府一個價格），面粉價在這放着呢，戶型從136-262平，絕對大戶型産品，從3房2廳3衛，到4房2廳3衛

仔細看戶型圖，真的很棒，而且我的直覺告訴我，後續有江景資源的改善型産品其實不用那麼大，最舒适的面積段是130-200平之間，産品的使用率、規劃設計上的完善和效率，已經替代了過去那種“傻大黑粗”式的絕對大面積的産品，這就是産品力的一個體現

至于具體什麼時候開盤，不得而知，大概率也是被卡在備案價上，但是這個盤很小，内部消化即可，可能不會“敲鑼打鼓”式地賣房

就不說具體項目的優劣勢了，說說琶洲的輻射吧，以現有磨碟沙琶洲西區為核心的區域，起來後能夠輻射哪些區域和闆塊？

肯定是先有新港東路，到萬勝圍一帶，再到東環附近，順着新港東路、閱江東路來展開，會輻射到黃埔湧以南，新窖路以北的區域，華快附近，也就是所謂的赤沙，時間周期在5-6年以後才有效果

至于科韻路南端的侖頭，不管是官洲南苑，還是官洲北苑，會受到輻射，但估計得8-10年之後了，而且到時候這些小區都是正宗的老破小了

88億！琶洲南區爆發，富力正式牽手海珠赤沙。赤沙村更新改造項目總用地面積為69.38萬平方米，改造範圍内總建築面積152.86萬平方米，改造總成本為88.1億元

赤沙村東至科韻路，南至新滘東路，西至華南快速路，北至黃埔湧，這是地理上的赤沙，琶洲CBD近在咫尺，隔着一條河就是國際會展中心，項目周邊規劃在建地鐵包括18号線、12号線、11号線，赤沙滘站就在其南側

占據着琶洲南片核心區域的赤沙，無疑是一塊“大肥肉”，目前住宅用地稀缺的琶洲，住宅項目的琶洲壹号、保利天悅等，二手報價大約在10萬 ，保利天悅13-15萬一平。赤沙項目就是承接琶洲互聯網電商總部基地，作為高端住宅來打造的，前景可期

但是，時間上的不确定性是一個非常大的變量。越秀的赤沙TOD項目，最快也要到明年5月份了，其他的沒有消息

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